千亿倒计时，谁将成为最强新秀？这些中型房企

七年前，万科以销售额1081.6亿率先敲开了中国房企千亿的大门，那个年代，千亿是一个难以想象的目标。如今，万科、碧桂园、恒大一只脚已经踏进5000亿大门，正向着6000亿狂奔，而千亿早已被远远的甩在后面。

有人说，做不到千亿就别做了。也有人说，20%的房企会越做越大，另外80%的企业将会被淘汰，千亿是一个新的起跑线。

正如当下正流行的一个段子，“全款买房的里面走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪。”

现实很残酷，大哥那里早已过时的千亿数字，在小弟们眼中，或许是最后的一根救命稻草。也因此，2017年，超过30家房企提出了千亿目标，或年内完成，或1-2年完成，或3-5年完成。

今年赛程已经过去一大半，还剩两个月时间，刨除那些在去年已经进入千亿甚至更多阵营的房企们，诸如碧桂园、万科、恒大、融创、中海、保利、绿地、华夏幸福、华润、金地、绿城以及万达外，今年，龙湖已经率先拿到了千亿的入场券，但肯定不止这些。

细究前10月的销售额，新城控股、招商蛇口、旭辉、世茂、鲁能、中南置地等众房企，有的销售额已经近900亿，仅差临门一脚，有的过了800亿，机会很大，有的超过700亿，不是没有机会。

千亿门前，谁将成为最强新秀？谁又将杀出重围、创造属于自己的历史纪录？

千亿战场

截至目前，10-20强的房企中，超过70%的房企已经公布了前10月的销售业绩。小V根据上市房企公告以及克尔瑞的数据统计，除去万达外，有六家房企的业绩超过700亿元，他们是新城控股、招商蛇口、旭辉、世茂、鲁能、中南置地，业绩分别是891.6亿、882.3亿、788.7亿、786.0亿、751.1亿、700.3亿。

先说新城控股，9、10月份月均销售额超过120亿，相信最后两个月单月超过100亿问题不大，也就说，新城控股进入千亿阵营，已是妥妥的了。新城控股副总裁欧阳捷也表示，过千亿问题应该不大，个人觉得可能会达到1100亿元。2017年初，新城控股制定了全年850亿元的销售目标。事实上，其内部目标就是1000亿元。

再看招商蛇口，前十月销售额达882.3亿，9、10月份销售额均过90亿，如果按照这个速度，完成1000亿目标也不是问题。

还有旭辉和世茂房地产，前十月销售额达到788.7亿、786亿，如果按照他们9、10月月均90、101亿的销售速度，离千亿也仅差几个亿的距离。

欧阳捷说，按照惯例，年底不少房企会选择冲刺业绩，12月份的销售额一般会达到全年最高，比其它正常月份的平均值，会高出20%-30%。

易居房地产执行总裁丁祖昱也给出了自己的猜测，招商、旭辉、新城的销售额最有可能过千亿。

冲刺背后的密码

一位资深证券分析师告诉小V，房企发展是从萌芽、成长到成熟的过程，目前是成长到成熟的关口。当前十名房企的规模占比达到50%的时候，其他房企再想做大会很难。但是，目前前十名房企的集中度还远没达到到这个规模，这几年狠冲一下，在排位上会占据有利位置。

房地产开发黄金周期的最后一个冲刺阶段，很多房企当然不会放弃。

再回到2017年的最后两个月的冲刺，如何守好打好这最后一仗，至关重要，到底有哪些路径和经验可以遵循？

中南置地董事长陈凯曾表示，年销售额在3000亿以上的房企，靠的是产业链的整合能力。在1000亿和3000亿之间的房企，靠的是人力资本和企业机制。在500亿-1000亿的房企，靠的是高周转和组织力。

当然这说的是不同阶层企业的战略，具体到最后的两个月，是一场营销大战。

欧阳捷说，年底冲刺，主要靠销售带动。一是加推新盘，有很多房企为了提高业绩，当年拿的地都会选择年底前开盘，甚至是六七月份拿的地，也会争取年底前开盘，特别是三四线城市，对于开盘的要求并不是很高。二是以价换量，加大优惠折扣，以吸引购房者。从客户的角度来说，也适合在年底购房，因为次年的一二月份，开发商销售压力不是很大，价格会有所回调。

当小V问道今年的政策调控之下，尤其是一二线城市，限房价成为主要调控手段，房企还会选择以价换量吗？欧阳捷表示，以价换量是市场规律，不是哪个年份的问题。如果有一定的空间，房企会让渡部分利润，以实现量的快速增长。

当然，还会有其它的方法，比如合并销售额。

一位业内人士表示，销售额分为全口径和权益口径，全口径就是将合作公司或者是合作项目中其他公司部分销售金额合并到自己账上。目前有些房企开始加入千亿规模，实质上多是并表所得。尤其是上市公司和非上市公司的合作，对于非上市公司来说，规模指标并不那么重要，上市公司会将这部分并到自家账上。

克而瑞的一项数据显示，前100名房企中，超过三分之一采用合作开发、轻资产运作等开发模式。随着房企小股操盘、合作及代建项目不断增多，权益占比下降将成为趋势。

与合约销售额相比，权益销售额能更真实反映房企的资金运用和战略把控水平，对行业从业者和投资者更有参考意义。