【房产专题】房子过户给子女哪种方式最合适?买卖?赠与?继承? 开封法律在线

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正文开始：

问大家个问题：“如果把房子留给子女的话，你会选择什么方式呢？”

目前来看，房屋过户主要分为三种方式——继承、赠与、买卖。

这三种不同的方式，面临的是不同的操作流程以及法律风险，而且所要缴纳的费用也各不相同。

哪种方式最省钱？

1、房产赠送给子女要交哪些费用？

可能已经有人心里嘀咕了：什么？房子送给子女还要交钱？

答案那是肯定的以及必须的！

我们来举个栗子：

以一套面积为90平米，市值300万的普通住房为例：

由图可见，评估费＋公证费+各种税……你想把房子送给自己的孩子，前前后后竟要花费16多万元！

这还是免了个人所得税，因为父母的住房一般都住满5年以上，且属于近亲属之间的赠与，不然费用那得更多了。

所以说，把房产送给子女，不是那么简单哦！

2、子女继承房产要交哪些费用？

那么，继承或许是个不错的选择？

一般来说，子女都是父母资产的法定继承人，可以免缴3%的契税，这一下子就比直接赠予的方式省了9万块！

同样，通过继承、遗赠取得的房产都可以免收个人所得税，只需要支付公证费和工本费。

一套300万的住房，子女继承需缴纳约7万元费用！

嗯，这个方式倒是比赠与合适呢。

3、把房产卖给子女需要缴多少？

我们接着来看最后一种，把房产卖给子女需要缴纳多少费用呢？

这恐怕是大家最不可能想到的方式了，大多数人的第一反应都是“不靠谱”、“忽悠人”。

别急，我们再来算算。

80元登记费+3万元契税(1%)+3000元评估费（0.1%）+230元交易费……

总计33835元

这！么！少！

案例中3种不同方式产生的费用：

房产赠与：161600元

房产继承：71600元

房产买卖：33835元

显然，把房子卖给子女是最省钱的！

哪种方式操作更方便？

1、房产买卖

受近期契税政策的调整，相比房产赠与和房产继承，把房子卖给子女确实是能省下不少钱来。一是赠与的费用过高，二是房产继承的流程也比较复杂，选择卖给子女的方式还是比较不错的，比较省钱。

但由于受房屋面积，居住年限，首套、二套、多套等的限制。如果在将房子卖给子女的过程中，需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税，则买卖过程产生的费用，可能就会比房产继承高出不少了。在把房子给子女时，可以优先考虑的就是卖给子女或者继承过户给子女。

假设案例中的该房屋为三套房，契税按照3%来征收，比1%的契税则多出6万，总税费即93835元；因不满足家庭唯一住宅的条件，加收交易总额的1%的个税（即3万），则在93835元基础上再加3万。

2、房产赠与

假设赠送给子女的房子，满足相关的条件，20%的个人所得税是不用缴纳的。但如果子女后来又出售该房子，则需要征收20%的个税。

关于公证，现在很多的城市在办理免营业税手续时不再要求办理公证。但如果赠与合同没有经过公证，在房产没有过户交付之前，赠与人可以行使任意撤销权，而经过公证的赠与合同，赠与人就不能行使这一权力，要撤销必须符合法定条件。

3、房产继承

与房产赠与相比，房产继承没有营业税、个税和契税，只需要办理公证。但与赠与相比，房产继承的业务相对复杂，还存在一些问题。

① 办理房产继承没有时间限制，从房屋所有权人死亡之日起，何时申办都可以。

② 时间越久，办事的时候手续可能越麻烦，而且费用可能会增加。例如，继承人在遗产分割之前死亡，对于他应当继承的份额，他的继承人有权继承。

③ 多个子女共同继承，需要所有继承人到公证处申办继承公证，如果有人拖延，公证处就不能出具公证书。没有公证书，就不能在非诉讼的情况下办理房产过户登记手续。

④ 尽量协商解决，如协商不成，可以考虑通过诉讼的方式由法院依法判决遗产的归属。但此办法影响亲情，费用也很高，应慎重考虑。

房产继承中最常见的纠纷就是由于很多人没有事先立遗嘱，导致房屋的产权分割上存在很多的问题，不少人为了房子，闹上法庭。

总结

卖、赠、继，到底怎么选？

一是因为赠与的费用过高，二是房产继承的流程也比较复杂。一般来说，选择卖给子女的方式比较省钱。

但由于受房屋面积，居住年限，首套、二套、多套等的限制，如果在将房子卖给子女的过程中，需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税，则买卖过程产生的费用，可能就会比房产继承高出不少了。

从法律层面来看，其实以上三种方式各有利弊和风险，无法简单地从交易费用方面判断合算与否，毕竟不是所有事情都能用钱算得清楚，只能视不同的家庭实际情况具体问题具体分析。

房子直接写子女名字好吗？

此外，还有很多人选择把房产证直接写孩子的名字

但是，结果未必好

1、孩子独立买房时可能多付首付

如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套，根据政策，成年后可独立购买1套住房。有些银行规定，这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付却可能要按照二套房标准，付七成。

2、婚后买第二套房时可能交房产税

比如孩子在未成年时和父母共有2套房产，每套面积在90平方米，如果房产份额事先不做约定的话，默认每人三分之一份额，即孩子名下已经有60平方米房产。

成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米，按照政策，首套房无论面积多大，都不计征房产税。及至孩子婚后想购买家庭第二套房，假设建筑面积是120平方米，则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积，还有100平方米需要征收房产税，其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。

3、婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产

如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。

有没有化解之招？

房产和法律专家支招：一是可以作公证，约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母所有。二是直接到房产交易中心做房产份额变更，减少子女名下的房产份额，最少可变更为1%。

万万没想到，一般情况下直接把房子卖给子女最划算！

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选自：财税职场

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