来源：综合自乐有家研究中心、深圳中原研究中心、爱住家教你买房、咚咚找房、深圳壹地产；转自：搜狐焦点深圳

“10·4”新政出台满一周年，深圳楼市这一年里发生了什么变化？被喻为深圳史上最严调控的“10·4”，对楼市的影响到底是什么？房价涨了还是跌了？成交多了还是少了？

先看深圳最新新房和二手房价数据

↓↓↓

10月深圳166个新盘价格

根据中原数据显示，目前全市共有166个新房在售项目（包括住宅及公寓）。

其中宝安32个，龙岗43个，南山25个，福田9个，龙华18个，罗湖13个，盐田6个，坪山8个，大鹏6个，光明6个。

另外，10月预计22个项目入市，宝安以8个项目居首，龙岗6个项目紧跟其后。

深圳10月预计入市项目表

银十深圳各区房价如何？赶紧来看看~

宝  安

宝安一直是新房市场的供应“大户”

32个项目在售

最低卖3万4~

赶紧找找是哪个盘

福  田

福田10月有9个项目在售

其中，东海国际公寓最高卖到了13万/平

最低是清凤创投大厦的5万6

龙  岗

另一个供应“大户”龙岗43个项目在售

吃惊！龙岗2个项目卖到了10万+

最高居然卖15万8

最低3万5

龙  华

龙华10月在售项目18个

最低3万8

罗  湖

罗湖13个项目在售

最低是笋岗的新盘MR.91公馆卖5万

其他基本在6万以上

南  山

哎南山都是土豪~

25个项目中有11个卖10万+

其中最高卖到了20万

看了一圈

发现连最低的6万5也不低啊

盐  田

盐田6个在售项目

主要以大户型、别墅为主

最低是山海四季城（二期）·公园道卖5万6

坪  山

对比各区

坪山是块洼地

最低还有2万5的

最高卖4万2

刚需的福地啊~

大  鹏

大鹏6个在售项目

主要以大户型和别墅为主

最低卖3万8 

光  明

光明也是个刚需置业首选之地了

价格对下下来还是亲民的~

最低2万6，最高4万4

深圳调控一周年，有小区跌价20%，但还有涨30%的

调控已近一年时间，爱home整理了深圳各片区以及各小区的二手房成交价格，与去年的成交情况进行对比，发现房价的确得到了一定遏制，但也有不少片区、楼盘表现的依旧坚挺。

1

深圳“外环”崛起，老城区新机遇

对比去年各个片区二手房的成交情况来看，除了光明片区在下跌，其余片区均在上涨。

地铁规划让原本处于交通盲区的偏远郊区以及老城区得到了新的机遇，沙井、福永、梅沙、大鹏、坪山、平湖这些深圳“外环”地区不但新房扎堆，二手房也在启动。而城市更新的不断加速，让罗湖和福田的老城区再度成为焦点，本就是生活配套醇熟的地区，旧改后格外值得期待。

2

改善需求占比大，宜居品质房、豪宅逆势上涨

调控后，很多改善刚需开始着手换房，买方市场让这类置业者拥有更多时间更多选择，因此，高品质的次新房成交火热。同时，在政策不断刺激下，核心区域的高品质豪宅也备受青睐，深圳湾、香蜜湖、蛇口等豪宅片区今年表现都相当抢眼。

根据目前的情况来看，深圳楼市在一两年内都会比较平稳。但在淡市下，其实不少个盘蠢蠢欲动，小编整理了今年涨幅较大的个盘，来看看你有没有挑对。

当然，还有部分小区均价相比去年有所下跌，十一想要置业的朋友，不妨可以看看。

调控一周年の大数据

深圳1

供应与库存

过去一年时间里，深圳共有73个新房项目拿到预售证，其中（含）住宅房源的项目有36个，总新增的住宅房源为2.77万套，总建筑面积达274.72万㎡。其中龙岗以12个（含）住宅预售项目，77.79万㎡的预售总建面，成为当之无愧的供应大区。

乐有家研究中心监测显示，以过去6个月一手住宅平均月成交面积计算，新政后深圳一手住宅去化周期在持续走高，至2017年4月达到近21个月的顶峰，随后有所减少。截止2017年9月29日，深圳楼市新房住宅库存面积为349.46万㎡，去化周期为15.1个月。

2

2016.10-2017.9

深圳楼市成交了88438套住宅

乐有家研究中心统计显示，从2016年10月1日到2017年9月29日，深圳楼市总共成交了88438套，其中一手住宅成交26548套，二手住宅成交61890套。

从近一年的月度成交图中可以看出，深圳一二手住宅成交量整体变化趋势是一致的，在新政后先出现了连跌，直至2017年3月才逐渐回升。

其中“104”新政出台后，10—11月之间深圳楼市成交量出现了明显的大跌，一手住宅跌幅达32%，二手住宅跌幅10%。而2017年春节后的3月份，楼市开始回暖，相较2月份一手住宅成交量上涨146%，二手住宅成交量上涨116%。虽然有所回暖，但至今深圳一二手楼市月度总成交量，仍未超过新政当月的10605套。

