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美联调查：47%受访者对「港人首置上车盘」助置业存疑，第四季楼价展升势，全年料涨13%

美联物业

特首林郑月娥即将发表上任后首份「施政报告」，报告中的房屋政策一直是社会焦点，市场流传有关「港人首置上车盘」计划的细节更吸引舆论广泛讨论。美联物业为探讨市民对最新房策取向，率先进行业界首份「施政报告前上车置业」调查，结果发现多达47%受访者认为「港人首置上车盘」计划有助市民置业的效用存疑，并冀政府续增公私营房屋供应，以提升置业机会。调查反映市民仍观望「港人首置上车盘」计划的成效，短期内对楼市影响有限，预料在外围众多不明朗因素消化后，第四季楼价升幅会较第三季显著，全年楼价则预期上升13%。

调查：近半受访者不认同「港人首置上车盘」计划有助市民置业

美联物业住宅部行政总裁布少明表示，美联物业于9月下旬透过电话访问，成功回收1,038份问卷，其中约一半为业主。70%受访者认为今年楼价会上升，认为目前普遍市民上车较5年前更困难的更占高达88%。在楼价续升的预期下，市场上观望气氛浓厚，仅有36%受访者指未来一年有计划置业，反映市民对楼价持续上升的预期及忧虑，冀政府能提出有效政策，解决居住问题。

布少明指出，特区政府亦理解市民对置业安居的要求，多年来均不断寻求解决办法，特首林郑月娥于参选政纲中已提出「港人首置上车盘」计划，冀藉此舒缓首次置业者的住屋需要，料这竞选承诺将于十月发表的首份施政告中兑现。不过，调查结果却发现，仅有53%的受访者认同「港人首置上车盘」计划有助市民置业，认为无助置业的达47%，比率接近一半。预计主要原因是，现时市场流传该计划申请限制较多，更在现有的居屋之上，特别是出售时须受到重重限制，拟仅可以用原价售予政府，或不补地价售予绿表、白表人士，申请者无法享受资产增值的财富效益，因而令部份人士却步，故建议政府的新房策需尽量顾及市民上车及保值的需要，才可真正帮助市民置业，增加向上流的动力。

在认为「港人首置上车盘」计划无助市民置业的受访者中，有多达45%认为增加公私营房屋供应最有助市民置业，其次是推出首次置业贷款的占27%，调高9成按揭保险的400万元楼价上限限制的占18%，延长「双倍印花税」(DSD)换楼退税豁免期，以增加二手供应占最小，只有10%。值得留意的是，在同意「首置上车盘」计划有助市民置业的受访者中，亦有达44%认为增加公私营房屋供应最有助市民置业，反映供应量的多寡仍是市民最关心的课题。

图：受访者认为增加公私营房屋供应最有助市民置业

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纵观现时较主流的中、长期增加房屋供应的措施之中，37%受访者指活化工厦，改建「过渡性住宅」最有效增加供应，助市民上车，其次为觅地填海的17%，赞同发展新界北部地区和大屿山的亦占13%，其余发展棕地、于郊野公园周边地带兴建住宅及加快农地补地价改为住宅用途则同占11%。布少明指出，受访者认同活化工厦的主要原因，应是该项措施于一众建议中成效最快，更易在短期内达至增加住屋供应目的，争议性亦相对较低，故受到较广泛的支持。

图：37%受访者认为活化工厦最有效增加房屋供应

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「港人首置上车盘」限制多建议积极增加居屋供应

美联物业首席分析师刘嘉辉表示，「港人首置上车盘」定位介于居屋及私人住宅之间，形式与过往的「夹屋」类似。夹屋于93年推出，98年停建，期间共有10个项目，供应8,920伙单位。比较两者的申请细节，夹屋的限制明显较少，最大的分别是没要求买家必须是首次置业者的港人。夹屋亦有转售限制，业主如在5年内出售其单位，便须首先把单位向房协出售；如房协不回购有关单位，业主便可向政府补地价，然后在公开市场以市值出售。此外，第一期夹屋的家庭可供月入2.2万元至4.4万元之间的家庭申请，而「港人首置上车盘」拟将申请家庭入息限额定于5.2万元至7.2万元之间。以此计算，合资格申请「港人首置上车盘」计划的家庭，只占全港家庭的9.5%，远低于94年第一期夹屋推出时涵盖的全港家庭数目(根据统计处94年第四季家庭月入2万至少于4.5万元计算)，如加上申请人必须为首次置业的港人，合资格申请家庭数目必定更少。

