三四线城市的房子一定要买?! 茂名房产通

这是一篇关注度很高的文章，说的是《三四线城市的房子一定要买?!》，该文章已被转发很多次了，你也来转一下吧。

正文开始：

前几天看《辉煌中国》，的确被惊艳到了。能将中国这几年的发展历程和像素集合淋漓尽致地地结合起来，这本身就极为震撼。

纪录片中好几次提及了“城市群”这个概念，我感觉是这背后告诉我们的并不简单。

其实对于中国城市群的发展，之前可以得出几大结论。

1、七大国家城市群，多数名不副实。最符合城市群定义的只有珠三角和长三角城市群。

2、从实力上看，长三角城市群最强，珠三角次之，京津冀再次之。

3、与东京等世界一流城市群相比，国内有地理意义上的城市带，却还没有一个真正经济意义上的城市群。

出于职业病，突然就想到中国的“辉煌房价”上。不可否认，现在高企的房价背后藏着不计其数的货币经济链条，链条的支撑点则是千千万万老百姓这几年的辛勤劳动力。

俗话讲“一个人成为有钱人，要看他是否有经济头脑，但是要看这个人能成为哪个级别的有钱人，要看他的政治觉悟！”

城市群这个概念并不陌生，“长三角”，“珠三角”,“京津翼”一直在ZF的发展规划中。长三角，珠三角的确目前很发达，但是“京津翼”就不那么好了，原来有一个段子，问“为什么京津翼城市群发展不起来？”

这就像24小时滴水未进的河北终于买到了一瓶娃哈哈，瓶盖还没开就遇到了北京，北京很是惊喜：“呦，你有水啊，给我吧，我已经俩小时没喝水了”。

河北一愣，咬咬牙，把瓶子递给了北京，挤出个笑脸：“慢慢喝”，转身就走，北京道：“不用给钱吗？”，河北又咬了咬牙，从兜里掏出仅有的两块钱，转身递给了北京。

资源高度集中导致人才的高度集中，人才集中后资源只能被锁定。以此循环下去，终于有一天，北京撑不住了。所以前几天颁布的总规中说，2300万人口是极限，不能再进来了。

方法呢？方法就是解决就业问题。OK，于是建一个副中心通州，建一个类似于香港特区的雄安县。然后要把大量的人口，高产高新企业倒过去。

这就是很多人理解的政府逻辑。其实这也符合前段时间，三四线房价疯涨的情势。按住一线房价，资本外溢，老百姓只能乖乖的买三四线城市的房子。有了房子，就很大程度遏制住了人口流动性。让三四线城市也有了发展的支撑点。

城市群之所以会热起来，因为城市群这一概念激活了中心城市以外的中小城市的土地市场，把各种城市都规划成区域的某项功能节点，人为地夸大了许多城市的作用。

依靠所谓的副中心，那些小城市的土地市场被激活起来，大量的资本涌入，却没有足够的市场支撑，中小城市房产泡沫离不开这些被媒体和城市群规划所吹起来的“副中心”、“节点”泡沫。

所以，很多经济学家对于三四线城市疯涨起来的房价是完全唱空的。每天都大喊着，拦着购房者千万别去三四线买房！没有产业支撑！买了肯定亏！买了就完蛋！

之前可能这样没问题，但是之后就恐怕不是了。三四线房价涨起来，正不是政府之后想做的事情吗？

房价涨起来，地方才可以城市化建设。房价涨起来，刚需才会入市，锁定三四线人口基础。买涨不买跌，这个道理谁都懂。

城市群的发展，对于国家，这都是最重要的事情。请注意，ZF要的不是一个城市群，也不是三个城市群，最好是每个省会都是一个城市群。

这样的发展才是健康的，之后的目标还是先富带动后富。但是后富者需要不动，在本身的土地上发展即可。即使没有产业支撑，也会想方设法把房价稳定住。

延伸阅读：哪些三四线城市楼市还有希望？未来买房要看清这四点！

作者：Jada

今年以来，三四线城市的楼市关注度不断提升，有很多声音说三四线房价上涨是纸老虎，经不住长期考验，但不可否认的是有些城市还是存在机会的。

统计局数据显示，截至今年7月末，全国商品房待售面积为63496万平方米，比2016年初的高点下降了约1万平方米，降幅约14%。但不同城市之间去库存的进程并不一致，有些城市库存规模出现腰斩，仍有大量三四线城市库存几乎没有变化。

