16HOUR会客厅 | 刘嘉昕：未来中国商业地产市场的发展与格局初识刘嘉昕女士

个人简介：初识刘嘉昕女士，是在美国亚洲小姐比赛现场。对刘嘉昕女士的评价，如果只是单纯的用“亭亭玉立”“秀外慧中”，绝对没有丝毫的夸张。因为站在美国亚州小姐的比赛场上，她犹如出水芙蓉，般般入画，但做为成都商业地产界的大咖，她明艳端庄的背后，却有着天姿国色般的当之无愧。

佰誉高投资控股有限公司总经理刘嘉昕

【导语】

据数据显示，到2020年，中国房地产投资交易总额或将达到2600亿元，其中商业地产预计入市资金将达到1万亿元。

但据16HOUR统计显示，截至目前成都已开业的商业项目仅7个，且多为购物中心。已经延迟开业的商业项目有5个，其中商业体量超9万方以上的就有3个。同时受住宅调控影响，成都商业地产成交面积创近3年新高，办公产品销量更是一路飘红。

据锐理数据显示，2017年前10月，大成都商办产品（含商业和办公）供应面积为519.8万㎡，成交面积为484.98万㎡，在上半年短期出现了供不应求的局面，成都庞大的商业库存压力得到了些许缓和。业内人士普遍认为，2017年，成都商业地产整体市场环境向好。一方面，目前商业物业销售及信贷政策较为宽松，鼓励商业投资；另一方面，供地结构持续转变，自持产业、商业用地供应不断上升，以租代售成为市场主力，商业地产运营和管理愈加规范化。

在去库存为主、住宅限购背景下，16HOUR会客厅有幸邀请到佰誉高投资控股有限公司总经理刘嘉昕女士，请她站在商业地产的立场上来谈谈成都商业市场未来将迎来什么样的投资新风口？

【正文】

16HOUR：刘嘉昕女士你好！欢迎你做客16HOUR会客厅。做为成都商业地产界的美女大咖，在您看来，目前中国商业地产市场正处在一个什么样阶段？特别是目前各地房地产住宅市场相机出台“限购”“限贷”“限售”等政策后，对商业地产投资有什么样的影响？

刘嘉昕：其实从十九大报告中我们不难看出，政府一直在强调“房子是用来住的，不是用来炒的”。对于政府连续出台系列调控房地产住宅市场的政策措施，其实对住宅市场影响最为强烈。然而，对于商业地产，政府却鲜有调控，因此社区商业和商铺投资，自然就成为具有相对优势的一种投资方式。

因为受房地产住宅调控影响，其实越来越多的投资者开始放弃住宅市场，转而把目光放在了收益回报更为稳定的社区商业和商铺市场。与此同时，随着中国实体经济的回暖，以及社区商业、商铺租金地不断提升，商业地产升值空间也会越来越大。

16HOUR：那在您看来，未来中国的商业地产市场将呈现出什么样的发展趋势呢？这样的趋势对于整个中国商业地产市场将有什么样的影响？

刘嘉昕：我个人预计，在未来几年，长租公寓和大平层会得到更快的发展。因为就目前中国一二线的房地产市场来看，将呈现出和过去截然不同的状态。一是商业地产持续快速增长，区域泡沫化风险增大；二是零售增长放缓、商业项目并购频现；三是电商增量大，实体店量大，融合模式多样化。

之所以这样说，是因为商业地产持续快速增长，区域泡沫化风险增大。我们从2013年中国商业营业开发投资数据来看，2013年中国商业营业开发投资完成约11950亿元，增长28.28%。其中重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市的购物中心空置率高达15%~20%，而其中10%是购物中心通常可接受的警戒线。

其次，零售增长放缓，商业项目并购频现。可以说，从2013年开始，商业地产呈现出你方唱罢我登场的局面，观者应接不暇。一方面，2013年社会消费品零售总额实现23.781亿，同比名义增长13.1%，虽然赢了GDP大盘，但增速却较上年放缓1.2个百分点，这已是连续第三年下滑了，更是2004年以来的最低增速。另一方面，并购频现，2013年的并购案几乎是2012年的四倍。同时，还有很多未实现的交易同样受关注。

另外，电商增量扩大，实体店体量增加，融合模式呈现出多样化发展。据数据显示，仅2013年网络零售市场交易规模近2万亿，较2012年增长42.8％，来势凶猛，但只占到社会消费品零售总额的8.04％。另一方面，电商和传统零售商相互渗透，新模式层出不穷，电商进军实体店。如京东的全球第一家实体店在新加坡开业，连物流公司也来凑热闹。我们知道，让马云佩服的人不多，快递公司顺丰的老总王卫算一个。在5月18日“我要发疯”的日子，顺丰在全国开业518家嘿客便利店，疯狂进入O2O，此举势必会对电商格局和零售带来冲击。

16HOUR：刚才您说道，“因为受房地产住宅调控影响，商业地产的升值空间反而越大”。那请问，商业地产升值空间越大的背后，其投资的价值和风险到底是什么呢？

刘嘉昕：这样说吧！商业地产的涨幅其实代表着投资者对投资产品的选择和对未来市场的信心。但商业产品投资价值主要还是对未来环境建设的考量，以及区位交通的发展。另外，主要的风险，其实在于投资者对投资目标的规划与资金投入的计算，及整体商业环境的发展运营不明确，盲目投资导致的必然结果。

