徐斌：狗子管的好，房子卖的高善待狗子

■ 文 | 徐斌

往年到了九、十月份，开发商、包销公司、中介都会打出“金九银十”的宣传标语，告诉你到了楼市收获的季节。而今年的这两个月，楼市较往年却显得不温不火，虽然各种各样的活动照旧进行，但是“房价”已远不如从前了。

从去年国庆节限购到各城市新政，各地房价都稳步上升，到了所谓的九十月旺季却凉了下来。北京及周边地区都受到了影响，作为北京楼市晴雨表的燕郊，房价更是从三万多降到了两万多。市场的疲态已经开始显现，有的业主开始担心能否全身而退度过这个寒冬，也有业主担心自己的房价会不会降的更多……

影响房价的软硬件

常在河边走，哪有不湿鞋。市场和政策的外部影响让业主心力憔悴，很多业主已经忘记了房价的根本是什么——无论市场、政策如何改变，房价其实都只是房子和小区的反馈价格。

我们在说房价的时候，一般是在说房屋质量、户型、朝向、大小、装修、容积率等这些硬条件，其实还包含了绿化、保洁、安保、停车、电梯、物业服务等这些软条件。在开发商开发建设的过程中，硬条件决定了我们是否买房，木已成舟无法改变；软条件则提醒我们在交房入住后如何养房、养小区，从而保证房屋价格高于周边小区！换句话说，硬条件决定开发商的售价，软条件决定业主的售价。

毫无疑问，人们都想居住在绿树成荫、干净卫生、安全便利的小区，而不是杂草丛生、垃圾遍地、夜夜失窃的小区。这些居住体验影响着人们对于小区的印象，也影响着人们对于小区房屋的支付意愿，环境好的小区人们自然都想住进去，环境不好的小区，人们想搬出来也在情理之中。不论是投资还是居住，小区环境好一些，房价降的时候，就会比别人少降一些。想要小区环境好，就要处理好软条件，把房子养好，把小区养好。

前些日子，某公园发生因狗链未拴而撕咬儿童的事件，把养狗推向了风口浪尖，而养狗的问题也恰好能反映软条件对于房价的影响。养狗遛狗对城市管理是个难题，对小区管理同样也是难题——花园遛狗破坏绿化、夜深人静犬吠扰民、不拴狗链危及安全……正是这些细枝末节的软条件，影响着整个小区的房价。

一件狗事决定了你的房价

北京市政府已经就养狗的种类、程序、条件、活动范围、检疫防治等事项在《北京市养犬管理规定》中作出了明确的规定，算是对小区养狗的概括性限制。但小区终究属于业主自行管理的自治范围，需要业主群策群力才能治理好小区的整体环境。业主要参与到小区的管理中就必须依靠业主委员会，这恰巧是我国小区管理最薄弱的环节——我国百分之八十五的小区都没有业主委员会。

业主委员会在理论上是小区的实际管理者，有很大的权力，也包含了对养狗的限定，不过我国小区的业委会大多流于形式，难以发挥实质性作用。美国小区的业委会则没有这些问题，在国内深受邻居养狗困扰的业主，出国后对听不到狗叫的事情赞不绝口，对国人而言是惊喜，却是美国小区的常态，这都得益于：

㈠完善、规范的养狗法律规定。《恶犬法》、《妨碍公共利益法》和《联邦动物保护法》作为养狗的最主要的法律依据，不仅将犬种、大小、条件等作出了限制，还将定期打疫苗、犬祸人担责、树立标识牌、三吠原则、刑事责任等作了规定。尤其是叫声不能超过三声否则受到制裁以及不戴口套执法部门有权充公或杀死，在国内是无法想象的。所以在美国要想养好狗，先要学好养狗的法律。

㈡业主委员会充分发挥作用。国人到美国定居之后，最大的困惑就是自己的院子和阳台为什么不能晾衣服。美国法律赋予了业主委员会管理小区的权力，他们便将管理落实到每一个细节，晾衣服就是其中的一个。如果违反小区的管理规约，那么业委会将有权要求你赔偿小区其他业主，换句话说业主可以处罚业主，这在国内是无法想象的。养狗也同样如此，比如在法律规定的犬种基础上，小区业委会对本小区养狗的品种作出更为具体的限定，什么样的狗能养，什么样的狗不能养都会明确列出。

我国目前的现状是法律无法在短时间内得到完善，城市管理者管理事项有限：

㈠我国关于养狗的法律规定，主要是各地的政府规章和条例，能上升到法律层面也不过是某部法律中关于相关职能的规定，因为各地的差异，现有的规定也只是一些概括性的规定，难以具体到涉及类似狗叫不能超过三声的“三吠原则”，只能依据法律进行概括性的管理。

㈡法无规定不可为，政府职能依赖于法律规定。法律缺失导致政府行政管理不到位，法律跟不上，管理就跟不上，我国政府也就难以像国外政府一样提供关于养狗的便利设施。

㈢法律管不到，政府管不着，就需要业主自己来管，所以业主委员会是大有可为的。但业主委员会需要业主人数和面积双过半才能成立，双过半才能表决通过业主大会公约，为了成立业委会、通过大会公约，只能简而又简、删而又删，最后流于形式。没有实质性管理条款和内容，也就无法发挥业主委员会实际的管理功能，因而小区里面有人私搭乱建、破坏草地、乱扔垃圾、破坏装饰装修统一风格、乱养宠物、不清理宠物粪便、没有建设便利设施、停车位如何管理、电梯维修保护周期等事项都难以落实。小区业主之间无法就这些问题达成具体明确的约定，小区管理只会越来越乱。

养狗问题解决不好，就会破坏小区整体环境，整体环境不佳则会降低居住品质，居住体验不好业主就会卖房走人，小区没有了人气，房子就卖不上价。如此循环往复，小区越变越差，房价越卖越低，成为相同区域的价格低洼楼盘。要解决这些问题，需要一个强有力的业委会。

正所谓“细节决定品质，环境决定房价”，当你遇到狗屎遍地、车辆乱进、违建众多的小区，哪怕价格比周围低，也不要贪图便宜：路面上的狗屎让你省几万，藏后面的问题够你悔几年！没有业委会，这些问题都解决不了——你要这房子有何用？说白了，要想小区变得更好，遇事先把业委会找！

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