杭州楼市偷偷在降温！如果说楼市升温是一跃而上的

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789---、780、716、701，这是11月杭州主城区每周的成交量。

这个数字有什么特别之处？对比10月和9月的数据，你就能直观感受到一阵寒意。9月四周的成交量分别是1112、1207、1335;10月除去国庆假期三周的成交量是889、971、984套。

杭州二手房周成交趋势图2017年9月-11月

大家都在等，杭州什么时候降？

国家统计局数据显示，1-10月商品房销售面积同比仅增8.2%，增速连续第四个月下降，刷新了2016年以来22个月的新低。北京、深圳、南京、合肥、苏州、厦门，传出成交量、房价下跌消息的热点城市正在蔓延，所以大家都在等，杭州什么时候降？

如果说楼市升温是一跃而上的，当下杭州的降温有些悄无声息。

从二手房交易监管服务平台运行一周年的数据可以清晰的看到，从房源结构来看，小户型、低单价、低总价二手住宅供销比相对较低，大户型、高单价、高总价二手住宅供销比相对较高，这个对比仍然在强化。这说明什么？市场上大量“改善房源”可供选择。为何是打引号的，这些房源往往面积大，却缺少新房产品升级后的功能优化与实用，相对性价比较低，虽然在房屋属性上是改善房源，但是未必能够达到购房者的改善需求和标准。

举个例子，5月17日挂牌至今还未成交的南岸晶都一套144方三房，总价480万;如果拿这个预算在如火如荼的奥体买房，在景瑞天赋可以买到125方的四房，不用400万，就可买到115方三房户型，更何况更好的产品、品质加身。

所以，市场上房子并不缺，稀缺的是高性价比的房源。

如何辨别真正的热销与滞销

同理，在这个过程中，新房市场上的差异化也开始显山露水了。在11月的主城区成交榜单中，我们看到了真正的红盘，排除低总价、不限购的酒店式公寓产品外，杨柳郡、金色时光、彩虹府等高性价比项目赫然在列，这些项目的共性显而易见。

其一，板块价值高于在售均价。

杨柳郡33102元/平方米的价格虽然相比一期已然上涨万元有余，但是放在利好频频的艮北几乎就是白菜价，据传，招商越秀联合开发的公园1872，首开房源均价预计在43000元/平方米左右，这还仅仅是其“保本价”。

金色时光30348元/平方米的价格远远低于周边二手房价格，一公里外的金色黎明二手房都卖到了4万，谁还在乎这块地曾经的历史呢？

彩虹府26742元/平方米的当月均价放在整个之江板块来说显得平淡无奇，但是放在整个主城区，享有景观资源与地理优势的板块里，这个价格就成为竞争力相当的硬通货了。

其二，区域客户需求量大。

榜上有名的项目从一定意义上说，仍然是“刚需改善盘”，艮北和城东新城都是拆迁大户，大量硬性需求形成了大量地缘客户，而之江则承接了滨江、大城西的外溢客户。

从余杭、萧山的榜单里，就更加能看出区域客户的属性了，余杭几乎成了刚需最后的伊甸园，万元房在临平、崇贤、良渚等地依旧可以寻觅，萧山前十中大奥体板块的项目占据了六席，对奥体的认可与追捧仍在延续。

说的是降温，为何要提那些畅销的红盘呢？因为红盘之外自然有颜色不那么好看的，甚至有些不清不白的。

做个局部的怀疑主义者，库存不再是一维的

如果单纯从网签数据上看，还有一套说辞可以搪塞成交情况不佳，但是一线感受到的降温已是不争的事实。申花板块日前新推的某盘，80套房源只有20多组客户达成意向，而在项目刚开放之时，参观样板间还需要复杂的预约流程方可进入。萧山市北某项目，在蓄客阶段曾经积累了上千组意向客户，而开盘之时最终留下坚守的客户也不足200组。

一位业内资深的营销负责人对“朋友圈”的变化总结很到位，之前房子卖的好，都是卖完了发个海报告知下，但是从10月开始，可以明显感受到朋友圈里开始出现了各种案场人气火爆的照片，就怕客户不知道项目节点、质疑热销度。

和朋友圈的热闹同速增长的还有call客电话，清净了大半年的手机，每天都能接到起码十多个楼盘推销电话。

博弈再次袭来。

怀疑主义是廉价又贫瘠的东西，薛定谔一直相信认识到局限性的怀疑主义才是有价值的。在我们判断这个市场的时候，也要意识到信息不对称的局限性。

1-11月，杭州全市土地出让首次突破2000亿元，其中不乏高价地;12月，杭州还有40余个项目加推，首开项目占据了一半，大量新房入市急迫。库存将以新的形式带来压力，而不是传统、一维的“量”。

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编辑 | 方方