三四线城市之间的差异会越来越大，房地产市场发展到现在的阶段，判断一个城市的前景已经不仅仅局限于城市规模，未来更多的将围绕区域概念、人口流入、产业转型、交通发展等方面。

1、区域概念——核心城市周边的三四线城市

区域概念，指的是由多个城市组成的城市群，这之中比较典型的就是长江三角、珠三角、京津冀，每个城市群都会围绕一个核心城市，比如珠三角的深圳、京津冀的北京，这些核心城市周边的三四线城市比较具有购买价值。

但前提是用来自住，因为虽然这类三四线城市房价涨上去了，在核心城市的带动下也能维持住城市活力，不过仔细想想，拿余钱买完房不住放在那里，手里没有太多流动资金了，想转手卖掉，得要看看有没有能接盘的，或者说外部政策环境是否有利于转卖，这一点很重要。

2、人口流入——人口流入较多的三四线城市

有人的地方就能创造价值，以位于珠三角核心地带的东莞为例，地处深圳、广州、香港之间，充分获得了来自大城市的外溢资源，像虎门、长安这些靠近深圳的区域，本身就是全国百强城镇，生活配套相当完善，不断吸引周边省市的人口流入，为房地产市场注入需求。

3、产业转型——符合产业转型升级的三四线城市

曾有俄罗斯媒体表示，中国经济已经迅猛增长了40年，在过去十年里，中国一直致力于从基于廉价劳动力的生产模式，向在高生产率基础上创造高附加值的创新模式转变，围绕大城市发展区域经济的方式已经在进行了。

比如今年的雄安新区，包括建设高铁、医疗、教育等一系列设施在内，雄安已经不是那个三四线开外的小城，而是承担着分散首都人口、非核心功能的作用，说白了，还是为了区域整体的发展。再例如唐山，这个靠工业支撑的老城，如果不寻找新的产业升级方向，那么无疑会失去城市吸引力，造成人口外流，楼市也会难以支撑下去。

4、交通发展——高铁互通车次多的三四线城市

提到交通对房价的影响，也是基于城市圈之间的相互影响力，一个城市的高铁通达车次越多，对人口导入、物流、交通、以及周边城市的辐射力就越强，如下图显示的房价、高铁车次和城市购买力之间的关系：

城市购买力、房价和城市300公里范围内高铁互通的关系（来自轨道交通网）

图中显示的气泡大小，表示该城市与其300公里范围内的其他城市高铁互通情况，气泡越大则该城市与其他各城市间通达次数越多。

总体看来，购买力和房价越高的城市，其与周边300公里范围内的城市高铁互通车次越多，比如在购买力相差不大的情况下，高铁车次更多的杭州、南京房价要高于武汉、成都。像嘉兴、绍兴、东莞这类城市，房价相对北上广深要低不少，但是交通却相当便利。嘉兴目前的平均房价在1万元左右，与它高铁互通度最高的是上海，二者房价相差4万元/平方米左右。围绕在城市圈内的三四线城市，在交通便捷的条件下，更易吸引来自大城市外溢的需求，可以说在一定时间内房价还有上涨的空间。

判断一个城市房子是否有购买价值，要看其真实力。

放眼今年三四线城市房价的上涨，大多数都是棚改货币化的结果，通过大拆大建来去这些城市的库存，短期内会在造成房价上涨，长期来看，缺乏人口、交通、产业转型的支撑，只会产出一批没有流动价值的不动产，拆迁的拿现金买房接现在的库存，那以后谁来接他们的盘呢？所以如果要问三四线城市房子的购买价值，就要拿“真本事”说话，而不是一味地虚张声势。

不可否认的是，即使是在三四线城市中，库存也存在明显差别，如张家口、九江、滁州等地，库存下滑了40%以上，但是在香河、大厂、等地，7月末库存规模同比上涨幅度超过14%。未来这种差异会越来越大。

从房企的角度看，更愿意布局热点城市周边的三四线城市，从而能承接更多外溢需求，对于其他三四线城市，企业更倾向于经济基础好、资源丰富、人口吸引力等多元化的城市。接下来随着供需基本面的差异，在下一轮市场上升周期中，有些三四线城市将更接近一线城市，如需求强劲的东莞、嘉兴；有的则继续保持传统三四线城市的状态，市场交易相对平稳。

不管是买哪里的房子，都别忘了这句话：房子是用来住的，不是用来炒的，有人在盯着你们看呢。