写在前面的话

前段时间朋友圈被“今年不买房，明年买地王”刷屏了，从大环境来看，刚需买房路越来越艰难，而在合肥九区三县的购房版图里，能让刚需站稳脚跟的区域，正在不断缩小。

主城区中，庐阳区一直是老城的核心代表，作为全合肥优质学区集中区，各项配套成熟的庐阳，对于刚需购房者而言，现在还有哪些选择呢？

庐阳13盘在售，最高达2.7万/㎡

据统计，庐阳区目前在售的楼盘共有13家，其中有5家是今年入市的。

根据楼盘所处位置的不同，暂且分为5个板块。分别是：四里河、庐阳北、北一环、北二环、临泉路板块。

从在售的情况来看，有以下几点值得注意：

1、5大板块中，四里河板块的新房较集中，其次是庐阳北，主城区新房房源量稀缺。

2、新房在售价格中，四里河最高，全部突破1.72万/㎡，在售的高层产品多为装修房。

3、1.5万/㎡以下的只能看庐阳北和北二环板块，其中金都华庭拿地时间早，高层还没有卖完；另外庐阳北今年拿地入市的项目已经突破1.5万/㎡。

7大纯新盘待入市，地王动态曝光

以上是目前庐阳区在售新房情况，除了这13个楼盘外，庐阳区还有7大纯新盘待入市，目前仅半岛公馆备案，均价2.08万/㎡，还未入市。

纯新盘中目前仅合肥院子、海亮唐宁府和上坤N1701地块三个项目的售楼部还未正式开放。其中上坤N1701地块是今年6月拿的地。

在这7大纯新盘中，包含庐阳3大地王盘，关注度颇高。

前不久我实地探盘了国贸天成，该项目售楼部已开放，项目负责人表示，入市时间预计在明年3月份，价格方面，或在2.5万/㎡左右，户型方面也是大户型为主。

此外，近期我也对另外两大地王盘和上坤地块进行了实探，下面随我一起来看下他们的最新动态吧。

1

海亮唐宁府：月底营销中心开放

关于海亮唐宁府，一直头顶地王的光环，但自去年9月拿地至今已过去14个月有余，除了规划出炉外，一直很低调。

项目位于庐阳区界首路以东、茨河路以北 ，由1栋小高层(9F)、2栋中高层（16F）、4栋高层（28F、31F）共计7栋住宅组成。

从施工情况来看，项目高层已拔地而起。据现场的施工员介绍，售楼部预计在月底正式对外开放。

唐宁府与海亮红玺台一路之隔，部分高层已建到9、10层的高度，而且外墙绿网也有拆除。

在聊到项目的品质及价格时，现场工作人员说：“项目挺不错的，很用心，就是价格不便宜，这个地段肯定也不会便宜的，房型都是大户型，是好房子。”

从唐宁府项目的外观来看，墙体的外立面同红玺台相似，围墙高度在2.5米以上，直观上来看，直接秒杀前不久因用绿丝网围挡而爆发维权的庐阳某盘。

在施工现场能隐约看到唐宁府的售楼部，成方形，布局在小区中间，幕墙都已经做好了，外观上很扎眼。

据项目负责人表示，唐宁府是海亮旗下高端系列，同旭辉铂悦系一样。在项目围挡上我们也看到了“世界豪宅的奢华精粹”等字样。

唐宁府截止目前，全国共有3座，分别在苏州、西安和合肥。

苏州唐宁府楼面价15992元/㎡，同样作为区域地王存在，入市价达到3.8万/㎡，妥妥的豪宅价格。价格够“豪”，产品是否经得住考验呢？

据悉，项目以法式宫廷为蓝本，三大水系景观为轴线将景观串联起来。

重金打造约4500㎡拥有33米道级恒温泳池会所是项目的最大亮点，石材选择从凡尔赛宫到帝国大厦均采用的卡奇诺金，配套绿城物业，成为区域的豪宅标杆。

合肥的唐宁府除了户型与苏州有所不同外，景观设计参照了苏州唐宁府，据悉，项目规划一轴六园、下沉花园、中央水景外，同样打造了约1800㎡的会所。

关于项目的入市价格，参照楼面价来看，未来要达到2.5万/㎡左右。看了苏州唐宁府的实景，不得不说合肥的唐宁府还是值得期待的，只希望不负等候。

2

和顺叶语溪：年后入市

海亮唐宁府是庐阳的楼面价地王，而和顺叶语溪是庐阳的单价地王，该项目在今年五一售楼部开放后至今，没有任何动态。

和顺叶语溪位于北一环与肥西路交叉口，该区位优势不用多说都知道有多稀缺，这也是地价高的原因。

因地块小，项目规划4栋高层，仅200多套房源，早在售楼部开放的时候，项目负责人就表示会一次性全部推出，入市要卖2.3万/㎡，当时定首开的时间是在7月份。

而至今过去已半年，项目迟迟未入市，而面对我们的不解，置业顾问也直言项目一直在按照流程走，但因受到zf限价等原因，今年入市可能性不大，预计要到明年才能和大家见面了。

