一、茅台和房价永远涨？

笔者一年多一来一直在不同场合推荐“国酒”、“国药”的投资机会，而以贵州茅台、五粮液等为代表的一线品牌国酒股票这一年多的表现确实非常亮丽。在这里，笔者希望分析一下现实生活中的“茅台现象”。

2007年至今的10年间，茅台的出厂价涨了2.5倍，零售价同步疯涨，今年1800元的实际售价相比2007年的500元更是涨了3.6倍，而且已经处于一瓶难求的盛况。敝人周末到几大超市一问，茅台宣告脱销，赶紧回家上网订一下，“某东”自营店中，售价为1299元的茅台目前均处于缺货状态，需要预约后才能在规定时间段内抢购，“某仙网”茅台自营店还设了购买限制，每个ID限购1件，仿佛今天不买，明日就无茅台酒了。并不稀缺的酒卖到缺货了、限购了，这估计也是全球范围内的“珍稀事件”了。

另一个在国内一直涨价而被调控至限价、限购的就是房子了。与白酒一样，房子也并非不可再生资源，只要愿意盖就有，在我们这个幅员辽阔的国度，土地更是算不上缺乏。可是，过去十多年房价就是如脱缰野马般上涨。

茅台与房价持续上涨背后的原因有异曲同工之妙，分析如下文。

1、终极供应者唯一，且在涨价中得益最大

茅台的生产厂家只有贵州茅台集团一家，各级经销商是利益共同体。茅台涨价谁得益最多？当然是茅台集团了。因此无论是限价、限购，还是窗口指导，都是些权宜之计，并非真想让茅台降价。要茅台降价其实简单，开足马力拓产能、降低出厂价让利等举措并非做不到，但是换位思考，自己当了茅台总经理会如此决策吗？呵呵！

盖房子的土地国有，只有政府才能独家出让，大小地产商是利益共同体。鉴于目前的财税制度，土地收入当仁不让是当前地方政府重要的资金来源。房价高就等于地可以高价卖，地价高谁得益？地球人都知道！政府通过限制供给，保持土地高价拍卖，能够带来可观的财政收入。限价、限购、限售……一切都是权宜之计。

垄断者掌握了定价权，那么商品的价格就只能是“长期持续”上涨了。

2、长期的价格上涨中，投资人形成了一致的看涨预期

无论是茅台还是房子，在国内除了具有消费品的属性外，更多的是投资品。

十多年来，房价在各种表面上是“调控”的，实际上是“空调”的举措推动下不断上涨。期间有短暂的下跌，各级政府马上推出各种措施刺激，投资人已经形成了“政府一定不会让房价跌”的坚强信念。尽管用国际通用指标例如租售比、房价收入比等去衡量，国内城市房价普遍存在很大泡沫，购买人、投资人却越来越多，在“房价永远涨”的一致看涨预期下，卖家手握大量房源惜售，炒房者四处炒作，都是基于“房价永远涨”这个一致性预期。

茅台价格上涨也由类似几股力量推动：茅台的经销商囤货惜售，游资参与炒作，另外加上媒体的助推等，形成了一致的看涨预期，于是原来不喝酒的也买茅台等升值。

投资人对这些投资品价格上涨的一致预期形成了推动其价格向上远远脱离其真实价值的非常规动力。

3、国内无处安身的巨量流动性，推动供应有限的标的大涨

过去十来年是国内民众财富迅速积累的时代，加上国内货币长期超发，流动性形成了巨量，而国内资本市场目前处于成长阶段，暂时还容纳不下巨量的流动性，加上外汇管制而出海受阻，于是就扑向任何被认为是可以保值增值的有限标的之中，茅台与房子基于上述两个原因成了无处安身的流动性的聚集之地。

国内有限的有效投资标的与无限的流动性的矛盾造就了茅台与房子的阶段性需求远大于供给，于是价格大涨。

那么，茅台与房子这两个被认为是能为投资人实现保值增值目标的两大神器能否为投资人实现保值增值效果？

就过去而言，答案是肯定的。

将来如何？不一定！

说到这里，大家一定质疑，你这是唱空茅台与房价吗？不是，长期而言，根据以上已经分析的3大动因不改变的事实，两者都会保持上涨趋势的，但上涨的过程会有大的反复的，中间也会经历明显的大的价格调整。如果低价买入，没问题。如果高价买入，那么根据“均值回归”原理，今后很长一段时间投资回报的潜力就非常有限了。而且，与所有的投资品一样，茅台与房价都摆脱不了“钟摆效应”，短期涨会过头，跌也会过头。

