中国恒大为什么不在江西拿地了？中国恒大在江西再也没有拿过地

中国恒大转型之路~

江西省是中国恒大最早进入的省份之一，拿地频率也一直较稳定，但自2017年7月以来，中国恒大在江西再也没有拿过地，坚定从规模型向规模效益并举的战略转变。

稳定规模奠定转型基础

经过长期的快速发展，中国恒大已跻身一线房企，规模优势明显。其销售额近几年逐步上升，于2016年登顶，2017年也保持行业前列；在土地储备上，中国恒大土地储备常年保持行业第一，截至2017年6月30日，中国恒大土地储备已达2.76亿平方米，比碧桂园多0.65亿平方米，而大多数房企的土地储备规模都在千万平方米的规模。

但长期的规模发展也使得中国恒大的盈利短板愈加凸显，净利润率、归母净利润等与万科等企业相比相形见绌，仅维持在行业平均水平，由此引发中国恒大此番转型之路。

图：2012年—2017上半年中国恒大营业收入增速和净利润率增速

减少土地投资，引入战略投资

此次效益转型集中表现在降低负债上。中国恒大在2017年中期业绩发布会上提出力争于2019年6月将净负债率降低至70%左右，2020年达到大多数房企的合理水平。

由于中国恒大的负债大多用于土地储备，为了降低负债，中国恒大转变拿地策略，一改之前积极拿地的风格，对于土地投资采用较为审慎的态度，力图将土地储备总量控制在每年负增长5%-10%，即土地储备总量每年减少1000万平方米至2000万平方米。投资重点改为一二线核心城市及其周边区域，优化区域布局，对去化率较低的三四线城市将保持审慎。江西地处中西部，经济增长不足，去化率较高，对急于转型效益房企的恒大而言不是上佳投资选择。

在债务方面，截至2017年6月30日，中国恒大已偿还所有永续债，共计1129.4亿元。同时引入战略投资改善股本结构降低负债，2017年上半年，中国恒大共引入共计700亿的战略投资，2017下半年，预计再次引入300至500亿的第三轮战略投资。在2017上半年，中国恒大也以一系列低息票据置换较高息债务，优化债务结构。

提升产品利润，增强盈利能力

在提高利润方面，中国恒大将控制成本和增加产品附加值作为重要改善方向。作为国内最早实行标准化运营的开发商之一，中国恒大继续保持优化集约化采购、标准化运营的优势，将材料价格、建造成本控制在合理范围内。

销售价格是提高利润的关键，自2013年以来，中国恒大的销售价格稳定上升，2017上半年销售均价增至9862元/平方米，其中自2017年5月以来，销售均价连续多月破万。此外，截止2017年6月30日，中国恒大的毛利润率和净利润率分别达到31%和12%，比2016年12月31日分别提高近3个百分点和4个百分点。

图：2013年至2017上半年中国恒大销售价格（元/平米）

中国恒大销售均价的提升主要得益于土地储备的优化，一二线城市销售数量的增加。自2012年以来，中国恒大不断提高一二线城市土地储备的量，2015年一二线城市的土地储备面积占比首次超过50%，为2016年和2017年项目售价的提高奠定基础。2016下半年和2017上半年，为了尽可能规避限购限售等调控政策的影响，恒大将投资集中于核心城市的周边区域，既保证一定需求，又可减少政策的影响，从而促使近段时间销量与售价的齐升。

图：2012年至2016年中国恒大土地储备面积城市能级分布

增值业务助力价格提高，中国恒大积极通过增加增值服务提高产品利润。中国恒大多元业务的布局，无论是养老设施的完善、社区医疗的探索还是旅游地产比重的提升，都是其提高地产销售的重要手段，而非业务的彻底转型。在旅游项目和高端医疗项目的陆续落地下，中国恒大海南省的销售业绩自2015年以来长期占据其销售省份前三，销售均价也逐步升高。随着业务布局的深入和成熟，中国恒大的售价有望得到进一步提升。

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