本文关键词： 只租不售    一线城市试点 

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今年以来，随着房地产市场租购同权、共有产权、限售限价、增加租赁房源等一系列政策逐渐落地，更清晰的长效机制正在加快出台。综合来看，在所有政策内容中，最直接有效的政策依然是增加租赁类土地供应从而有效增加房源供给，对于稳定租赁市场的影响将会越来越大。

01

北京供应一千公顷租赁住房土地

11月16日，北京市规划国土委、北京市住建委联合印发的《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》（以下简称《意见》）提出，今后5年北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷。

意见》还要求，集体租赁住房要合理选取建设地点，促进职住平衡。在布局上，要结合“三城一区”和产业功能区，坚持毗邻产业园区、交通枢纽和新城的原则进行布局建设；在配套上，要具有一定的交通等配套基础设施和公共服务条件；在规划上，应符合土地利用总体规划和城乡规划；在实施上，统筹考虑村庄整治、城乡一体化进程等。

1000公顷集体土地，大约可以建设30-40万套的集体产权出租房，相当于未来5年，给北京增加10-15%的租赁房源。如果能如期投入市场，将有效缓解区域租赁市场供需平衡，北京住房租金也会出现明显下调。

《意见》的提出，既给予了集体土地发展租赁住房的政策导向，有助于此类土地资源的盘活和土地价值的提升，也为租赁房源增加了更多的用地支持，对于北京未来租赁房源的供应和租赁市场的培育发展都有积极的作用。

02

13个城市将推集体租赁住房

除北京市外，还有不少城市也正在探索推进集体土地建设租赁住房。11月15日，《郑州市利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》公布，选取郑东新区及其托管区域作为郑州市的第一批试点区域。同时，初步选定龙子湖北部区域和白沙园区区域设立五个项目，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

按照今年8月发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

目前，仅北京和郑州落地了集体租赁住房项目，其他的11个城市也将在未来发布政策细则与项目。

国土资源部副部长王广华此前在利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会议上表示，试点城市应优化用地管理流程，对宗地供应计划、签订用地合同、批复用地许可等环节实行全流程管理，将项目用地纳入供后监管。

同时，还要保障集体建设用地有效供应，统筹运用乡村规划编制、盘活空闲农村宅基地和乡镇企业用地。严格按照规划确定范围建设，防控借机违法用地；严格遵守集体土地管理法律规定，防止过度房地产化；严格遵守租赁相关法律规定，防止以租代售。

03

租赁性质用地供应普遍增加

随着“租购并举”政策的逐步落地，地方城市纷纷增加租赁性质用地供应。截至日前，全国已经有北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开始增加租赁土地供应规模。

北京已经成交超过25宗包含有租赁性质土地，约能提供租赁房源2万套。上海市自今年7月份成交首宗居住用地以来，截至目前已经推出25宗租赁住宅用地，出让面积96.32万平方米，合计建筑面积近200万平方米。

11月10日，深圳成交首宗租赁地块，也是今年深圳首宗住宅地块。从全国来看，累计多个城市合计出让的租赁土地面积超过500万平方米。按照平均60平方米单套计算，已经可以直接提供租赁房源超过8万套，集中在北京、上海等一线租赁热点城市。

在租赁用地普遍增加的同时，多城市也在密集推进住宅租赁政策，推进租购并举体系建立。目前，全国已经超过12个省份的50多个城市出台了有关住房租赁市场的政策内容。既有直接发力于房源供应的政策，也有针对租购同权的政策，保护租房者权益，维护租赁关系稳定。

04

各类租赁住房如何区别？

目前政策明确或市场已有“只租不售”住房，有集体租赁住房、公租房、地产商自持商品房等。从定义上看，自持型商品房是由开发商自持商品住房面积，并将全部作为租赁住房，不得销售，此类住房出租将被纳入政府监管，开发商“以租代售”将被取消拿地资格甚至注销资质。

公租房是指由国家提供政策支持，社会各种主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租居住的保障性住房。集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业(租赁物业)，可依法出租获取收益，不得对外出售或以租代售。北京安排，可由区政府按市场价格整体趸租作为公租房，再向中低收入家庭按公租房价格出租，差价由政府补贴。

但在“只租不售”的共性下，这些住房在建设上却有着本质区别。公租房和自持商品房多建设在国有土地上。由于此前政策没放宽，集体建设用地上的租赁项目相对较少。如果要建集体租赁项目，以前是先征地，让集体建设用地变为国有建设用地，才能继续配建。如今，新的政策则可绕过土地变性等环节，提高建设效率。

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