房产新闻丨国土部严打住宅用地炒作囤积 71个城市将被严查天盈置业

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国土部严打住宅用地炒作囤积 71个城市将被严查

来源：中房报

国土部将继续坚持分类调控、精准施策，对重点城市“一城一策、靶向治理”，特别是对于热点城市的住宅用地出让合同执行情况开展大检查，推动房地产开发商按合同约定开工、竣工，尽快形成住房有效供应，缓解市场供需矛盾，以防范化解房地产泡沫，促进房地产市场平稳健康发展。

中国楼市“囤地”顽疾正被清理

记者从国土资源部获悉，为促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给，9月下旬，国土资源部部署开展住宅用地出让合同执行情况检查，检查范围包括70个大中城市和热点城市苏州市。省级国土资源主管部门还可以将2016年以来房价、地价上涨较快的其他城市纳入检查范围。

检查内容是2013年1月1日以来住宅用地出让合同执行情况，重点是按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况。

国土资源部明确了三个检查工作环节，包括城市开展自查，省级国土资源主管部门指导、现场抽查核实和督导，以及国土资源部调研、督导。按照国土资源部工作部署，各省级国土资源主管部门将于今年11月30日前完成检查、提交报告。

国土资源部方面表示，此次检查意在督促加快住宅用地开发建设，有助于改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

开发商囤地造成大量土地闲置

其实国土部现行的《国有建设用地使用权出让合同》对于项目开工、竣工时间、土地出让价款缴纳都有规定。

其中，按照相关政策规定，原则上开发时间最长不得超过三年。到期仍然未完工，国土部门可以对开发商进行经济处罚，延期多少天就要罚多少钱。如，土地闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。

合同还约定，开发商不能按合同约定及时支付国有建设用地使用权出让价款的，须按1‰比例缴纳违约金。

然而，实际情况却是，由于我国房地产市场时常出现波动，开发商推迟项目开工、竣工等囤地现象一直存在，住宅用地出让合同执行力度不足。

囤地无疑是一种风险规避手段及利润升值途径。当楼市低迷时，一些开发商会选择延迟开工竣工，以降低低价入市的风险；而当楼市火爆时，一些开发商又预期未来房价继续走高，而将项目捂盘延后入市，谋求更高的利润。

据记者了解，开发商们一般通过部分开发、先开工再改规划、操纵审批程序等种种方式实现囤地。还有些企业故意虚报预售价格，一旦申报价明显高于市场成交均价，被房管部门暂停预售程序，就可宣称由于宏观调控、报价过高未拿到预售证，变相操纵审批程序拖延开发。

这些延迟开工竣工的地块，一旦闲置数年，就会导致按时入市的商品住宅项目相对减少，进一步加剧热点城市楼市供不应求的状况，不利于房地产调控。

即便楼市供不应求城市大量增加了土地供应，但若囤地投机行为不遏制，这些土地也难以及时形成有效的房源供应。

审计署曾统计过相关数据，截至2015年6月底，北京、天津、河北、安徽、江西、湖北和福建7个省闲置土地总面积3.6万公顷，其中安徽省闲置土地面积最大，为1.66万公顷。

严打住宅用地炒作囤积推动土地及时转化成房源

打击囤地投机行为，国土部早有打算。

今年两会期间，国土部部长姜大明表示，根据“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，国土部提出“住宅用地是保障住有所居的，不能拿来炒作囤积”，将进一步规范土地市场秩序，遏制炒作土地的投机行为。

今年8月底召开的全国土地利用管理工作会上，国土部有关官员透露，下半年，国土部将继续坚持分类调控、精准施策，对重点城市“一城一策、靶向治理”，特别是对于热点城市的住宅用地出让合同执行情况开展大检查，推动房地产开发商按合同约定开工、竣工，尽快形成住房有效供应，缓解市场供需矛盾，以防范化解房地产泡沫，促进房地产市场平稳健康发展。

严查严打早已暗中启动

据国土部消息，9月下旬，国土资源部就部署开展了住宅用地出让合同执行情况检查，检查范围包括70个大中城市和热点城市苏州市。此外，省级国土资源主管部门还可以将2016年以来房价、地价上涨较快的其他城市纳入检查范围，也就是说房价上涨过快的三四线城市也将被严查。

部分城市已经开始着手住宅用地炒作囤积自查。

今年6月27日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》，要求房地产开发商全力推进"拿地未开工和开工未入市项目"尽早开工入市，并在通知后附上未开工项目名单。

9月30日，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于加快住房有效供应促进房地产市场平稳有序发展》的通知，其中明确要求各区、市政府要加大闲置用地特别是住宅闲置用地处置力度，加快工作进度，防止开发企业“囤地”、“捂地”、“捂盘惜售”等变相炒作行为。对开发企业或其参股公司存在未按建设工期要求或土地出让合同约定开工、竣工情况的，纳入诚信体系“黑名单”，两年内暂停其参与全市范围内土地竞买的资格。

有知情人士指出，为了将严打住宅用地炒作囤积落到实处，国土部等相关部门后续可能还会出台一些更为具体更有力度的措施。

深圳房价连跌12个月观澜有盘2.5成首付卖楼

来源：每日经济新闻

自2016年“10.4”政策之后，深圳房价已连续12个月平稳下降，9月新房均价已跌至54314元/平方米，“十一”黄金周深圳楼市也表现平平。

而往往在市场低迷期，开发商为回笼资金，会推出特价房、垫首付等营销手法。

“首付2.5成”，日前有中介人员极力推荐观澜片区某公寓项目。《每日经济新闻》记者以购房者身份实地调查获悉，该项目是正在清盘，可分期付首付；同时观澜另一公寓项目推出开发商垫首付的方案，购房者只需首付3成。

