北京楼市迎来新变局，三足鼎立局面已明确！三种类型住房各有明确的定位

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11月16日，北京市规划国土委、北京市住建委联合印发的《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》（以下简称《意见》）提出，今后5年北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，约能建40万套集体租赁住房，租金参考周边市场水平，鼓励签订长期租赁合同，但单次租期不得超过10年。同时，集体租赁住房可依法出租获取收益，但不得对外出售或以租代售。

据了解，今年集体租赁住房的前期用地工作已经展开，预计于12月底前完成本年度任务，也就是200公顷的土地供应。

随着该份《意见》的发布，北京楼市未来三足鼎立的局面明确。说的清楚点，就是传统楼市主流的商品房、该份《意见》所推进的租赁住房、以及2017年9月20日印发的《北京市共有产权住房管理暂行办法》所确立的共有产权住房。这三种类型的住房各有明确的定位，将逐渐满足各层次人群的住房需求，推动北京楼市健康发展。

具体的说，租赁住房是解决占外来人口主流的、中低收入阶层的居住刚需，也是决定北京对年轻人吸引力的主要住房政策。众所周知，高房价与低收入的矛盾在中低收入阶层尤其突出，所以，引发严重社会不满的高房价问题的解决，也依赖于这类住房的发展。因此，租赁住房市场也是政策扶持的重点，是楼市新的投资黄金入口。

但是，住房租赁市场是一个服务型市场，其投资不是像商品房投资那样低买高卖，而是需要长期持有和专业的运营管理。这一客观要求，杜绝了投机者，也对真正的投资者提出了更高的资产管理要求。所以，对于住房租赁市场，投资者需要组建专业的租赁经营企业，或将房产租赁托管给专业的租赁机构。

今年4月，北京曾发布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，提出在今后五年的时间里提供约1300公顷的租赁住房用地，而从《意见》来看，集体土地就高达1000公顷，可见北京的住房租赁市场房源由集体土地供应主导。房源集体所有，需要的只是专业租赁管理运营。所以说投资北京租赁市场，最好的选择是投资专业的租赁运营平台，好的租赁服务，才能在北京租赁市场分到更多蛋糕。

三足鼎立的第二足是共有产权住房，这类住房主要针对已经在北京有了一定经济基础的人群或引进人才。说白了，刚到北京打拼的年轻人没钱买房，就先租房居住，随着经济条件改善，买不起商品房，那就先买共有产权住房。其实，共有产权住房也是保障性住房的一种，不过是更有市场思维的保障性住房，可以推测，这也是未来保障性住房改革的方向。同时，共有产权住房也将逐渐成为政府直接介入楼市，利用市场规律调控楼市的工具，具体分析大家可看笔者旧文《北京“共有产权住房”来了，国家队出手保刚需稳房价》。这类住房也没有投资价值。

三足鼎立的第三足就是商品房。随着前两足的确立，大部分人的住房需求被解决，高房价不会形成激烈的社会矛盾，就像香港楼市一样。这样一来，商品房买卖就可以更多的让其按市场规律涨跌，我们可以更加自由的买卖投资，而不会像现在一样动不动就调控。所以，未来商品房价格的波动将更加剧烈，投资风险将更高。当然，商品房有北京庞大的人口基础，即有庞大的改善性购房需求支撑，所以未来房价也不会比现在低，而且即便房价暴涨也不容易崩盘。

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责编｜伯林

校对｜甘雨

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