房产问答NO.36丨购买司法拍卖的房子有什么风险? 楼市微观

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1. 首付30万左右，刚需，西边和南边四环以内的楼盘求推荐。

如果仅在西区与南区进行比较的话，目前南区楼盘的性价比要高于西区。

重点可关注南区的永威城、康桥康城、招商天地华府、万科大都会等。但是30万的首付只能勉强买个小两房。

2. 现在手上有点闲钱，暂时没有别的用处，我有没有必要把房子的贷款一次性还完？

以目前经济及货币发展速度，资产（房产）平均每年增值8%还是比较保守的，加之2%以上的租金收益，平均每年10%的收益是很轻松的。而银行房贷的基准利率仅为4.9%，是借贷划算还是提前还款划算，对比后一目了然。

3. 余额宝等理财产品的利率升降与房价有什么关系吗？

余额宝利率越高，说明钱越值钱（市场里的资金越来越紧张），楼市往往处于横盘或者微跌状态。余额宝利率越低，说明市场上资金越充裕。在此前提下，往往是投资房产的机会来了。

4. 现在车位可以投资吗？

车位是消费品，且消费客群有非常大的区域局限性，即本小区的居民，别的小区业主很难接受把车停在另一个小区。因此，不管是出租还是多年后转售，客户群体都非常窄。

另一方面，从投资回报角度来看，如果出租，租金回报率非常低，30万的车位，月租金仅600元左右，年化回报率不足2.5%；如果持有获取溢价增值也非常有限。

加之购买车位无法办理像住宅那样长达30年的按揭贷款。因此，不建议选择车位进行投资。

5. 购买司法拍卖的房子，这其中有什么风险？

第一，法拍房很少能贷款，大多需要一次性付清。要考虑自身经济能否承担。

第二，要看拍卖的房产属性，包括年限、土地出让性质、是否拿到房产证。

第三，注意拍卖房产的产权共有情况，是否有第一债权人之外的其他债权人。

第四，需要查看拍卖房产是否有抵押，是否有债务偿还风险，因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。因此，拍卖前要处理好包括物业费、取暖费、水电费等费用的拖欠情况。

第五，从市场角度来看，由于“法拍房”数量有限、选择面窄，若急于购房，可能会遇到位置、户型、周围环境、配套设施差强人意的问题，影响居住品质及房屋再次上市交易。因此，需要对房屋进行实地考察，理性购房。

6. 十九大在房地产领域的新政策，对郑州房价会有怎样的影响？

十九大报告强调了：房住不炒、住有所居、稳步推进保障性住房建设三个方面。

最近一年各地出台的限购、限价政策，无一例外都是为了打击炒房客。政府调控的目的很简单，让房价保持稳定，促进楼市平稳健康发展。

7. 大学路老郑大附近有一套顶层45平的小房子，一年租金在2万左右，对比银行理财来说，是应该保留还是卖了？

按照周边房价估计，这套小房子总价约65万左右，年租金回报率3%左右，低于银行理财产品（银行理财产品回报率5%左右）。但房产投资不能仅仅靠租金回报率，更高的还是享受资产的增值。

因此，建议把这套小户型出售，用全款作为首付置换一套150万左右的小三房，一边享受租金收益，一边享受资产增值。

8. 手里有50万，想在东区或惠济区买套房做投资，买哪更合适？推荐哪几个楼盘？

50万首付在东区只能选择二手小户型，现在购房资格很宝贵，不建议把一个购房资格浪费在一套小户型上。

建议重点考虑惠济区富力尚悦居、融创珑府、锦艺四季城等。

9. 城市之光的精装小户型，70年产权住宅，投资怎么样？

主城区内很难有70年土地性质的成套住宅。从纯粹的投资角度来说，是值得考虑的。好出租，也能轻松转手卖出。

但毕竟是小户型，在购房资格珍贵的当下，如果经济条件允许建议还是首选品牌开发商开发的大型社区。

10. 高新区哪些楼盘值得自住加投资？

高新区可选择项目不多，可观注金科城、荣盛花语水岸、万科城。

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