房产抵押类不良资产的特点及处置流程
小编来了!今天看到一篇文章说的是‘房产抵押类不良资产的特点及处置流程’,特意拿来分享给各位看官,如果你也觉得这篇文章不错,记得分享哦!
正文开始:
▲【G592】10月28-29日上海:大资管行业统一监管背景下的银行理财“负债端+资产端” 组合管理及金融同业合作变革实战培训(13811924379)
房产抵押不良资产处置流程
我们可以假设有一笔房产抵押不良资产的抵押物是一套在上海徐汇区的面积合适、产权清晰商品房,从房产的位置以及属性来看,这是一笔极好的不良资产,处置方能够获得很好的利润。但是,不良之所以称为不良就是因为在处置过程中变数太多,处置时间极为不确定。下面是商品房房产抵押不良资产的一个合法合理的处置流程。
假设不良资产处置机构购买此不良贷款,成为了不良资产的债权人。合法合理的做法如下:
处置机构到法院起诉借款人,法院受理案件需要一段时间。法院受理后会向债务人发送《诉讼文书》。
借款人主动出庭,法院开始审理此案,在开审前还需要等待一段时间。开审后,一般情况下都能胜诉。
胜诉后,法院会执行判决将房产进入司法拍卖,在进入司法拍卖前,还有一道资产评估的流程(如果借款人与处置机构对价格得看法非常不同),这也会花一些时间。
在执行判决后最好的情况是此房无人居住,借款人非常配合共同商议了一个合理得出售价格,顺利进入司法拍卖程序,司法拍卖还需要等一段时间。
最终,司法拍卖后所得资金一部分覆盖债务人的债务和其它费用,剩余部分退回给借款人。
以上是最顺利的处置流程,但是就算最为顺利的处置流程中,也有几个非常不可控的时间:
法院开庭时间和司法拍卖时间。
但是这两个时间都是比较可控的变数。
在处置过程中的变数如下
1在法院发送《诉讼文书》后,发现借款人跑路了。根据《新民事诉讼法》第九十二条规定:“受送达人下落不明,或者用本节规定无法送达的,公告送达。自发出公告之日起,经过六十日,即视为送达。”也就是说在借款人跑路的情况下,需要等待60日,才能被告缺席审判。这个时候处置机构已经浪费了60天了。
2
一般来说开审后处置机构申诉的可能性极大,但是不排除败诉的可能性,如果败诉那么又得上诉,上诉得时间会非常漫长而且不可控,如果超过了债务得追诉期,那么这笔不良资产不能产生任何价值。
3
在很多情况下,处置机构都会胜诉。只是在执行判决的时候会遇到非常多的情况。第一种情况时房里住的有租户,并且与债务人签订了很长时间的租赁协议。这种情况下最好的方式时法院出马成功劝离了租客,一般处置机构还会出一些补偿费用给租客。但是,有可能无法劝离租客,这个时候法院无法强制执行,就只有等待租赁协议到期,如果租赁协议太长,就只有处置机构和租客“软磨硬泡”最终劝离,这里一般会有一个不短的谈判期。
以上两种情况都算是能够处理的,最无法处理的情况时这是借款人的唯一住房房产。这种情况下法院无法强制执行,只能是处置机构和借款人长期谈判,这种情况的发生也能从侧面表现出处置机构的尽职调查做的太差,如果发生这种情况基本不用考虑赚钱了。
一般来说不算最好的情况处理一套商品房抵押的不良资产需要将近九个月到一年。目前有了淘宝的司法拍卖,最快处置不良资产的时间可以缩短到6个月。
如果把上面的变数都加上,除了是唯一房产的情况,最长的不良资产处置时间差不多是1年半。这种处理方式明显的效率低下,但是这是合理合法的处理方式,一般来说不良资产处置公司都是私募的形式募集购买不良资产的资金,这类资金对收益要求非常高,并且都会有极为明确的投资期限,所以不良资产处置机构面临最大的风险在于无法预估资产处置时间,造成的无法到期兑付私募基金投资者的收益。
合理不违法效率相对较高的处理方式
1.首先,寻找借款人。上述的一个变数是无法找到借款人,而用不违法的方式寻找借款人,找到的概率就会非常高。
2.当处置方找到了借款人后,会和借款人商议直接私下把房产过户给第三人。
3.房产一旦过户给第三人后,一般会委托房地产中介迅速出售房产。
这种处理方式减少了许多变数,资金回流会很快。如果处理的快三个月就能够销售掉房产。
以上两种方式处理房产抵押的不良资产各有优劣,但是单从资本收益的方面考虑,最好的方式是第二种。但是从合法合规的角度,最好的处理方式为第一种。实操中其实更多是两种方式相结合。
来源:新投资管
财政部87号文背景下的政府投资项目和政府融资平台“资本金融资+债务融资+购买服务融资+基金化融资”实战培训
【编号:G591,10月28-29日·北京】
手机/微信咨询:13811924379,成经理!