美联物业全国研究中心总监何倩茹分析称，分期付首付、垫首付及特价优惠等一般是尾货，是为了加快销售，出现这些现象证明市场销售还是比较困难，开展商要多用手段，才能加快销售。

公寓项目推出“分期付首付”

根据差异化房贷政策要求，公寓项目需五成首付，最多只能按揭10年。

且在2016年10月深圳市规土委等单位发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》要求金融主管部门同规划国土、市场监管、公安等部门，加强房地产金融秩序整顿和监管，重点打击零首付、首付贷、众筹买房等市场违法违规行为。

记者10月9日以购房者身份实地调查观澜一公寓项目时，也被现场销售明确告知，现在公寓项目不能做低首付，且低首付是违规的。

但稍后该名销售人员补充道，现在可以分期付首付。通常是首付4.5成，只要客户征信良好，在与项目合作的农村商业银行办理按揭就可以；另一种是分期付首付，具体而言，首先客户签约七天内需支付4.5成首付的50%,即中介宣称的首付2.5成；其次于2018年1月底支付4.5成首付剩下的30%，最后于2018年2月底支付剩余的20%首付，且该方案对客户没特殊条件要求。

当谈及推出分期付首付方案的原因，该名销售人员解释称，主要是考虑到一些客户的资金周转压力，有些资产是年底才能回笼，所以就给了客户小半年的时间；还有现在项目正在清盘，仅剩20余套，开发商即将启动商业招商。

此外，据了解该项目目前均价5.1万～5.2万元／平方米，精装交楼，可享受3万抵8万的团购优惠。

与此同时，观澜片区的另一公寓项目在国庆假期前推出开发商垫首付的营销策略。记者以购房者身份走访获悉，目前项目在售43平方米及64平方米的公寓产品，均价3.8万元／平方米，可享99折优惠。谈及首付，置业经理给出了2种方案，一种是首付4.5成；另一种方案是开发商垫部分首付，即客户首付3成，剩余的1.5成由开发商先垫付，客户分2年无息还清，但该方案要求客户既是深户又在深圳有一套房产。

信荣（深圳）房地产律师团队首席律师张茂荣对《每日经济新闻》记者表示，此类行为是在打“擦边球”，所谓的开发商垫首付只不过是名义上的垫付，实际并无垫付，只是将按规定本应由购房者一次性支付的首付款分期支付而已。开发商垫首付是以“垫付”之名，满足购房者按揭贷款条件，协助购房者成功贷款，以达到自身资金回笼的目的。

“今年公寓比住宅相对好卖些”

在记者实地调查的过程中，多位销售坦言“今年公寓比住宅相对好卖些”。戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端坦言，今年公寓市场的表现好主要是相对于住宅，毕竟住宅从供应到需求都太淡，当然市场在调控之下整体氛围趋冷也有一定影响。

张晓端提供的数据显示，1～9月住宅批准预售面积比上年同期降了47%，而公寓的供应降了24%。相比而言，公寓供应缩减的幅度小了很多。

同时，在何倩茹看来，商务公寓具有居住属性且不限购不限贷，自去年10月份开始，商务公寓的销售情况均比住宅要好。另外，随着信贷收紧，住宅的贷款利率已经和商务公寓（商业产品）越来越接近，因此商务公寓的优势更加显现出来。

不过张晓端表示，类似公寓产品要按照商业来做首付五成，这意味着对刚需而言首付不低且利率略高，更多的是闲钱投资之用。而投资者对于商业的高首付和没有学位的问题会不会影响日后出手也有担忧，所以其实类似公寓产品的定价都略低于住宅，或通过提高拓展性、增速装修等方式来提升性价比。

深圳公寓市场竞争激烈

深圳中原研究中心数据显示，今年深圳预计约有63个潜在供应公寓项目，市场竞争非常激烈。其中上半年商务公寓成交38万平方米，均价58727元/平方米，成交总价在100万～300万元，成交占比50%。而国庆节期间深圳仅有湾景商务中心一个商务公寓项目开盘，而开盘销售率低于10%。中原分析称，在政策调控敏感期开发商入市更为谨慎，预计后期成交数据或将进一步下滑。

当谈及大供应量给开发商带来的压力时，张晓端认为，开发商目前都有压力，不管是公寓也好、住宅也好，手头有货要走的遇到市场去化放慢就会有压力，但是一方面整体市场库存量不算太多，只不过当前市场氛围冷淡去化慢；另一方面，大部分业主对于持有深圳的物业都还是比较有信心的，不少外来企业想获得深圳的土地或项目都很困难，因此开发商若不是资金链紧张都能接受去化放慢。

“类似公寓产品要么控制总价、优化产品以提升性价比，来吸引闲置资金；要么依托区位价值及城市核心资源，打造顶级产品，这两类是现在走的比较好的。”张晓端对《每日经济新闻》记者表示，接下来市场整体氛围趋淡也会波及公寓市场，之前住宅差别化的信贷政策和限购让不少有投资需求的客户转向公寓，但接下来严查消费贷、首付贷的举措恐怕也会波及到公寓市场，具体影响还要看银行对于资金来源的审核和放贷的情况。