2018是不是房产投资的好时期? 光耀财经频道

看官辛苦啦！傻大方小编知道你找“2018是不是房产投资的好时期?”这篇文章很久了，是否有种踏破铁鞋无觅处，得来全不费功夫的感脚呢？

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2018是不是房产投资的好时机

房子作为金融资产的性质

我不看空，也不看多，我只看收益和风险的比例。

对大部分人来说，把所有资产都押在一项高风险资产上是不合理的，哪怕这项资产有符合其风险的高收益。甚至对大部分金融机构都是如此。高杠杆满仓超高风险资产，这是部分对冲基金大佬偶尔才敢玩的把戏，所谓艺高人胆大。但是你要想到，索罗斯的复合增长率是没跑赢巴菲特的。看到狼吃肉的时候就觉得自己是狼，看到狼挨打的时候就觉得自己是猎人，这种想法是不对的。

一个资产，要么期望收益和风险都高，要么期望收益和风险低，你觉得凭大部分老百姓的本事，买得到期望收益高风险低的资产么？万达也是搞住宅地产发家的，我也相信凭万达的实力在一线城市核心地段拿地盖楼不成问题，你们可以自己看看万达是什么时候大幅缩减住宅地产规模的。

用价值投资来分析房价

粮食是刚需，能源是刚需，因为没了这两样你活不下去，是会真的死的。所以在这两项上囤积居奇是可以赚钱的。因为只要掌握了供给，只要一个人还想活着，那么他无论价格多高都会想办法买粮食买能源的。哪怕借高利贷也会买粮食的。哪怕去借年息100%的高利贷款也要买粮食，哪怕抵押老婆女儿也要买粮食，这就叫刚需。所以这两类东西原则上是可以永远涨，直到涨到内战为止的。所以黄世仁可以卡住粮食的供给，逼迫杨白劳用喜儿抵债。因为不借钱就要被饿死，所以明知道借了就是一辈子的枷锁，也不得不借。

没房子会死么？租房子会死么？不住在一线城市会死么？如果要你抵押老婆抵押女儿去借100%年息的高利贷买房子，还不上房贷女儿就去给人做小妾，你还会买吗？如果这几个答案是不会的话，那么很抱歉，房子对你不是刚需。

承认与否，房子的“所有权”从来都不是刚需。居者有其屋是刚需，但是这个“有”是使用权的“有”，而不是所有权的“有”。房子的所有权从来都是奢侈品。

中国人热衷买房，有很大一部分原因是因为房子和学校以及医疗绑定，所以买房本质上买的是教育和医疗服务，剔除掉教育和医疗的房子是远远不值这么多钱的。

北上深以及大部分二三四线的房子，从投资而言，已经不再是很好的选择

（1）交易成本过高

只要所在城市的限购限贷政策不撤，那么你就必须面对高额的首付和（即使能贷款的情况下）上浮的贷款利率。可别小看了这上浮。

如果是一个投资者（而非自住者）试图去利用银行贷款，那么就必须考虑机会成本的问题。也就是说，通过银行贷款，投资者少付了若干首付。这些节省下来的现金可以为投资者带来多大收益？如果带来的收益（复利）比银行利率（单利）还要少，那么从资金利用角度，这笔银行贷款并不“优惠”。很显然，在银行贷款利率上浮之后，要想通过长期稳定复合收益率继续跑赢银行利率的难度就加大了。

而很多人挂在嘴边的通胀因素，可以这么来看：银行贷款利率本身就是对于通胀因素以及资金的时间价值的考量。投资者利用银行资金的成本就是银行利率，收益就是资金随着时间推移而自然贬值的幅度。

为什么大家的印象是十多年前，利用银行贷款买房的人都赚了？因为十多年前，利用银行贷款的“收益”就是资金在房地产领域的贬值幅度（也就是房价涨幅），这方面贬值大大高于银行贷款利率。利用银行贷款作为杠杆能更多享受到房价快速上涨的红利。

如今，2017年--2018年，如果你试图通过上浮利率的银行贷款获得收益，那就意味着房价仍然要保持相当程度的涨幅。在国家严控房地产的当下，即使北上深房价不至于崩盘，但是再次大幅上涨的可能性你认为有多少？

（2）房价涨幅将会相当有限（即使不跌），与你的投入而言将不成比例

过去十年，一线城市房价三次暴涨（2009年--2010年；2013年；2015年--2016年）。这三次有啥共性呢？

主要就是来自于国家层面的政策刺激和货币/信用超发。

2009年--2010年是货币超发+信用超发。货币超发来自于天量涌入的外汇占款（整个2009年达到近3万亿人民币）。信用超发来自于按揭贷款的各种优惠措施。至于政策刺激，2009年出台的各项针对房地产商、普通购房者的优惠和鼓励措施，可谓是春风拂面无微不至。

2013年也主要是货币超发。这一年，中国的新增外汇占款出现了最后一次暴涨。另外国家也放松了各项信贷政策和货币政策。

2015年-2016年则是典型的信用超发。如果你去看2016年和2017年的M2增长比例，你会发现比起前十几年来说，并不高。那为啥2016年房价涨幅如此之恐怖？两张图说明一切。

信用（贷款）超发和货币超发的区别？

信用超发就是定向刺激，必然会带来房价上涨。而货币超发更容易流向全社会各消费领域，带来全社会范围的通胀。这就是为什么2016年通胀甚微，而房价爆炸的原因。

按照这个规律，其实判断房价近期会不会再次大幅上涨就是一件很简单的事情。只需要考虑两个变量：

（1）国家和地方城市层面的贷款政策，以及银行对于贷款态度（信用层面）；

（2） M1、M2涨幅，以及新增外汇占款涨幅。

当两种因素都属于上升趋势，那么毫无疑问房价将上涨。

当两种因素彼此上升下降交叉，那么就看哪个因素的作用力更强。2016年证明，信用超发起来绝对是无节操无下限的。

当两种因素都属于下降趋势，那么房价上涨的概率就会大大减少。

所以简单概括来说就是：

一项资产，上涨的概率不大，还存在回调的概率，同时资金利用成本高，总体交易成本高。你还认为这是好投资吗？

从短线和中线来看很可能不是好投资。但有些人会抗辩说：长线呢？即使我买下了回调，再过十年又涨两倍，你怎么说？

这就涉及到玄学范畴了，毕竟到这份上，也就是所谓的“新常态”之下，谁也无法从任何科学角度去预测房价十年后会是怎样。只能说自求多福吧。

上面讲的都是投资领域。如果是自住，那就是另一回事了。

买下自住房以后，即使十年不涨或上涨很少，对自住买家来说也无所谓；但如果这是投资，那就是投资者的彻底失败。