中国“最牛城区”房价下跌17%！但是总价便宜十万，买房成本竟增惊人真相"

九点半导语

作为两个“千年大计、国家大事”之一的北京副中心通州，楼市传来最新消息：二手房均价普降1万，跌幅度高达17%。然而，房价看起来跌了，买房者来说是好事吗？

北京市通州区一些中介透露，从“3·17”新政实施以来，截至目前，整体上通州大多数小区成交价每平方米都下降了超过了1万元。

其实，整个北京的二手房价格自4月份第二波强调控以来，就开始下滑，是热点城市中相比于4月份为数不多的房价下跌的城市（除了北京，还有苏州、合肥），只不过通州的跌幅更为明显。　　

数据来源于中国房价行情网

上图是来自于中国房价行情网的数据，从数据可以看到目前北京整体二手房均价为65715元/平米，相比于2017年4月，下跌了3%。上文计算过，通州区4月份以来二手房均价下跌了17%，是北京所有区中下跌幅度最大的一个。

那么问题来了，如今市场降温、房价走向下调通道，趁此机会买房是不是真的比较划算？

答案令人失望……

深圳新房均价从2016年10月的55611元/平米下跌至如今的54288元/平米。

每平米共下跌了1323元。事实如何呢？

经过一番计算本号发现一个惊人真相：尽管房价下跌了，首套房购房成本反而增加了一大笔。越调控，购房压力越大。

下面就以2017年10月新房和2016年10月新房价格来演算一下，看看在深圳购买一套90平米户型的首套房，是否真的便宜了。

从上面表格可以清楚地看到，尽管房价下跌了，90平米户型总价下跌了10.6万元，便宜的只是几万首付。

然而首套房利率普遍上浮，导致贷款成本显著增加。购房成本不仅没有便宜，还增加了。

90平米户型总价下降了10.6万，现在购房成本却增加了近100万。购房难度比之前大得多，这还没算上时间成本，贷款流程等。

便宜了10万总价，实际却多付100万，天了噜……

当然，你可以说这对炒房客有一定的打击作用，但更多伤害是给了刚需客。

各地都是一样，北京还要厉害，已经六次上调房贷利率了，上浮的比例还不小——最高20%。

首套房贷里面，比较良心的几家银行：工行、建行、广发、北京银行都还有上浮5%的房贷，不过，除了工行、建行意外，其他两家也得看支行的额度，部分支行也会上浮10%。

其实，之前的二套房首付比例上调、贷款利率上调，其实都没啥问题。然而首套房也如此，刚需族表示要哭了好吗！

按照现在的这种比例，上浮20%，也就是房贷利率是5.88%。

再看看北京的房价，即便是今年以来降价了一些，但跟去年相比，还是有不小的涨幅。

按北京的平均房价看，想买套两居室，35%的首套房首付比例，贷款300万元是没跑了。利率上浮20%以后，贷款25年，每个月要还多少？19109元……

如果按基准利率算，每个月只要还17363元，这一下子，一个月1700多块钱就没了，一年多还2万多，嗯，够买2台新出的iPhone X！

通过这番演算可以得出一个结论：对于首套房利率上浮的热点城市来说，现在并不是刚需客买房的最佳时间。

广大刚需族估计还得再等等了……这房价降个20万，贷款利息多出去50万，不划算啊……即便是提前还款，按照大部分人七到八年换房的规律看，利息也要多掏20万元以上（刚开始还款大部分是利息）。想想吧，房价降的那点够不够利息加的。

来源：财经观潮（ID：guide0929）、地产情报站

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原一财《晓峰视点》节目主持人，复旦大学求是学院客座教授，中国首批注册证券分析师张晓峰，为你带来原创的财经评论，独立的观察视角