较为典型的例子就是， 2012年起中央反腐、限制三公消费，令以茅台为代表的高端白酒开始了连续3年的低迷期，“塑化剂事件”更是让其价格雪上加霜，低迷一直到2015年底才开始触底回升。下一个让茅台价格调整的“坎”是什么？让房价明显调整的“绊索”又是什么？恕我直言，大家都没有这样的一个水晶球去准确预测。从理性投资与资产配置角度我们能做到的是，与这些明显过热的品种保持一定距离，等其冷却后再考虑参与不为迟。

你肯定说，我不去参与激情一把就错过了！

人生其实每天都在错过各种各样的就在身边的机会，这没什么大不了的，没有大概率获胜的机会就让它去吧。

二、房价还会涨吗？房子还能买吗？

什么决定房价？

这个问题很重要，决定了每个人的大类资产配置。

更重要的是什么？

可以实战！

我们要判断哪个地方房价会涨，哪个地方房价会跌，什么时候会涨，什么时候会跌，这是我今天要跟大家讲的最核心的问题。那我来问大家，什么决定房价？你会发现，在这个社会上过去十多年一直在讨论这个问题，有几十种答案，这就是房地产这个话题争议这么大的原因。我把它总结为一句话，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，大家记住这句话就行了。

我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。中期看土地，如果这个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨。短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。非常简单，就坚持这个逻辑，剩下的都是信仰问题了。

貌似是一个很简单的问题，我来问大家，未来中国人往哪里流动呢？人流入的地方，房价持续看涨，你买入并持有就好了，那么未来中国人往哪里流入呢？有人说往大城市流动，有人说往小城市流动。我跟大家说，中国过去十多年，我们城市规划指导思想一直没变，“控制大城市规模，积极发展中小城市和小城镇，区域均衡发展”，这就是我们城市化的思路。

未来中国人口往哪里流动呢？

我们研究了十几个经济体，美国、欧洲、日本、韩国等等。时间原因，我就给大家介绍日本和美国，一个是人地关系紧张，一个是人地关系不紧张。这是过去100年日本大的都市圈占日本人口的比重，大家看是什么趋势？不断上升，日本大的都市圈在过去一百年人口占比是不断上升的。日本1.3亿人、3700万在东京，韩国5000万人、2500万在首尔，所以你看它的大都市圈是不断扩大的，人不断往大都市圈流入。有人会说，日本、韩国人地关系紧张，所以人去了大都市。看美国，这是过去将近一百年，美国人口流动的趋势，美国大都市区占美国人口的比重是什么趋势？也是不断上升的，有没有逆转过？回到小城镇去？没有。美国人地关系不紧张，国土面积跟中国差不多，美国有3.2亿人，中国13.8亿人，人不断往大的都市圈流入。你看无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外，不管什么样的经济体，人不断往大的都市圈流入，是最基本的规律和趋势。为什么？因为大都市更节约土地，更节约资源，更有活力，更有效率，更能为年轻人带来梦想，这是几百年来城市文明的胜利，这是一种文明。控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的，是不符合规律的。

中国过去也是这样的趋势，人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移，不仅过去十年，未来二十年仍然如此。

下面这张图就是我预测房价最核心的一张图，在2015年预测一线房价翻一倍做的。什么地方房价会涨，答案很简单，人口流入的，库存低的，政府不供地的。什么地方房价涨不动？人都跑了，政府还在拼命的供地，房价能涨得起来吗？

又有人会问，你2015年预测一线房价翻一倍，为什么北京、上海这样的城市一年就翻了一倍。

下面这张图回答了这个问题，货币的超发。

蓝色的线是广义货币供应增速，绿色的线是居民收入增速，红色的线是名义GDP增速。2014年以来，货币供应是向上的，GDP增速是向下的，什么概念？货币超发，引发了广义资产价格轮番的上涨。拉长来看，不仅过去这一两年货币超发，过去这几十年，货币一直在超发，M2、广义货币供应量年均增长20%，没有什么东西能够跑赢这台印钞机的。大家还记得北京上海十年前的房价吗？一万，十年十倍。什么叫有钱人，80年代叫万元户。80年代北京的一套四合院卖5000块钱，万元户在北京可以买两套四合院。放在历史的长河中，货币的贬值是惊人的。很多人动不动讲卖房炒股、现金为王，所以我说现金为王是个坑，而且这个坑很大。

