三四线房产赶快置换成一二线房产肖东敏

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正文开始：

现在一二线和三四线的政策，就是冰火两重天的。

一线就拿北京来举例，之前北京是，只要还清按揭贷款，可以按照首套做3成。现在的北京，只要有过贷款记录就得按照6成做，贷款期限还从30年缩减到了25年。所以说，对于在北京买房的人来说，就有了这个印象。好像房价跌了几千，但是首付金额却多了一两百万。如果按照这个角度来说，购买北京房子真实付出的现金是在增长的。但是确实名义价格是在下降的。为什么？因为在降杠杆。

三四线城市反而刚好相反。比如贵阳，比如遵义，就拿重庆的铜梁地区来说，首付只有2成，可以做到不认贷。意思是说你再别的地方有按揭，到这个地方你还能做首套。当地均价4千多，涨价到5千多就是涨价20%。首付也才20%，就是相当于赚了100%。当然这是个很偏远的地方。我想说明的一个问题是，这些小地方的杠杆依然非常大。

（1）我相信很多人，有个疑问，那就是三四线房产能不能投？

我今天还是给出那样一个答案，对于普通人，还是不建议去碰三四线的房产，坚持在一二线拿。当然，如果你是房产投资的老手，可以适当的去淘淘金。为什么，我来详细跟大家说。

大家先想一下两个问题？

假如全国施行统一的房产调控政策，所有城市都是首付2成，不认非本地的贷款记录。大家觉得钱会往哪个城市跑？

假如全国施行统一的房产调控政策，所有城市都是首付6成，有贷款记录就算二套。大家觉得钱会往哪个城市跑？

我相信大家都会有满一致的答案，尽自己的最大能力，投更好一点的城市。因为大家心底明白，什么是优质资产，什么是劣质资产。优质资产和劣质资产怎么区分的呢？那就是对于人口的吸引力。钱是跟着人走的，能吸引到越多的人口，能吸引到越强的人口。

那为什么劣质资产涨，优质资产跌呢？因为资金，准确来说是市场当中超发的资金，需要寻找出处。这些资金像水一样，不断的寻找可以漫过的大堤。首先它们肯定是想进入更好的城市，但是进不进去，大堤的堤坝太高（严格限购资格+超高首付比例）。那么它就只能朝着一线、二线、三线、四线，这一路冲下去。哪里堤坝低，资金这股水就会冲进哪里。

这也就是，我为什么说。如果你是投资老手，你可以试着去投资三四线房产的缘故。因为确实会涨，无处可投的资金会推动的。

新手，我是不建议的。这是因为三四线房产流动性是很弱的。很多房子很难二手卖出，你又不可能真的去住，买的不好也是很难租得出去的。那可就真砸手里了。要知道非常多的三四线是人口流出城市。哪怕你都选对了，没有在三四线城市限售之前跑出来，那结果也是糟。那可就真的成为了纸面财富。

（2）那就出现了另外一个问题，那就是一二线城市的房子，还能不能买？

先人一步的聪明人，先人两步的会被叫疯子，先人三步直接就会被称为傻子。但是赚大钱的，往往都是疯子和傻子。

如果把房产调控看为一个周期。那是什么样的一个过程？

房价升温，开始出台调控政策，房价继续升温，调控政策继续出。然后房产交易逐渐冷清，继续严控的措施也不再出。房产交易继续冷清，逐渐放开调控政策，房产交易恢复不明显，彻底放开调控政策，然后就是房价开始升温。

之后就是这个过程的循环往复！

一二线城市现在处于什么阶段？部分类似于北京一样的城市，已经到了房产交易逐渐冷清的阶段，虽然这个阶段是因为强制限售达到。而三四线处于什么阶段呢？还处于房价继续升温的阶段。然后三四线还在房价继续升温的阶段，它还能涨。但是房产投资是一个中长期的投资，特别是现在加入了限售的规则。

这将会带来一个巨大的改变。那就是，我们买入房产的时候，所要看的涨幅，不单要是眼下的涨幅。而应该是本轮的涨幅加下轮的涨幅。究竟谁更大？

这是一道，对于未来预判的选择题！

但是对于我而言，我会更加选择相信一二线。因为一二线对于人口的吸引力，会随着增长，越来越强。世界的本质规律就是丛林法则，强者越强、弱者越弱。就像现在每年中国都有无数村庄消失一样，最终会演化成为城镇消失，县城消失，小城市消失。