在施工现场，可以看到，项目高层已经建到5、6层的高度了，项目周边居住氛围浓厚。

施工现场外墙上也贴了项目的规划图，坐落在老城核心地段的叶语溪，交通、商圈都很完善，从地段上来说就秒杀了不少项目，自带光环的“地王”，注定不平凡。

4

上坤N1701号地块：正式开工

值得注意的是，今年6月份拿地的上坤N1701地块也已经开工了。项目的施工单位是南通八建集团，地块已经在打地基了。

项目位于庐阳区凤台路以南、义井路以东，距离在建的海亮唐宁府很近，走路大约5、6分钟。

项目楼面价接近1.3万/㎡，预计未来入市或在1.8万/㎡，若规划装修房房的话，还会更高。

从海亮唐宁府、和顺叶语溪、上坤N1701号地块的最新动态中，可以总结出以下几点。

1、项目区位优势明显，均位于庐阳主城核心地段，周边居住氛围浓郁，配套全面。

2、地块面积小，产品规划多以高层为主（上坤地块规划未出炉）。

3、未来入市将成为区域的房价天花板，庐阳2.5万/㎡将从地王项目诞生。

学区+湿地公园+稀缺土地，庐阳全面迎来2万+时代

看到这里，想必不少网友会觉得庐阳房价高，实话说，区域的新房价格比肩高新、滨湖、政务。

从新房分布来看，目前价格最高的当属四里河板块，但随着纯新盘的入市，未来庐阳区将基本告别万元时代，迎来2万+，将成为高价盘的聚集地。

庐阳在老城区楼市中脱颖而出，最值得一提的除了配套，学区、环境、品牌房企扎堆更是为其夯实基础。

1总投资1.263亿，董铺国家湿地公园来了

近期，合肥市发改委发布了关于庐阳董铺国家湿地公园项目立项的批复，文件中表示董铺国家湿地公园总投资1.263亿元。

项目包括包括南淝河、董铺水库及其水源一、二级保护区范围，总面积4667.43公顷，其中湿地面积2949.79公顷。

董铺湿地公园的规划将为庐阳老城的生态环境建设添砖加瓦，稀缺水资源使得区域的居住定位更加宜居。

2汇聚全合肥最优质教育资源

庐阳房价高的主要一点，不得不提其学区，这是其他区域目前无法企及的，南门小学、四十五中、六安路小学、寿春中学等等，成为很多家长在此置业的原因。

优质的学区更让区域的小区保值并且升值，这也是庐阳二手房抗跌最重要的原因，哪怕这里的二手房再破再旧，但挂牌价都直接秒杀新区的高端盘。

3土地稀缺，“面粉”贵

老城区发展成熟同样也使得区域的可开发的土地越来越少，从出让的地块面积上，不难看出，庐阳很少有大面积的土地出让，直接导致产品的稀缺性。

在月初，合肥土地网发布了关于庐阳N1702号地块的出让公告，紧邻柏景湾小区，主城黄金地段，但面积仅0.63亩，堪称“金钻”地块，面粉贵，面包又如何能便宜呢？

4品牌房企扎堆入驻，产品亮点十足

正是因为具有得天独厚的老城资源，使得庐阳区颇受大牌房企青睐，金科、万科、旭辉、国贸、泰禾、合景等等都在今年来纷纷进驻。

品牌房企在老城的项目规划上亮点十足，像国贸天成规划的低密度洋房社区、旭辉的铂悦系、海亮的唐宁府系、泰禾的院子系等都是大牌房企要在庐阳扎根的标杆之作。

从目前合肥各大楼市板块来看，能同庐阳相媲美的屈指可数。而板块未来的楼市发展也必定成为合肥楼市翘楚。

而庐阳居高不下的房价，让不少购房者望而止步，从在售的，待入市的项目来看，如果说滨湖、高新还有刚需可以上车的机会，庐阳主城区从某种角度来说几乎要和刚需告别。

一个个即将要入市的2万+让刚需可望不可即，相对而言，庐阳区更适合改善置换购房者选择，对于这部分客户群体，选择机会很多。

总结

不论是唐宁府、国贸天成还是合肥院子，庐阳注定是高价盘聚集地，也注定是改善客户的主战场。希望这些城市标杆项目不负等候。

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