单月增幅10%!谈谈将军帮圈友们买到的房子问房有道

小编用尽了洪荒之力，单月增幅10%!谈谈将军帮圈友们买到的房子的全部内容都在这里了，拿走不谢！

正文开始：

这一单看房历时2个月左右，因为小O初次看房买房，心理准备不完善，当中也错失过一套黄浦的双学区，以及三林的一套标杆次新。都是在犹豫之中被截单，笋盘不等人。后面慢慢看得多了，才对板块和地区的价格体系有了一定概念，才有了“笋盘”的意识。其实现在很多群友也和当时的小O一样，虽然天天问将军要“笋盘”，但自己不实地去看，不把板块周边的房源吃透，将军推盘后，也根本意识不到性价比。

以下是小O最后买到的房子。各方面将军还是比较满意的。

位置

位置：前滩辐射区

小O本次购房，对于地段虽然没有过多要求，但表示比较看中规划和社区环境。规划角度，级别越高match则投入资源越多，崛起的概率就越大。而纵观全上海，规划级别到顶的无非两个板块。浦西大虹桥，浦东大前滩。既然大虹桥已经布局，后一个名额留给浦东前滩不失为风险对冲的好选择。

房源情况

面积：140平大三房

下定时间：七月中

楼层：中高区景观楼层

房龄：5年内次新电梯

户型：飞机

700万红海段，打不了暴击，随大流买电梯，次新，中高区三房，以保全流动性。大了买不起，小了不够用，140平改善首选。

价格

总价：710万

单价：5.1万

地段规划说到底都是辅助，而折扣才是硬道理。

小O在7月底买进710，图为最新挂牌，短短两个月，不满二全税卖760万。

（该小区目前挂牌价）

案例 B

在讲这则案例前，先提醒大家一句。

第四季度，消费贷额度骤减，如果碰上审批被关或者降额降年限的情况，事先做好两手准备。

小古与将军私交不错，因此上半年就一直在叫他操作买房，他也听从将军的意见，赶在第四季度之前，开始筹备首付资金。

预算在400万内，参考将军对刚需的选筹思路，很快在9月初就为小古锁定了两套房源，同小区同位置同户型，一套3楼一套5楼。一开始小古咨询了链家中介，被告知谈价需要收意向金1万，并且在成交后，意向居然不折入佣金！还有这种操作！？

将军便直接让小古把那个绿皮中介拉黑了。此时御用中介阿德出马，将军授意其两套房源同时争取，哪套空间大，就买哪套。小古当时中意5楼，不愿将就，而5楼房东心猿意马，这边吊住小古，那边谈全款客户。前后拖了两周，还没下大定。将军担心5楼拿不下来，3楼又被截单，强烈要求小古调整方向，去买3楼。此时5楼果然已经被绿皮下定，最后全款405卖出。将军也迅速让小古定下了3楼那套。

房源信息

位置：三林

面积：72平两房

下定时间：9月底

楼层：电梯3楼
房龄：06年次新

户型：双南东西厅全明

价格

总价：389万，只有1%契税

单价：5.3万

事后，小古对买到的房子也十分认可。

（该小区目前挂牌情况）

原本以为之后可以一帆风顺直到过户，没想到就在按揭批下来，正打算去过户的前一天，人算不如天算。近日沪多家银行颁布了新的信贷政策，小古的资金成本猛地抬高，月供平白增加了2500元。前后就差一天，如果当时不在5楼的房东身上浪费那么多时间，这一单就能皆大欢喜。

（前两季度将军劝过很多群友留意信贷，极早办理，大家听进去了吗？）

买房不是挑房子，而是挑房东。风声鹤唳，压低机会成本远比考量小区品质，楼层采光来得重要。

案例C

小A与将军也是在群活动之中结识的，她有着浓浓的浦西法租界情怀，每天都穿梭于徐汇卢湾的梧桐树和咖啡馆之间。因此这次她自住购房，也希望能买入法租界圆情怀梦。在小A的印象之中，复兴路沿线和康办周边是最好的地方，老静安，大陆家嘴，新天地尚可。至于南静安，北普陀，长宁非租界，徐家汇，南卢湾，南市及其他，都住不得。

起初她的预算是1500万，要求买三房品质小区。2017年初1500万在法租界还是可以淘到，但市中心上半年强势补涨，6月之后这个预算再想买到品质小区三房，几乎是办不到了。

法租界的小区，非富即尊，非独即老，非筒即蝶，品质好的板式当然也有，汇贤居，翠湖，嘉天汇，湖南路五大，一个比一个贵。因为小A重社区环境，将军建议小A扩大范围，考虑老静安的次新房，并锁定了一套南京西路09年次新。

房子，小区，周边，小A看下来也都十分满意。房东310106，自称装修公司老板，聊下来也十分顺畅，但一看产调，房子有查封。房东解释，因为与前妻离婚的关系，财产纠纷导致查封。已经和前妻谈妥，在转定之后就会解封。

将军记下，嘱咐小A先别着急，次日再转定。将军第二天托工商局的朋友查了房东公司情况，发现公司也处于查封状态，执照已经被吊销。又去派出所查了房东身份证，2014年徐汇区一起金额高达3000万的集资诈骗案，房东牵涉其中，留有案底。

恰巧房东来了电话，告诉小A定金要转去他姨的银行卡，他的卡留在国外没有带在身边。那基本八九不离十了，房东全套假产证，假产调，假买房合同，假营业执照，假范思哲，假陀飞轮，就一坑定金坑首付的骗子。果断放弃，有惊无险。

如今显著低于市场价的房子，别说7折笋了，8折85折也是十笋九药。

之后又在同区域另锁定一套12年的次新大三房，房东置换市中心四房，融创滨江一号院看不上，陆家嘴一号院看不上，二手懒得看，将军推荐房东买260平/2700万的香山丽舍，还没有来得及安排看房就被截单。

最后，房东因为买不到合适的四房而惜售。

市中心品质小区2000万-3000万段的四房，需求旺盛，极度稀缺。

随即出现了一套法租界达汇花园的三房高区，原本以为这就是命中注定的房子了，结果因为房东上午看房时摔断腿而惜售。

小A陷入了手握大笔资金却买不到房子的尴尬境地，将军建议其继续扩大范围，看了徐家汇和古北，实际上1500万也只能买到这些地段的二线楼盘，比如天际花园，嘉年华庭等，真的去谈一下，不是房东钓鱼，就是代理人吃差价，实在难以下手。

至于其他各方面都合适的房子，又超预算了。

最后小A决定，在面积和地段品质之间，更倾向于后者。毅然决然再次回到了法租界，干脆缩小面积，降低预算买了一套两房，顺便还解决了孩子上学的问题。

房源信息

位置：法租界

面积：99平两房

下定时间：6月底

楼层：电梯中高区
房龄：07年次新

户型：两房全南带两卫

价格

总价：1200万

单价：12万

对于这个标的，将军并不能说有高性价比，不过胜在房源稀缺。

自己住嘛，每个人需求都不同，对于小A而言，房子买得喜欢就足够了。

（该小区目前挂牌情况）

什么？你想要8万的法租界次新三房？这.........

倒还真的有，将军圈子里告诉你。

- End -

?本文发于问房有道（wenfangshuoshi），为问房行家（暗黑大将军）原创作品。日常保持亲密联系，请扫描下方二维码，加入相关行家群，与行家一起交流。其他公众号转载此文时需在正文前署作者名，标注来源问房有道，并同时转载文内二维码，否则视为侵权。