随着时间越来越长，越高等级的城市，优势是越大的。在这种情况下，大家认为下一次城市之间的涨幅会是怎么样的？

（3）我们不可能什么便宜都占，只能选其中一样！

我们当然想什么便宜都占尽。比如买完一线房产，然后涨了就卖掉。然后买二线，涨了就卖掉。然后买三四线房产，涨了又卖掉。最终又买回一线房产。如此循环往复。

但是问题是，占不尽。因为一个问题，限售。买进去，一不小心就是限售几年。一二三线，你选一个。然后这张房票和贷款票，就直接冻结在这了。没有再给那样不断换手的机会。在这种情况下，你怎么选？

说应该怎么选之前，我觉得大家都应该弄清楚以下2个问题。

第一个那就是，一二三四线最终都涨，是怎么实现的？是因为北京、上海、广州这些一线城市限购资格的规则太狠。资金被逼没办法进入了各大省会。然后省会又因为出台了各项限购和限售的规则。资金被逼没办法，然后才进入的三四线。

说到底，就是由资金推动的。在像水一样的资金推动下，不管这个城市基本面怎么样，洪水漫过，什么都会涨。它采取的办法是，把一二线流入的端口关闭，然后留下三四线的端口不关闭。

资金究是被逼进入的三四线，而不是一二线不感兴趣了！否则，你叫一二线把限购政策打开试试看！那么这种偏向的调节方式，会持续多久？提醒大家一句，文化大革命也才十年！

第二个那就是，一二线究竟市场是怎么样的？

首先绕不开的是新房价格，但是新房的政府限价的，大家觉得这个能表示新房价格没涨，还跌了吗？你放开，让房产商自由定价试试？甚至你不放开新房限价都没关系，只要你不出台规定，达到条件必须公开预售试试？

我想说的是什么呢？那就是一二线所有的新房价格，所有的网签数据，全部是假的。全部是做精心一个个做出来的。

那我们就要长一个心眼了，为什么要花费这么大的力气来压制新房价格？原因很简单啊，因为不花费大力气压制不住！

这也就是我经常说的那句话，买政府压制最严重的区域，政府拍地也好，新房限价也好，哪里压制得最严重，就买哪里。政府这个行为，就是赌场的反向指路明灯。千万不能去那些政府故意放松政府限价的区域，因为是坑，才会放啊！因为地方烂，放松限价，也不会产生联动效应啊！所以才敢的啊！

（4）买房要多为未来的规划买单，这样才更赚！

我不知道大家，究竟是抱着一个什么心态来投资房产的。我觉着心里要有两个准备。一个是至少5年的持有期。二个是本轮涨幅和下轮涨幅，合起来要最大。所以，我会倡导大家更多的应该要去为未来的东西买单，为规划图上的东西买单。

改革开放再差个两年，应该说是40年。从单位只有宿舍，到可以分筒子楼，到楼梯房，再到现在电梯房。就是这不到40年实现的。我相信在08/09年那会，买楼梯房的人还不少。但是你现在去看楼梯房和电梯房的价格，已经拉开很大了。

人的生活，永远是向前走的。老的东西，淘汰的速度是非常快的。不相信这句话的企业，基本上都死得差不多了。

在一二线在挤泡沫，三四线加泡沫的这个过程当中。我觉得这是拥有三四线房产的人士，最好的资产置换机会。将自身的劣质资产换成优质资产。而且对于我来说也是这样。目前衡阳好房子的价格，也就和城市金星北死死被政府强制命令的新房价格差不多了。难道大家不觉得，把这两个地方的房子进行置换。是个十分有利可图的事情吗？而且我相信大家，手上三四线二手房大都是全款，哪怕不是好位置的房子，卖出也足够在省会付个首付了。

我们要把看到政策的无赖，转化成，怎么样利用政策去赚钱！人，是任何城市的根本。现在各个省会都在大力抢人，各个三四线城市都在人口流出。钱跟着人走，跟着钱走，都不会太错。

我们要抓住这种变化的机会。长沙在07/08/09年那会房价也到了3千、4千。那个时候北京的房价也就在一万多的水平。但是你现在来看，差价扩大到多少倍了？

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