郑州和武汉，谁更具备投资价值？从价值角度讲

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郑州和武汉，都是国家级中心城市，都是铁路交通枢纽和空港交通枢纽的潜力股，都是前二线城市和新一线城市，都是中部重点城市，都不在三大都市圈却有自己小小的都市圈，GDP都在8000-12000亿元，郑州和武汉，谁更适合投资？

投资，就是看到未来5年后谁的价值更大，也就是要看未来5年后谁的经济总量更大，谁的经济质量更好，谁的吸引人才能力更强，谁率先开始城市群的发展，谁的第三产业占GDP比重更大，谁的科技创新能力更强。了解康老师投资俱乐部的人都知道，我们提出了把一个城市看成一只股票的观点，投资房产就是投资一个城市的股票，就是相信一个城市的最高领导人能积极带领全市人民致富，创造更多价值。

此外，价格是另外一个重要的参考指标。从国家统计局的数据来看，郑州房价大约均价是15000元每平方，武汉市17500元每平方，相差无几。

投资就是判断价格与价值的差别，从价值角度讲，郑州略逊于武汉，但房价郑州也略低于武汉，所以从这些角度讲，这两个城市非常接近，那么哪个城市更值得投资获得更高的投资回报呢？

必须说明，房地产是一个区域性极强的行业，我们今天只看城市价值走势，不看具体单盘行情。为什么要看懂走势？举一个具体例子，在2005年时候，温州房价是全国老大，而且是远高于北京，可是后来的情况大家很清楚，温州房价已经跌出前十，而北京跻身第一。说明北京这只股票要远远好于温州这只股票。

一、房价五大支柱配套比拼

我们说房产就是国家财富的民间体现，房价的本质就是房子周边的各种公共配套设施的价值总和，周边配套主要有五大支柱：教育、医疗、交通、产业以及商业。

教育上，郑州远不如武汉。笔者粗略统计，郑州市本科院校目前只有15所左右，其中只有郑州大学一所211，这也是河南唯一的211大学；武汉有30所左右本科院校，其中除武汉大学和华中科技大学两所985外，还有5所211。因为我们是城市对比，是看两座城市的竞争力，所以中小学教育情况的影响并不如高校，暂不考虑。

医疗上，郑州各类医院约50余家，武汉各类医院约有140家左右。

交通上，二者都是国务院于《“十三五”现代综合交通运输体系发展规划》中提出的12个国际性综合交通枢纽。城市轨道交通建设上，郑州规划地铁线路21条，规划里程945.2公里，截至2017年1月12日，郑州地铁有3条运营线路，运营里程95.41公里；截至2017年8月，武汉轨道交通运营线路共有5条，线路总长181.35千米，线路长度居中国大陆第7位。

下面给大家附上两座城市的铁路交通图和城市道路规划图：

产业上，从上市公司数量来看，郑州44家，武汉70家。2016年城市GDP数量上，郑州7920亿元，同比增长8.5%，全国第18名；武汉11756亿元，同比增长7.8%，全国第八。

商业主要影响的是城市居民生活幸福感，在区域对比中，难以量化考察，在此不做比较。那么，综合教育、医疗、交通、产业四方面因素来看，除了区域交通郑州武汉相对接近外，其他方面武汉都完爆郑州。

现在，我们可以下结论说武汉比郑州厉害，未来武汉比郑州更有投资价值吗？且慢，这只是影响房价的主要配套，城市发展竞争力没这么简单，我们还需要考虑人口和区域发展协调等诸多因素。

二、城市发展潜力比拼

2016年末武汉市常住人口为1076.62万人，比上年增加15.85万人；户籍人口833.84万人，增加4.57万人。2016年武汉市净流入人口达到242.78万人。2011-2016年，武汉市净流入人口持续增加。郑州2016年末全市总人口972.4万人，比上年增长1.6%。人口总量上差距并不明显，但人口流入上，武汉就远超郑州，这说明武汉的城市吸引力更强。而人口，尤其是人才，又是带动城市发展的核心要素。

为了吸引人才，武汉是各种政策不断，不但在全国率先实现大学生“零门槛”落户，前段时间又推出了大学生人才公寓，还提出“要争取让武汉的大学毕业生以低于市场价20%的价格买到房，同时提高大学毕业生年薪！”计划5年留下100万大学生。

《武汉市城市总体规划(2010-2020年)》提出，2020年常住人口达1180万人，《郑州市城市总体规划(2010—2020年)》则提出，2020年常住人口达1100万人。对人口的增长预期上，两座城市差不多，达到预期数量武汉应该会早于郑州。

在人口分布上，郑州人口在河南排第二，比第三名的周口仅高出70多万人，武汉人口在湖北常年排名第一，是排名第二城市黄冈人口数量的1.6倍。2016年，国家发改委副主任胡祖才在武汉调研时指出，与其他城市群、都市圈相比，武汉周边城市比较弱，要下工夫补齐短板，为此，湖北省在打造“一主两副”的城市发展模式。

在对周边城市的经济辐射上，郑州则逊于武汉。2015年，武汉在湖北GDP占比为37%，而郑州这一数字不到20%。中原城市群面积28.7万平方公里，GDP为5.56万亿元，；长江中游城市群面积30.48万平方公里，GDP为6.3万亿元。两个城市群经济体量接近。但长江中游城市群是武汉、长沙、南昌多中心发展战略，中原城市群却只有郑州一个省会城市，是唯一的核心。也就是说，武汉发展还可以靠城市群的活力带动，而郑州虽能独享城市群的领导优势，却也要带动整个城市群的发展，郑州若发展遇到问题，则很难靠城市群带动。

城市经济发展预期上，未来武汉每年经济增速应该更快。武汉“十三五”规划纲要中提出，2020年GDP将达到1.9万亿元。要达到这一目标，需要在2016-2020年间保证11.64%的年均增长率；郑州“十三五”规划纲要则提及，“主要经济指标和主要人均指标增速高于全省平均水平1个百分点。”河南“十三五”GDP年均增长目标为8%，即表示郑州“十三五”年均增长率目标在9%以上。

综合以上各项来看，武汉的城市竞争力强于郑州，房价也略高于郑州。

那么郑州和武汉从未来观察的角度该如何选择呢？

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