相较之下，申请居屋的家庭收入上限定于5.2万元，却涵盖78.4%的本港家庭数目，市场对居屋的需求无疑更高。根据《长远房屋策略》2016 年周年进度报告，未来十年资助出售单位目标为8万个，但未来5年资助出售单位的总建成量合共仅约2.26万个，换句话说，往后5年政府需要兴建超过5.7万个资助出售房屋才达标。故建议政府在推出「港人首置上车盘」同时，亦需积极觅地增加居屋供应，以解市民所急。

图：两段时期资助出售房屋的家庭收入限额涵盖全港家庭数目比较

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第三季新盘「额跌量升」楼价升幅创年半新低

回顾楼市，刘嘉辉指出第三季新盘销售量上升，但金额却出现下跌，呈「额跌量升」的局面。据美联物业房地产数据及研究中心综合<<一手住宅物业销售信息网>>数据显示，第三季新盘销售量达5,060伙，按季升约18%，按年跌约31%；销售金额约548亿元，按季跌约12%，按年跌约19%。新盘「额跌量升」的主要原因，是发展商紧贴二手市价推售新盘，有新界区新盘甚至以低于二手市价开售，成功吸引大批市民踊跃入市，刺激销售量的同时，亦造成销售金额下跌。

图: 新盘销售呈「额跌量升」

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二手料则现「额量齐跌」的情况，综合土地注册处数据，第三季成交量（以8月至估计10月注册个案反映）料仅约9,800宗，按季跌约14%，按年跌约28%，创出近六季新低，成交金额预计为675亿元，按季跌约16%，按年跌约19%，二手「额量齐跌」的其中一个主要因素是，新盘发展商提供高按揭成数及税务等优惠，吸引大量买家转投一手市场，抢占购买力。在新盘销售金额及二手楼价皆呈现跌势下，第三季楼价升势有所放缓，美联「楼价走势图」的数据显示，本年首9个月楼价累升约8.8%，而单计算第三季则仅录得0.5%的轻微升幅，创一年半以来新低。

料第四季楼价回升全年升13%

布少明认为，未来新盘销售量将取决于发展商的推盘步伐的快慢，以及开价的进取程度。观乎第三季新盘销售量回升的原因之一，正是新盘溢价由第二季的13%降至第三季的9.1%水平，可见当新盘以贴二手市价，甚至低于市价开售时，即可刺激起市场的入市需求。预料来季将有近8千伙新供应登场，供应逾千伙的地区有3个，其中以将军澳的新供应最多，达2,732伙，将成为第四季楼市焦点，其次为北角及鲗鱼涌的1,430伙，深水埗及大角嘴亦有1,275伙。

由于首三季新盘已卖出近1.5万个单位，估计第四季推盘步伐有可能略为减慢，预计第四季新盘销售量约为4,500伙，新盘溢价难以持续收窄，扭转第三季「额跌量升」的形势。二手仍受制于辣招横行，加上部份准买家入市态度审慎或倾向投入能提供按揭优惠的新盘市场，如外围环境及香港经济前景未有出现重大的变化，料二手楼价将持续「干升」，买卖继续减少，第四季成交只有约9,500宗水平，连跌三季，并创近七季新低。

图: 料第四新盘推售步伐放缓

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布少明总结时指出，由于「港人首置上车盘」拟以低于居屋的价格出售，预计会吸引到部份有强烈置业需求的市民参与。惟美联物业的调查结果已清楚显示，料在众多申请及出售限制之下，不少市民对该计划仍抱观望态度，有更多市民希望能投入限制较少的公私营房屋市场，而兴建居屋的需求无疑更为急切，因此，若「港人首置上车盘」的供应量不过多，对楼市将不会造成冲击。加上，一众负面因素已于年底前陆续浮现，特别是美国的加息步伐及「缩表」的启动时间和规模，皆一如市场预期，如政府的房屋政策未有重大改变，料第四季二手楼价可出现较第三季显著的升幅，料全年二手楼价将升13%。

图: 第4季楼价升势加快料全年升约13%

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