成交均价上，2016年10月深圳一手住宅成交均价为55611元/㎡，二手住宅成交均价为54976元/㎡；截止9月29日，深圳2017年9月一手住宅成交均价为54271元/㎡，二手住宅成交均价为54397元/㎡。

一年的时间里深圳一手住宅成交均价下跌了2.4%，而二手住宅因供应量充足，全年成交均价维持稳定态势，与去年10月相比下跌1.1%。

区域方面，深圳一手住宅的各区成交量占比差别较大，二手则势均力敌。

乐有家研究中心统计显示，2016.10月至2017.9月，全市一手住宅成交中龙岗占比44%，成交套数为11805套；其次为宝安，占比39%，成交10379套；第三位南山，占比13%，成交3345套。盐田12个月才成交了86套，占比可忽略不计。

二手住宅成交占比中，除盐田仅2%外，其余5区势均力敌。乐有家研究中心统计显示，龙岗依然是全市二手住宅成交量区域第一，成交15837套，占比26%；其次为宝安，成交12342套，占比20%。关内3区不相上下：福田成交11739套，占比19%；罗湖成交10290套，占比17%；南山成交10181套，占比16%。

供应量对深圳楼市的影响，由各区一二手住宅的月度成交量价走势亦可看出。

即使是撑起深圳一手住宅半边天的龙岗与宝安，月度成交量也不稳定，几无规律可循。而反观二手住宅，除盐田外其余区均呈现着一致的走势。同理，一二手住宅的成交价格走势也呈现出如此差异性。

深圳一手住宅成交量价走势

深圳二手住宅成交量价走势

3

房贷利率上浮

贷款200万利息上涨43万

除了楼市成交的变化外，房贷利率也有了显著变化。乐有家研究中心监测显示，2016年10月初，深圳中工建农四大银行的首套房贷利率折扣为9折，即4.41%；而2017年9月29日的数据显示，四大银行首套房贷利率均上浮10%，即5.39%。

与2016年10月初相比，以目前的首套房贷利率贷款200万，每个月需多交月供1191元，总利息多支出43万元。

东莞1

新房：均价约1.66万元/平

连续10个月平稳

据【牛浩思-东莞楼探】介绍，8月份，东莞全市新房住宅签约成交4718套，环比增长36%，创下“4.10新政后”月度成交第一高位；全市均价约1.66万元/㎡，连续10个月保持平稳。

2

开盘：定价合理

仍能获得好成交

据【牛浩思-东莞楼探】分析，东莞的新房成交表现出区域分化。

一方面，在限购政策出台之后，首先影响最大的是临深区域，成交量有所下降，部分之前定价较高的楼盘，采取下调备案价或者送精装修（同样价格，原来是毛坯，后来带装修）的策略。

另一方面，部分新入市的楼盘若定价合理，也能获得比较好的成交。例如大岭山碧桂园·森林里、大岭山融创松湖澜园、黄江中泰峰境，城区的万科首铸东江之星近日开盘，也吸引了大量置业者到场。

3

二手房：

置业人群向二手房转移

东莞受当地调控影响，一些无法购买新房的置业者向二手房市场转移，但目前二手房成交量也在慢慢减少，但高于新房成交量。

东莞二手房住宅成交量：5月5109套，6月4958套、7月4171套。东莞二手房较活跃的区域：樟木头镇、东城区、南城区、常平镇、凤岗镇。

惠州1

新房房价：

大亚湾领跑惠州新房房价

据某网站统计，2017年8月，大亚湾新房均价13020元/平，与排名第二的惠城区拉开约3000元/平米的距离。作为同样热门的一个重要片区惠城区，本月新房均价10788元/平米。

2017年8月惠州各县区新房均价（数据来源：合纵联行）

2

新房成交量：

网签量五连跌

【牛浩思-惠阳大亚湾】介绍，据乐有家研究中心监测数据显示，8月惠州一手住宅成交7494套，环比下降11.2%；成交面积约82.23万㎡，环比下降11.5%。

全市网签成交量却出现了五连跌，网签滞后是影响因素之一，同时也能够看出惠州新房市场在经过新政调控之后已逐渐回归理性。

3

二手房：惠城区房价第一

大亚湾排第三

【牛浩思-惠阳大亚湾】介绍，据乐有家研究中心数据显示，截至到8月底惠州二手住宅挂牌均价为11367元/平，环比上涨0.9%。各区县二手住宅挂牌均价中，惠城区仍以超过12000元/平的挂牌均价位居首位。

深圳楼市，未来将如何发展？

在接下来的一年里，深圳楼市又会面临怎么的处境呢？我们或许能从深圳房地产研究中心主任王锋的讲话中，找到一些讯息：

1、深圳继续出台加码调控的可能性没有，幻想放松调控的可能性也没有。

2、预计2016-2030年，常住人口住房需求265万套。其中安居保障房占60%，商品房占40%。

3、深圳将构建临深片区的安居房系统，再将深圳的地铁修建到临深区域，实现深圳人的安居梦。

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