1998年到2016年，全国房价涨了不到四倍，货币供应量涨了将近15倍，究竟是房价涨多了还是货币发多了？又有人会说，房价什么时候见顶，你能告诉我什么时候货币不超发吗？

主要发达国家的名义住房指数变化对比

又有人跟我讲，现在北京、上海要控制人口了，北京、上海的房价是不是就不涨了？我们来看，东京圈3700万人，基本同样的面积，比北京2200万人多。首尔圈只是北京面积的一半多，首尔圈2500万人，人家的人口密度比我们大，人比我们多，为什么人家的大城市病没我们严重？我们的大城市究竟出了什么问题？我来给大家看两张图，这是北京的轨道交通，大家都很熟悉，稀稀拉拉的，看不出来稀稀拉拉的？这是东京的，东京圈3700万人，人均轨道交通里程是北京的4倍，我们的城市规划太简单粗暴了，车多了限号，人多了控制人，问题的关键是完善城市规划。日本东京人均GDP高达4万多美元，以坐轨道交通出行为主，我们呢？小汽车、出租车比例太高。

为什么过去我们一线房价涨幅这么高？

就是因为我们在“控制大城市人口，积极发展小城市，区域均衡发展”的城市化指导思想下，土地向三四线、中西部倾斜，人口向大的都市圈集聚，导致了人口城市化和和土地城镇化明显背离，从而导致了人地分离，供需错配，一二线房价过高，三四线库存过高，这是根本的原因。

三、楼市冰点真的来了？金融资本的最后盛宴

关于楼市，笔者本不想说得太多，毕竟大势已去，主力已经撤退，很难再折腾出什么大风浪了。但不断有网友问下一步走势怎样，要不要买。我只能说，如果是刚需自住还是买了吧，如果是投资，可以认为不会是什么好买卖了。

无论是从政策层面，还是从居民承受力方面，还是从整个国家经济健康发展层面，还是从资金层面，都不支持房价上涨了。当然，这个判断，并不排斥个别地方会冒出一些上涨的地方。

地方政府的严厉政策，当然体现了更高决策层的意志。而这种意志，来自于对中国经济的担忧。地方政府在房地产加速赶顶的时刻突然地毯式铺开限购限贷，实在是迫不得已才出手。因为一线二线城市居民的住房抵押贷款杠杆已经太高了，一些开发商的循环抵押和循环贷款杠杆太高了，再不限制，杠杆高到一定程度，很可能暴力断裂。

自2015年4月开始的这一轮楼市暴涨，是中国房地产有史以来增速最猛的一轮暴涨，然而与以往情况不同是，这一次机构资金呈现流出房地产业的姿态，同时全国的层面来讲，资金正以最快的速度净流出中国，这里既有打着海外投资的幌子，也有真正的资金转移。机构资金在撤离房地产，降低其相关杠杆，但一些居民和散户却在竭尽全力接盘，把相关杠杆加到了历史最高，和接近爆发债务危机的水平。

这就是这一轮房地产去库存的金融经济学本质！

这也是一次债务和杠杆大转移！

但是，很多人还是不明白或者看不清这个道理。地方政府在降杠杆，包括房地产开发商在内的机构资金也在降杠杆，那这些杠杆到哪里去了呢？

这不是很明显的吗？

很多人说，一线城市和热点城市集聚了大量教育医疗和公共服务资源，这些城市还会上涨的。笔者的看法恰恰相反。限贷限购会显著降低一二线城市符合条件购房者的数量，和降低这些地区居民户新增中长期人民币贷款（主要是房贷）的增速，因此政府希望的是一二线城市的房地产价格出现高位盘整的态势，然后通过限贷限购把资金赶向三四线城市的楼市。 这样一来，三四线城市的房地产去库存就可以在全国范围内完美收官，债务和杠杆顺利地向居民转移。

大会之后大局已定，很多人期盼。在政治军事外交之外，中国经济也能有一次脱胎换骨和腾飞。但经济受制因素太多，各种势力的地盘太分散，盘根错节，要在经济领域一展身手，谈何容易？尤其是金融领域，到底被谁控制，到底谁有最终的话语权，到底谁能定夺乾坤，没人能说清楚。

