低门槛置业豪宅化蛇口，万科蛇口公馆预推建面30-126㎡一至四房楼评

“截止11.21日深圳全市共推出84批次的预售许可，其中南山区仅推出8个批次的预售证，其中有5成是办公和产业用房，而住宅的比例约占4成，主要集中在华侨城和后海片区，蛇口区域内今年尚无新增住宅供应。

土地资源稀缺，规划利好叠加，

蛇口新房市场豪宅化

蛇口近年来的新房供应主要来源于之前通过填海造地打造的高端住宅聚集区，目前新地开发已近尾声，土地资源越加稀缺，未来的新房供应将主要来源于城市更新用地。

加上近几年，蛇口的改造速度明显加快，新海上世界、太子湾国际邮轮母港、深圳湾滨海休闲等，整个蛇口老镇将打造成以居住主导，兼容渔业、海洋艺术产业、特色商业和旅游多元功能的滨海综合城区。

在各类规划的叠加利好下，体现蛇口华丽转身的效果，想必用片区新房价格衡量是最为客观的。目前，蛇口片区在售新盘单价大都在10万+，供应住宅产品以大户型为主，片区普遍豪宅化。

同片区在售新房中

属于稀缺小面积段产品

【住宅类的产品中，目前在售新房没有低于175㎡的面积段】

周边如三湘海尚尾盘剩175平-208㎡4房，双玺·时光道在售400㎡平层4-5房住宅单位，半岛城邦三期在售建面260-350㎡4-5房，海境界二期基坑工程建设中，据悉也是以大户型产品为主。

【公寓类的产品较为稀缺，目前区域内尚无在售公寓产品对比】

17年南山区仅推出万科臻湾汇一个公寓类项目，且面积达到了247-312㎡。项目同区域内尚无在售公寓产品可做对比，其他多为办公或产业类用房。

相对而言，万科此次推出的住宅建面101~126㎡的3至4房、公寓约30-53㎡1-2房的产品面积段，目前在同片区的在售新房中，不论是住宅还是公寓的面积段算是偏小户型，相对入手门槛较低。

地处核心居住圈

周边业态丰富

万科蛇口公馆是万科从蛇口走出，又回到蛇口的标志性项目。地处蛇口核心居住圈，配套应有尽有，且组合业态丰富多元，休闲娱乐为主的海上世界，居家生活为主的半岛城邦四期商业规划，都有利于服务项目自身。所处位置交通出入便利，且是地铁2号线地铁口物业，通达性佳。连通了太子湾、后海总部等区域。

南面规划有两大社区开放场地，蛇口广场（改造）和蛇口山公园（改造），弥补了社区自身规模不大的缺憾。片区的成长属性不错，除前海蛇口自贸区统筹规划利好外，片区新型产业的认可度高，太子湾规划预期明朗，渔人码头和东角头两大项目，也为后市带来较大的想象空间。

蛇口广场

蛇口广场位于蛇口新街、金世纪路与望海路交会处，项目总用地面积24498.25平方米，为纯地下室建筑。主要功能为公交停车场及配套用房，地上作为群众休闲体育用地、露天舞台和公共绿地。

建成后，将有效缓解附近公共交通压力，方便周边市民出行，丰富片区居民体育文化娱乐活动。项目处于基坑支护工程施工中。一期工程计划2017年6月底竣工。

蛇口山公园

2015年，10月31日，东角头油气库关停仪式举行，深圳市最早建成的油气库正式结束历史使命，取而代之的将是服务居民的蛇口山公园。蛇口山公园定位为“一座有温度的工业遗址生态公园”，建成占地约23万平方米的蛇口山公园。

众所周知，南山区优质教育资源集聚，公办教育方面有南二外、育才教育集团等。而项目所带公办学校则在南山区属于中等水平，在九年制的深圳市蛇口学校的学区范围内，2003年8月由深圳市蛇口小学（创办于1955年）与蛇口中学合并成九年一贯制的学校。

值得注意的是蛇口在国际化教育方面走在了整个深圳的前列，蛇口现有4所国际学校，包括深圳蛇口国际学校、蛇口科爱赛国际学校、深圳韩国国际学校、贝赛斯国际学校；规划建设育才教育集团太子湾学校。

项目综合点评

1、可售房源稀缺：项目一共4栋住宅和1栋公寓，因旧改项目牵涉回迁户较多，其中，住宅1A和1B是回迁，2栋一半也是回迁，公寓A单元是给旧改村民。实际可售房源较少，仅2栋一部分和3栋住宅房源，公寓的B单元为可售单位。

2、住宅类公寓，70年产权：可售公寓B单元，4梯14户。产权是70年，因同一地块上住宅比例很大，年限跟住宅一样。且公寓类产品，更接近于住宅型的户型，除了学位之外，大致上都符合居家使用。因此，这类产品在市场的接受程度较高。而且，它还受政策的保护，是此类商务公寓最大的投资利好。

3、同片区小面积段：户型只有101~126㎡的三至四房，住宅全为改善大户型为主。万科蛇口公馆主推约30-53㎡1-2房公寓，不论是住宅还是公寓产品，在同片区在售新房中都属于偏小面积段，相对入手门槛较低。

4、带装修交楼：公寓和住宅都是带装修的，2019年底交房。

5、万科物业：万科品牌物业，业内、大众口碑排名第一。

6、配套齐全：小区为2号线东角头地铁口物业，旁边即是南山区妇幼保健院和蛇口九年制学校，附近有蛇口广场、蛇口公园和深圳湾滨海公园等休闲绿化，项目地下两层是商业体，水景、阳光泳池、下沉庭院和儿童乐园、篮球场等一应俱全。

综合来看，项目周边地铁、医疗、学校、公园等市政设施应有仅有，且项目自带商业约1.3万㎡，可满足日常生活所需，大型商业2个地铁站即可到达海上世界广场，片区配套齐全，生活便利程度较高。

项目全部带装修交楼，小户公寓在整个片区具有很强的稀缺性，预计会受到投资客青睐；而大户品质住宅，贴近于改善型客户居家自住。

值得注意的是，项目公寓体量较大，停车位或较有不足，但小区楼下即是地铁站点，出行可有多种选择。虽旁边的蛇口学校排名一般，但周边教育资源丰富，聚集了众多国际学校可供选择。

整体来看，项目周边配套较为齐全，小区设施完善，生活品质感较高，加上公寓或住宅在同片区在售新房中都属于小面积段产品，相对入手门槛较低，且入市可售房源较为稀少，预计会受到市场热捧。

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