第一讲 新政策环境下地方政府基建投融资业务创新、政府购买服务转型与实操案例
主讲嘉宾:某大型金融控股集团背景PPP产业基金副总经理
第二讲 政府融资平台转型与金控平台搭建分析探讨
主讲嘉宾:地方金控平台负责人
第三讲 87号文背景下的政府债务融资模式与地方政府债券市场创新品种
主讲嘉宾:知名证券公司债务融资业务资深专业人士
第四讲 50号文、87号文背景下政府产业基金的发展趋势与实务操作
主讲嘉宾:政府产业基金与法律实战人士
第五讲 财预(87)号文背景下的地方政府融资法律要点与案例分析
主讲嘉宾:地方政府融资领域资深法律咨询专业人士
【重磅推荐 境外游学】
国际金融中心一站式研修计划-伦敦站(11月30日,10天9晚)
点题目可链接至详情
【信泽金】10月金融实务培训安排
【G591】10月28-29日北京:财政部87号文背景下的政府投资项目和政府融资平台“资本金融资+债务融资+购买服务融资+基金化融资”实战培训
【G592】10月28-29日上海:大资管行业统一监管背景下的银行理财“负债端+资产端” 组合管理及金融同业合作变革实战培训
【G585】10月28-29日深圳:《私募投资基金管理暂行条例》背景下的私募基金管理人合规建设和业务转型实战培训
【信泽金】11月金融实务培训安排
编号 | 主题 | 时间 | 地点 |
G593 | 租赁型房地产项目的资本金融资、开发建设基金和物业权益资产证券化实战培训 | 11月4-5日 | 北京 |
G594 | 医养健康、文创、环保、教育类新兴产业私募股权投资项目尽调及Pre-IPO基金管理实务培训 | 11月4-5日 | 上海 |
G595 | 国企混改的不良资产剥离重组、债转股、员工持股和产业基金投资管理前沿实战培训 | 11月11-12日 | 北京 |
G596 | 场外配资模式的上市公司定向增发、大宗交易减持、股票质押业务以及一二级市场联动创新实战培训 | 11月11-12日 | 上海 |
G597 | “国务院金稳委”统一监管下的银行同业业务创新及与信托、券商、保险的同业合作实战培训 | 11月18-19日 | 北京 |
G598 | “异常类”私募基金管理人的保壳、登记备案、业务合规和风险防控前沿实战专题培训 | 11月18-19日 | 上海 |
G599 | 区块链模式的数字资产管理、供应链金融、消费信贷ABS和产业链价值整合创新实务培训 | 11月18-19日 | 深圳 |
G600 | 可转债、可交换债、永续债和股债联动的企业创新融资及债券投资基金产品设计实战培训 | 11月25-26日 | 北京 |
G601 | 城投转型背景下的地方政府融资平台“从购买服务到融资担保”创新实务培训 | 11月25-26日 | 上海 |
(11月课程还在持续更新中,敬请关注!) |
- 房产证改革方案,今后有它房子才归你!
- 12月15日台州房产交易数据.
- 【2017.12.15更新】房产出售、出租、求购、置换
- 资深房产律师:这种 捡漏房 买了就被坑
- 2017年12月16日周六 三分钟房产资讯早餐(语音+文字版)
- 安徽国之梦房产有限公司
- 【人才招聘】诚亿房产诚聘房产业务员数名,欢迎您的加入
- 王文松总会计师一行到基建房产部调研指导工作
- 速看!房产中介网络获客9大秘诀
- 错过了好的房产投资时机,一定不能再错过这一次机会!