【观复私人财富传承规划第11期】房产是最危险的财富传承方式,没
《【观复私人财富传承规划第11期】房产是最危险的财富传承方式 正文开始： 编者按 房产、股权，只能是财富的一种表现形式，不可能成为财富传承的工具。中国人喜欢购置房产，甚至近年来不少人去海外购置房产，从投资的角度无可厚非，但其中带来遗产税等各种新的风险应当采取财富管理工具加以防范。应当认真分析财富的特点，明确财富传承需求后，运用遗嘱、保险、家族信托等各类工具的长处，避免短处，才能做好财富传承规划。 温州部分市民发现正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了，而当地国土资源部门要求缴纳1/3到一半左右房价的土地出让金才能续期，重新办理土地证。 温州这个新闻引发舆论关注，本质在于触及了中国越来越紧迫的“土地期满如何续期”问题。 这个问题自2007年物权法出台一直悬而未决。 物权法“自动续期”语焉不详，自动续期怎么个续法亟待有关部门进一步说明澄清。 土地使用权到期后续期本身温州并不是首例，至少在青岛、深圳就有不下四个案例。 《凤凰财经》这一篇报道，引起悍然大波。 我们绝望的发现“所有房东都只是一个长期租户。” “好不容易还清贷款，又开始攒土地出让金。” 对拥有多套房产，把房产作为主要财富传承方式的富裕人群，更是警钟长鸣。 富裕人群将房产作为财富传承工具，原本就面临五大缺陷。 看一下房产的继承流程，仅继承公证一项就难倒多少英雄汉。 公证要求所有继承权权利的人都要到公证现场，表达意愿。 有个亲戚在美国？ 抱歉，您得回来。 1、继承权公证费用：继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取。 2、房地产价值评估费用：不一致，一般0.5% 3、 房地产继承过户税费：由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。 4 契税：法定继承人继承房地产，免契税，对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税3%。 这是房产的物理属性决定的。 不管你到哪里，房产就在那里，不悲不喜。 在财富传承过程中，家庭关系的复杂，资产归属的复杂容易带来纠纷。 一旦出现纠纷，房产将作为争议资产被冻结。 陈逸飞的遗产诉讼中，陈逸飞的遗孀宋美英不得不向法院申请，将北京朝阳区一处没有争议的房产先行解冻，将其变卖后用于生活。 2005年4月10日，陈逸飞猝然阖逝。 大儿子陈凛代表前妻张芷，与现任妻子宋美英及二子陈天展开遗产争夺。 6月17日，在双方律师参与下，陈凛提出，按50%比50%的比例，与宋美英分割财产。 在陈凛提出的50%中重点包括其母张芷与陈逸飞之间的一笔债务。双方没有达成协议，陈逸飞遗产大战由此开始。 继承中债税优先。如果欠了外债2000万，有房产2000万，怎么继承呢？就不用继承了，先还债。 《继承法》第三十三条：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 《继承法》第三十四条：执行遗赠不得妨碍清偿遗赠人依法应当缴纳的税款和债务。 按照《遗产税草案》，最高遗产税率50%。假设房产2000万，现金1000万，遗净额为3000万，则需要缴纳的遗产税为1034万。 本例还可以，现金1000万留着正好交遗产税。 （公式：应纳税遗产净额*税率-速算扣除数=应缴税款） 以上是房产作为财富继承工具的五大缺陷。而温州土地出让金一事则是雪上加霜。 是不是按照温州模式全国推广？不确定。 土地出让金会不会取消？也许。 温州土地出让金一事最大的警示是“远期的政策会带来财富传承风险”。 政策的走向，即使是第一流的经济学家，也不知道。财富传承，恰恰是远期的事情。不能把确定的传承，交给不确定的政策。 五大缺陷加一个不确定的政策，使房产成为最危险的财富传承方式，没有之一。 房产、股权，只能是财富的一种表现形式，不可能成为财富传承的工具。中国人喜欢购置房产，甚至近年来不少人去海外购置房产，从投资的角度无可厚非，但其中带来遗产税等各种新的风险应当采取财富管理工具加以防范。应当认真分析财富的特点，明确财富传承需求后，运用遗嘱、保险、家族信托等各类工具的长处，避免短处，才能做好财富传承规划。 观复私人财富传承规划中心 观复私人财富管理中心由财富管理资深律师、中国财富传承管理师及国际认证理财规划师、养老规划师等专业人士共同发起设立，系一个跨界整合的专业服务平台，专注于为个人及企业资产风险隔离、税务统筹、资产安排等私人财富管理提供专业服务。我们将联合家族信托、中华遗嘱库、人寿保险、证券机构、慈善基金、投资移民等机构，充分运用多种财富传承法律工具和理财手段，有效化解私人财富管理过程中可能隐藏的诸多法律风险。 观复私人财富管理中心的使命：帮助人们更科学的做好财富规划及管理，让人们获得更美满的人生！ 观复私人财富管理中心的愿景：打造专业的私人财富管理服务平台，成为广西私人财富管理的领跑者！ 观复私人财富管理中心的价值观：专业、诚信、保密! 财富传承规划热线： 0771-5670729；18172367168 参考来源：谦谦人生 图片来源：百度图片 声明：本订阅号文章版权皆为文章本作者所有，转载内容仅供读者参考，如有异议或侵权，请立即告知，我们将在第一时间核实并处理。 广西观复律师事务所 广西观复律师事务所于2014年1月14日经司法部批准设立。是一家主要为公司、企业提供法律服务的专业化律师事务所，我们致力于打造追求卓越、快速反应的精英团队，观复所的核心团队由政府部门法律顾问、学科带头人、资深合伙人、海外归来律师及知识产权专家律师等组成。观复所在公司治理、债权债务、股权纠纷、股权激励、家族财富保障与传承、知识产权等法律服务方面具有专业特长，长期为国有企业、中外资民企业、金融机构提供及时、高效的法律服务。
1、老人的遗产，是所有继承人的共同财产。
2、继承人对共有的财产的分割协议，只要每个继承人同意并签字，即可产生效力，任何继承人都不得违约。
3、如果每个继承人对继承的共有财产分割，无异议，可以凭此协议办理过户手续。
(二)房屋继承登记步骤
办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。凡领取《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。大致步骤 如下
1、房屋评估：首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。
2、继承公证：申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱(如有遗嘱)，亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。
3、房屋测绘：申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。
4、继承登记：申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理，并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。
5、规定需递交的其它资料：如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须缴交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。
120*20%-5=19万
300*30%-25=65万
500*40%-75=125万
2000*50%-175=825万
合计19+65+125+825=1034万
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