2017上半年胡润海外置业投资分析

胡润研究院发布的《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》，其中“海外置业投资回报指数”是中国高净值人群最主流的大陆以外置业地区的房价年涨幅、租金回报率和当地货币兑人民币涨幅的总和。

据全球房价指数分析，加拿大的多伦多最近一年跃居全球房价涨幅第一，涨幅高达26.1%，香港排名全球第四，最近一年房价涨幅20.8%，而东南亚3个城市进入投资回报前50名，分别是泰国曼谷、马来西亚吉隆坡和印尼雅加达。

泰国房产平均租金回报率达5.13%，远超中国大陆2.66%、香港2.82%和台北1.57%。据泰国财政部统计，2016年-2019年期间，曼谷BTS沿线地价将上涨100%-150%，其他交通沿线也将上涨25%-50%，泰国整体地价平均将上涨15%。

过去5年间，曼谷市内土地价格整体涨幅已达37.1%。

一带一路沿线国际投资风险分析

2005-2016年我国海外投资受阻或失败（trouble transactions）的案例共202个，合计金额3211.4亿美元。其中发生在“一带一路”沿线国家的案例共56起，涉及国家27个。此次分析将投资风险分为政治风险、经济风险、金融风险三类，并相应地选取22个二级指标进行衡量。根据计算结果，泰国和马来西亚风险较低，具备较好的投资环境。

除了总得分，各分项指标也很关键，以投资风险较低的泰国为例，其经济和金融环境相较其他国家更为出色。在东南亚，泰国是第二大经济体，人均GDP位列前三。2016年，泰国国内生产总值为3976亿美元，人均GDP达到5900美元，较上年增长3.2%。

从泰国经济基本情况看，经济发展稳中有升。同时，泰国还被世界银行评为东南亚第二大易于经商的国家，这也是其近年来外来投资暴涨的原因之一。国家宏观经济状况的一项重要指标，就是失业率。2017年，泰国以失业率仅约1% 的超低百分比，被再度评为“全世界最幸福的国家”，泰国已连续三年获此殊荣。

泰国经济优势的具体表现为

一、战略的区域优势。

泰国地处东盟核心地带，是东盟的物流、贸易和金融中心，《日经Business》曾把泰国称为“东盟心脏”和“亚洲脐带”，其首都曼谷更是东南亚地区的航空、公路、铁路、水路交通枢纽。战略性的地理优势，使泰国经济一直呈现高速发展的态势。泰国还是“一带一路”核心国，是东盟市场与中国之间天然的桥梁。随着“一带一路”倡议的进一步实施，中国投资泰国的额度大幅增加，泰国各项基建设施日趋完善，经济发展如虎添翼。

二、泰国与多个国家签署自由贸易协定。

泰国除了是东盟经济共同体成员国以外，也与包括中国、印度、日本、巴基斯坦、澳大利亚、新西兰等在内的多个国家签署了自由贸易协定，有利于投资者以泰国为产业基地快速、便利地拓展海外市场空间。

泰国政府方面，也在通过吸引外来投资发展经济。2016年底，泰国政府提出了“泰国4.0”战略和10大新兴产业并提供高度优惠政策吸引外来投资，包括：未来汽车制造、智能电子、工业机器人、高端旅游与医疗旅游、医疗中心、航空和物流、农业和生物技术、生物能源与生物化工、食品深加工、数字产业。

政策方面，除了部分有利于增强泰国经济竞争力的项目可以申请“100亿泰铢研发基金”的支持，并享有最高15年的企业所得税减免优惠外，外企还可享有土地所有权等非税务优惠，这大大增加了华人对泰国的投资信心。而泰国东部经济走廊（EEC）作为“泰国4.0”战略对接“一带一路”的旗舰项目，对于泰国经济发展也是举足轻重的。泰国工业部长表示：东部经济走廊计划除了能够助力泰国实现经济转型与升级，也对中国和东南亚其他国家有益。据悉，目前中国企业中铁集团、中交集团已经相继进入泰国市场。

此外，泰国原有的工业基础扎实，在汽车、电子电器、旅游、农业及农产品加工方面处于世界领先地位，也给泰国经济带来了一定的收益，尤其是旅游行业。总体而言，泰国经济稳中有升，在“一带一路”大环境下，发展后劲十足，加之泰国社会制度完善、政策体系稳定，这对于想增值海外资产的高净值人群来说，存在很大的升值空间。

三、近几年来泰国房地产市场发展活跃

近年来，除了前来旅游的游客，众多高净值人群也大举进入泰国。据悉，泰国在去年中国房地产成交量中排名第六，在2017年上半年，迅速上升至第三名。今年2月，中国大陆和海外华人对泰国房产的访问量较去年同期上涨256%。

原本，泰国对中国人最具吸引力的主要是热门景点及旅游项目。随着中泰关系的友好发展，签证优惠政策的开放，越来越多的中国游客来到这微笑的国度，他们发现，泰国还是一个适合投资及养老的国度，尤其对退休人士来说，他们很喜欢泰国慢节奏和低成本的生活方式。

加上泰国本身物业价格低、房屋享有终身产权、投资政策不断放宽等优异条件，推动了国内投资者在泰国积极寻求房产投资的热情。而且，不间断的航班和短时间的航程、稳定的气候、怡人的海岛风情，也使得越来越多的人纷纷置业泰国。当然，除了低投资风险和泰国房产固有优势，投资者来泰国买房的最主要原因，还是可观的房产回报率。

中国购房者对于东南亚国家楼市的兴趣正在上升。一方面是随着‘一带一路’倡议的推进，另一方面是这些地方的房价较低，还拥有很多旅游资源。选择泰国首选置业地是最为明确的一个国家，预计会在2017年最后几个月将会有新的浪潮。”

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