经济的复杂性就在于，收权太紧，容易失去活力，但任其分散，又容易脱离目标，不受控制。真正有前瞻性的疆场老手，早已布局金融，控制资产几万亿，富不仅可以敌国，还能敌好几个国家。某些神航公司，几年之内，疯涨几万倍，没有金融助力，没有金融话语权，没有金融操控权，怎么可能会有这样的神话？但中国很多神话都经不起查的，很多神话最终也会沦为笑话。笔者在上篇文章中说，新一轮的金融反腐即将展开，金融领域的反腐，不会止于项俊波，当然，这需要一点时间，作为看客，我们需要一点耐心。

跟很多神话一样，中国的房地产也被很多人誉为神话，很多人都在说，肯定还要涨，一旦调控放松，就会反弹。房产神话其实并不稀奇，开发商之所以敢不断拉高房价，无外乎有金融助力而已，并且认定垄断利益不会放弃这块唐僧肉，所以以此绑架那些有刚需的买房者，绑架中国经济。用房子来绑定户口，绑定孩子上学，绑定一切的社会保障和公共服务，也只是我们的特色而已。

这种绑架，除了不断上涨的房价，还包括买房之后的贷款利率。听说，最近全国各地又开始了一轮房贷利率的上涨。全国首套房利率已经连续九个月上涨，9月末全国首套房平均利率达到5.22%，二套房利率为5.6%，均创下了本轮利率上升和房地产调控周期的新高。包括北京、上海、广州在内的多个城市，反复提高了住房贷款利率，而昨天，再次传来消息，北京地区的房贷利率再次提升至5.28%，相对于9月份来说又上浮了。

可以肯定的是，利率上涨并没有结束，1-2个点的空间肯定还存在。在此前的文章中，笔者已经说过，随着央行通过公开市场操作、上调资金市场操作利率等政策来实施微幅收紧的货币政策，必然会传导到商业银行的贷款基准利率，而房贷利率的提高就是必然。刚好借着贯彻落实决策部门房地产调控的政策意图，很多商业银行乐得顺水推舟呢。

所谓房贷利率上涨，说到底就是一种关门打狗，也是一种杠杆和债务的转移。经济部门，无外乎政府、企业和个人，企业分国企和私企。在经济多年的加杠杆轮番爆炒之后，有能力加杠杆的地方越来越少了，企业负债率全球最高，回报率每况愈下，正在面临去产能去杠杆，特别是一些民企、实体制造业，都已经被吸干得差不多了，国企和地方政府，脖子太硬，很难成为收割对象。想来想去，个人是唯一能加杠杆，又容易被收割的地方。很多人正瞄准那60多万亿的存款呢，央行行长不是说过么，居民杠杆率还不够高。

所以，房价上涨，利率上涨，一点都不奇怪。笔者只是很担心，有些钱是不能打注意的，60多万亿存款，多少是被平均？很多都是养老钱，你们如此竭泽而渔，不想想未来吗？

有一组数据可以告诉你们，中国百姓早已不富裕了，中国已经从储蓄大国转变了负债大国了。中国债务总额超过GDP总量的三倍。从企业债务和家庭债务两方面来看情况都不容乐观，尤其中国居民家庭的资产与债务状况更是堪忧。

最新的金融数据显示，8月末中国民众的净存款为24.85万亿元，比去年底减少1.56万亿元。与2016年2月份29.87万亿元的历史最高数据相比，更是减少了5.02万亿元。 

另外，从中国央行发布的上半年信贷收支数据来看，上半年个人活期存款减少了1.17万亿元。在7月份，仅一个月的时间存款就减少了7515亿元。在存款下降的时候，银行的消费性贷款却在大幅度地上涨，今年前7个月，居民新增的消费性贷款是1.06万亿元，而去年全年新增的消费性贷款是8305亿元。这些消费性贷款并没有被中国民众真实的用于消费，而是投入到了房地产领域。 

这意味着什么呢？意味着居民的储蓄用完了，房贷额度也用完了，开始借用消费性贷款来买房或者炒房。如果不是逼到没路可走，谁会去借消费贷这么高利息的资金去买房？

还有调查显示，中国居民部门债务占居民可支配收入的比重，从2007年不足35%到现在已经达到了90%。扩大范围来看，2007年中国居民部门债务占GDP的比重不足20%，到了2017年7月份，这个比重已经突破了53%。中国用了不到10年的时间，而这一过程美国则是用了40年的时间。 

房产与金融的结合，已经把中国百姓榨干了，但是，有些人对最高决策层提出的“房住不炒”的警告，好像充耳不闻。盛宴总有终结时，唱得最欢的时候，也是曲终人散的时候！

来源：天使谭

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