当然，今年10月19日成都市规划管理局关于公布实施《成都市城市规划管理技术规定（2017）》的通知其实也不难看出。未来成都的商业地产市场，特别是公寓和商铺投资，将会迎来新一轮的高潮。因为从新规实施开始，住宅+底商的建筑类型将不复存在，兼容的商业只能从住宅脱离出来，单独设置。而就目前成都市场中的底商存量来看，未来它具有稀缺性，所以从投资角度看，这样的稀缺性自然成为了投资价值和未来升值价值所在。

而对于公寓类商业地产产品同样，之前规定办公用房层高不应大于4.9米，而新规严格控制办公用房的层高，那么，广告牌位充斥大街小巷的LOFT产品，将成为历史。

西南商业地产新机遇高峰论坛

16HOUR：那在成都商业地产投资市场，请问您就目前成都商业地产市场持什么看法？因为从市场反应来看，2017年上半年成都市商业地产市场曾出现了短期供不应求的局面。但我们知道，成都商业地产目前的库存量依然很大，面对如此庞大的商业库存，开发商乃至市场的压力到底是什么？

刘嘉昕：成都市场其实显而易见，因为随着政策对房地产市场整体调控与成都市发展规划，成都的商业市场环境迎来了新一轮的发展机遇。特别是国家对“双创”的大力扶持和成都市委市政府对商业环境打造的重视，相信成都商业市场在短期内将是平稳向好的发展。

但就2017年的短期供不应求，其实表现出成都打造国家中心城市带来的变化，虽然整体市场趋于变好，但是整个商业库存压力还是不容乐观的。特别是在写字楼方面，在加上政策调控对以后商业产权的公寓进行了限制与商铺产品的设计，对商业产品的营销与运营都面临巨大挑战。

16HOUR：确实，因为我们也从各项据统计显示看到，目前成都各区写字楼库存面积约在340万㎡，同比下跌1.4%，去库存下降至约49个月。但截至到2017年三季度末，成都优质写字楼空置率为17.8%，平均租金每月71.5元/㎡，环比微涨0.4%……。对于这样的统计数据，在您看来，你觉得是否为未来投资商业地产注入了新的活力呢？

刘嘉昕：当然！因为从整个成都办公类产品来讲，目前随着成都市打造国家中心城市的政策和向一线北上广深等城市看齐的目标，越来越多的大型企业将总部或西部城市总部落户于成都，这也为成都就业及人才引进创造了新的空间，对成都办公类产品的有效去化给予了强大的支持。但随着城市发展环境与各企业运营环境的要求，必将对不满足需要的办公产品进行淘汰，导致发展商业办公类产品运营企业不断提升自身产品价值。

16HOUR：刚才您说到“运营企业要不断提升自身产品价值”。因为我们知道，您做为成都商业地产投资界的美女大咖，同时又是佰誉高投资控股有限公司总经理，那公司目前在成都商业地产市场扮演着什么样的角色呢？

刘嘉昕：怎么说呢？其实公司成立于2014年，也是成都最早从事房地产销售代理业务的公司之一。但受房地产大环境影响，公司于2016年初开始转型做开发，由于土地一级市场收紧，面临新一轮的洗牌，所以在2016年底我们再次转型。这次公司嫁接金融做商业地产资产运营，以创新模式打造高端商业运营典范。公司目前致力于在重点中心城市开展投资、商业运营、营销全包等商务合作。

当然，我们目前以收购社区商业和商铺为主，还包含了商业地产中的公寓、LOFT产品，根据政策响应，我们也在着手于长租公寓的收购经营。截止2017年11月，公司在主要业务板块已经达到5个亿销售额，项目遍布西南地区和华中地区。而在未来，公司将着重致力于在重点中心城市开发的大型住宅或者写字楼项目的集中商业资产进行专业化的投资、收购、销售，同时为商业地产商提供最专业的整体运营管理服务。

面对西南投资重点，我认为重心将着重在成都和贵阳两大城市，华中地区的话会是武汉。因为从目前整个市场格局来看，成都，贵阳和武汉是目前商业投资市场中最具潜力和升值空间的三大投资城市，我们公司的业务布局也是从这三大城市开始的。

刘嘉昕（图中）摘得美国亚州小姐赛区冠军

16HOUR：刚才听您这样说，相信公司的业务板块还是挺大的，而且也在朝着既定目标在不断壮大。但我们知道，您做为一为商业地产投资界的成功人士，同时又在前不久刚荣获了“美国亚洲小姐竞选”赛区的桂冠。那我想请问刘总，既然你已在成都商界有了这么高的地位，为什么还要去参加“美国亚洲小姐竞选”呢？你参赛的目的和初衷是什么？

刘嘉昕：参加比赛的原因很简单，因为这会是一次非常好的体验。当然，参加“美国亚洲小姐竞选”也是顺应一带一路文化交流的机遇。毕竟公司未來五年，除地产、金融、进出口贸易业务外，也将开展涉外文化交流以及国际商务服务等一系列文化交流业务。

对了，2018年的“美国亚洲小姐竞选”也即将开始报名了，我希望有更多的职业女性参加到“美国亚洲小姐竞选”中来，展现自己的美。因为这不但是给了敢于表达自我的女性一个展示的舞台，更为促进了中西商务合作贡献了一份力量。

16HOUR：谢谢刘总！最后也预祝您在下个月赴美参加“美国亚洲小姐总决赛”获得更好的成绩！