投资房产永远都不会亏!》需要您认真观看！

正文开始：

作为资深价值投资者，教科书告诉我们，价格围绕价值波动，价值决定了价格。

1

房价升降看政府规划

 

那在房地产里，价值是什么呢？

商品的价值，可以分为制造成本和使用价值两部分。

 

具体到房子，制造成本可以解析为：土地成本+建筑成本+园林绿化成本+装修装饰成本。

 

而使用价值，又可以解析为：政治资源+教育资源+交通资源+医疗资源+商业资源+其他资源。

 

制造成本部分，从拿地到建楼，基本是刚性，不可变化，实打实的。使用价值，则很大程度上，取决于所在政府对此区域的投资、建设行为，是存在升值/贬值潜在性的。

 

所以房子的价值，是由政府决定的，房价也会跟随政府的政策变动。

 

2

房价会不会降，达康书记告诉你

有人说，你说政策就对了，现在国家在打击炒房客，等炒房大军退了，市场自然就降温了。真的有这么简单吗？

 

众所皆知，房价已经把GDP绑架了。而GDP增长对政府官员有什么影响呢？你们可以在电视剧《人民的名义》里找到答案，电视剧里的达康书记，达康书记为什么执着于GDP的增长？因为可以升省长。就像我们根据业绩去选拔人才一样，国家也是根据GDP考核官员。

所以说在这种情况下，GDP是不能轻易降的。有时候为了某些原因，房价降一降也无关痛痒，不久后再反弹对GDP的增长有益无害。

 

3

城市化发展与房价的纠葛

又有人说影响GDP的不只是房地产，还有城市的发展。既然说到城市的发展，那我们就讨论一下，城市化与房价的关系。

 

我们都知道一线城市的房价是惊人的，均价就差不多6万块钱，我们再看看三线城市，城市化发展较好的海口，房产均价是1万5，足足是北京房价的1/4。

其城市化发展的差距就体现在了房价上面。为什么会这么说？其实很好理解，当城市发展越好，吸引的外来人口就越多，当外来人口流入越多，房价自然就越高。怎么去发展城市化建设呢？这时候土地出让金就产生了。

 

要启动城市化，第一个条件是能将未来的收益补贴到今天来支持建设设施，然后把收益分年度偿还，这种模式的创新为大规模长周期的投资提供了可能。英国很多基础设施，当时建设启动的时候就是采用了未来收益贴现的模式。现在去看英国保留下来的当年的马车收费站，各种收费都写的很清楚，跟高速公路的收费站一样，通过这样把修马路的钱给收回来了，所以英国成为了第一个工业化强国。

而土地出让金就是用未来的收益补贴到现在来进行城市公共服务的资金来源。而购房者之所以愿意花更多的代价去购买一处当前来看还远远价值不够的房产，就是因为相信城市的管理者能够用当前的土地收益去弥补未来公共服务的上涨空间，于是这种预期的价格就体现在了房价里面，这就是房价的本质。

 

这就是为什么越来越多的房产投资者，选择在三线城市买房的原因，其一政府发展城市化的决心，三线城市发展潜力大；其二政府追求GDP的永恒目前，投资房产注定了这是个不亏本的买卖。

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