注意！楼市最大的狠招还未祭出，很多人都没意识到今年楼市最大的悬念出现了"

现如今，伴随着弱二线大限售，一、二线城市的信贷收紧。整体货币政策不紧不松，但定向针对房地产逐步收紧。值得注意的是，楼市最大的狠招还未祭出，那就是加息。当然，它也是今年楼市最大的悬念。

加息或是楼市最大狠招

加息或是楼市最大狠招。主要有两个原因：

一是，现在首付款继续提高的空间不大。现在中国的好一点的城市，首套房都是首付3-4成，二套7-8成，全世界最高的首付比。这个继续上升的空间已经不大了（首套房继续收紧，就会偏离支持自住需求的精神），要想稳定房地产，最有效的办法可能就是加息了。

二是，加息又不能全行业一起搞，一起提高的话，实体行业就扛不住，影响经济好转的势头。

所以，结果可能只有一条路，加息。通过加息，持续抬高购房者的月供成本，让那些通过首付贷、消费贷激进加杠杆的投资者，或吐货或退场。

央行会在什么情况下加息？

央行加息的动因是为了维持经济的健康发展，维护金融市场的稳定，一般来说，央行加息主要出于以下原因。

CPI增长过快

CPI即居民消费价格指数，CPI代表社会的通货膨胀水平，通胀水平越高，表示经济增长较快，趋向好转，也就不再需要央行过多地向市场释放货币来支持经济了。而过高的通胀不利于去杠杆，为了防范风险，在CPI增长过快的情况下央行会加息，从而减少市场资金的供给。一般来说CPI2.5%左右是一个界限，当CPI增长超过2.5%的时候，央行加息的可能性就比较大。

经济增长过快

经济增长过快本来是一件好事，但是如果经济的增长是由于投资带来的增长，那可能面临投资过热，容易造成产能过剩。利率作为国家调控经济的重要手段，一但经济增长过快，为了维护经济的平稳增长，避免产生经济泡沫，央行一般也会加息。

人民币贬值过快

如果人民币贬值，意味着持有人民币的收益将会降低，这时候会造成资金外溢，也就是资金会从国内流向国外，寻求更高的收益，如果大量资金外流，会造成国内资产价格的降低，进而影响国民经济的发展。所以一旦人民币贬值过快，而且贬值持续的时间在一年以上吗，那央行就可能会加息。

央行加息对贷款有什么影响？

央行加息，意味着资金的成本增加，这样对贷款者来说，影响可是不小。

贷款利息上涨，贷款成本增加

首先我们需要弄清的是，央行的加息一般都是双向进行，也就是贷款利息和存款利息同时上调。一方面是贷款利息上调，贷款的基准利息上升，直接造成贷款成本的提升；另一方面，存款利息的提高使得银行的资金成本增加，如果资金成本增加，那利息必然会传导给贷款，从而造成贷款成本的进一步提升。

贷款变得紧张，贷款难度加大

我们知道，社会上的资金构成还是多样化的，既有银行系统的资金，也有社会闲置资金，还有专门的投资资金，如果央行上调存款利息，那就会吸收更多的存款，这样一来社会资金就会流进银行，造成社会资金供给减少，逼迫更多的人通过贷款机构去融资，那就会造成贷款紧张的局面。

而且更为重要的是，伴随加息的同时，央行往往会同时通过公开市场来减少资金的投放量，进一步减少对银行资金的供给，让银行的资金更紧张。

央行12月份会不会加息？

美国是全球最大经济体，美元又是全球最通用的储备货币、贸易结算货币，所以当美联储收紧货币政策的时候，经济大国只能跟随。而美联储上月已经开始缩表，预计今年还将加息一次，预计明年还将加息三次。

那么中国会在12月跟随美联储加息？

不太可能。

利率是货币的价格，所以两个国家的“利率差”会影响到两种货币之间的汇率。比如中国想让人民币对美元贬值，可以在美元加息的时候自己不加息，甚至降息；反之，中国想在美元加息的时候，让人民币保持稳定，甚至比美元还强势，只能提高人民币的利率。

但问题是，提高利率对实体经济是利空，会增加企业的融资成本，会让自己出口的货物“变贵”。

过去一年多时间，美联储加息了四次，把利率提高了1个百分点。中国没有宣布提高“银行存贷款基准利率”，但通过控制资金供应量，事实上提高了市场利率。在房贷市场，加息就更加明显。虽然5年期以上贷款基准利率没有上浮，但各银行在放贷的时候，在基准利率（4.9%）上加了10%到20%的浮动利率。有些地方，二套房贷款甚至上浮了30%到40%。

也就是说，中国采取的是两种“隐形加息”方式：

第一，通过银行间拆借市场上资金供应量收紧，以及减少短期资金、增加中长期资金，达到了加息的效果。

第二，对楼市定向加息，一些热点城市、重点人群上浮比例就更高一些。

央行这样做，是避免“全面加息”，也就是提高“存贷款基准利率”，因为这会让实体经济受到负面影响，尤其是中小企业、民营企业会受到影响。

现在，楼市在成交量上再次进入了冬天；人民币升值带来的影响显现，出口增速开始回落。在这种情况下，经济出现新的拐点将不可避免。

而中国经济转型完成，仍然需要时间。如果中国仍然追求6.5%以上的增速，那么全面加息是不可能的，未来再次放松楼市调控也将是必然的。

从中国利率走势演变看，加息周期越来越短，降息周期越来越长，利率整体走势越来越低。如果经济不转型，还希望保持较高增长速度，这种局面恐怕会继续加剧。那么，资产价格控制起来，难度就比较大。

总之，今年12月央行不太可能跟随美联储“正式加息”（上调“银行存贷款基准利率”），而可能通过“锁短放长”稍微提升一下拆借市场利率。至于房贷上浮，恐怕也已经见顶，未来可能随着进入新的年度，适度放松房贷额度管理。

声明：本文仅代表作者个人观点，不构成投资建议，不代表房地产导刊立场。

来源：凤凰房产综合刘晓博（liuxb929）、凤凰房产（houseifeng）、信贷助手、朱罗纪（newJurassic）

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