企业间借贷房产抵押登记的现实困境说法堂

《企业间借贷房产抵押登记的现实困境》是由傻大方资讯，傻大方资讯，傻大方资讯（重要的事情说三遍）倾情呈现给您的。

正文开始：

企业间借贷房产抵押登记的现实困境

——谈进一步放开房产抵押登记,激活实体经济

摘要：2015年9月，开始实施的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称最高院民间借贷规定），开始有条件的允许企业相互之间进行资金融通，进一步扩大了民间借贷的范围。房产抵押作为借贷担保的一个重要方式，但由于历史等原因，非金融机构企业的出借人并无法成为房产抵押权人。本文将从房产抵押登记发展历史着手，略叙“不动产抵押登记生效”规则，结合目前非金融机构企业的出借人不能成为房产抵押权人困境，探讨扩大房产抵押权主体的可行性和必要性。

关键字：企业间借贷房产抵押抵押登记抵押权主体扩大

一、房产抵押权发展历史

抵押作为五大担保方式中的重要担保方式之一,随着房产的不断增值,房产逐渐成为个人或公司的重要资产,房产抵押担保已然成为出借人优先选择的担保方式。回顾我国房产抵押权的设立，是一个从无到有，从有的细的快速发展历程。

1986年颁布的《民法通则》，一百五十多个条款，仅有两个条款涉及到抵押的规定，此时暂无出现“房产抵押”的字眼，其中第八十九条第二款明确指出“债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还”。由于当时已经确权且能够上市交易的房产较少，房产抵押市场相对处于空白期，以至于两年后即1988年的《最高院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》中仍未出现针对房产抵押的具体操作措施，意见倒是在第七点涉外民事关系的法律适用中规定了“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。不动产的所有权、买卖、租赁、抵押、使用等民事关系，均应适用不动产所在地法律”。

随着上个世纪80、90年代“房改”的逐渐深入，城市部分房产逐步得到确权，个人房屋所有权逐渐走入时代的洪流，“市场经济”也于1993年写进共和国宪法，社会经济进入蓬勃发展期，为促进资金融通和商品流通，保障债权的实现，发展社会主义市场经济，《担保法》孕育而生。

1995年的《担保法》正式确立了房产抵押的基本规则，并明确除了抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以抵押外，抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物也可以抵押，进一步放开了可以抵押的不动产范围，盘活了国有不动产。由于抵押物并不转移占有，为避免重复抵押和超额抵押问题，《担保法》又为主要的抵押物设计了“抵押登记生效”规则。2000年最高院出台了《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》,进一步补充和完善了该规则。1997年施行后又于2001年修改的《城市房地产抵押管理办法》更是细化了房产抵押的具体操作细则。

（图片来自网络，若有侵权请联系删除）

二、“抵押登记生效”规则

1995 年的《担保法》对抵押合同的生效，设定了两种模式：一是“抵押对抗”规则，即在相应政府主管部门办理抵押登记的抵押权清偿时优先于没有进行抵押登记的抵押权；二是“抵押登记生效”规则，即抵押权的生效要件是在相应的政府主管部门办理抵押登记。而房产抵押设立适用的规则正是“抵押登记生效”规则。

根据《城市房地产抵押管理办法》第三十二条的规定办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：

　　(一)抵押当事人的身份证明或法人资格证明；

　　(二)抵押登记申请书；

　　(三)抵押合同；

　　(四)《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；

　　(五)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；

　　(六)可以证明抵押房地产价值的资料；

(七)登记机关认为必要的其他文件。

按理说只要提供了上述文件，登记机关就会给予做抵押登记了，可是现实的残酷并不是我们所想的如此简单，资料齐全了，也不见得能够办下抵押登记。由于国家金融管制等原因，企业之间并不能直接进行借贷行为，故非金融机构企业的出借人是不能成为房产抵押权人的，而这也引出了我们的一下部分的内容。

（图片来自网络，若有侵权请联系删除）

三、房产抵押的现实困境

根据《民法通则》、《担保法》及其司法解释、《城市房地产抵押管理办法》等相关法律司法解释的规定，我们所看到的房产抵押权人的表述，最终可以用《城市房地产抵押管理办法》第三条第三款的表述以概之，即抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。那什么样的公民、法人或者其他组织可以接受房地产抵押哪？按照一般公众的理解只要是具有独立行为能力的公民、法人或者其他组织就可以接受房地产抵押了，该类主体只要材料齐全去办理房产抵押登记时理应不会有障碍的，可事实却并非如此。

由于房产抵押登记的程序及要求由各个城市房产管理部门自行制定，全国并未形成形式上的统一。单就公民个人能否接受房地产抵押，并办理抵押登记就存在着给予办理抵押登记和不给予办理抵押登记两种截然不同的做法。尽管部分以前不允许公民个人接受房地产抵押的城市，已经逐渐放开公民个人间的地产抵押登记，但对于非金融机构接受房地产抵押多数城市还是处于严格限制甚至禁止中，包括上海、深圳在内的绝大部分城市的房产管理部门均不给非金融机构作为抵押权人的房产抵押办理抵押登记。究其原因，是因为最高院民间借贷规定出台之前，我国是不允许企业相互之间直接进行资金融通，即企业无法直接成为出借人，自然也就不能成为房产抵押权人。现在国家已允许企业直接成为出借人，但由于原有的房产抵押登记规则暂未修改，才导致了目前的房产抵押困惑。

四、结束语

从计划经济向市场经济一路走来，不可谓不艰辛。房产抵押从无到有，然后从小到大，伴随着房地产市场的火热，房产融资也风风火火的开展着，值得欣喜的是北京已改变了只将房产抵押登记给金融机构的做法，已允许房产抵押登记给非经融机构和个人了。国家一直主张支持中小企业发展，努力解决中小企业融资难问题，但在整个社会融资渠道狭小、银行不愿贷款给中小企业的现实情况下，逐步放开企业融资渠道，扩大房产抵押权主体，盘活企业固有资产，激活整个社会的经济活力，将是我们未来努力争取的目标。

[参考文献]

[1]高圣平.不动产抵押登记若干问题探讨_从不动产统一登记条例出发[J].社会科学.2014(05)

[2] 姜云红.房地产抵押权法律问题研究[D].中国政法大学.2010

[3]李雄.我国不动产抵押登记法律问题研究[D].西南政法大学.2005