【新手必读】零基础入门房产投资最强指南! 红橡树投资

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正文开始：

对许多人来说，购买投资房是一个重大决定。为了使投资者在投资过程中游刃有余，这个投资指南将会为房产投资新手提供一切所需信息。在各种提示和核对清单的帮助下，这个指南会帮助您找到最合适的投资房产。

为什么投资房产？

大多数人的一生中都会考虑投资，从而为自己带来更多的财富。现在市场上的投资方式种类繁多，比如股票、债券等。在这些投资选择中，房产投资被认为是最安全和最容易的方式之一。

然而，并不是所有人都适合投资房产。因此，如果你想投资房地产，重要的是要权衡它的优势和劣势。

房产投资的优势和劣势

优势	劣势
房屋增值：房屋会随时间而增值，如果选择得当，会有极好的收益。除了增值收益，投资者还可以得到稳定的租金回报。	流动性差：尽管你可以在市场不景气的时候卖掉你的房子，但是房产的出售过程不会像其他投资如股票一样快速。
稳健的投资：房产投资市场是唯一一个不受投资者支配的市场，它主要受市场供需关系的影响。此外，它还是个宽容的市场，如果投资者购买了一个区域里较差的房产，它的价值还是有机会随着时间而增加。	隐藏成本和支出成本：除了购置房产的初始成本（如印花税，律师费等），投资者还需要考虑持续的隐藏成本，如购置家具、维修、保险、水费、垃圾处理等成本。其他的投资方式，比方股票，就不会有这些持续成本。
容易投资：比起股票投资和自己开公司，投资者不需要具备大量的知识和花费大量的时间。	空置成本：在房屋无法出租出去并且空置的时候，投资者可能需要依靠其他形式的收入来偿还每月的贷款。
容易管理：不像其他投资，投资者对自己的房产有着绝对的控制权和决定权，以保障自己的收益。	行为恶劣的租客：难缠、问题多的租客是所有房东的噩梦。他们可能会严重损害你的房屋，有时甚至赖着赶不走。和租客之间的争论可能会需要几个月才能得以解决。
税务优势：尽管税务好处通常不作为投资决定的考虑因素，但房产投资确实存在着税务上的优势。投资者可以利用房屋折旧来实现退税优惠。	其他因素：投资者需要在预算中考虑，当租金收入不足以偿还每月的贷款利息的情况，并准备足够的还款金额。

房产投资的成本

房产投资会有许多好处，可以给投资者带来可观的回报。然而，房产仍是一个昂贵的、难以负担的资产。当投资者纵身投入到房地产市场中，投资者本人需要考虑的不仅仅是房屋的购置成本，而且还有许多隐藏成本和支出成本。

投资房产的初始成本

以下列出的成本是购房的初始成本，投资者可以根据这些项目计算出自己的预算。

支出	频率/次数	金额	备注
订金	一次性付款		一般情况下，购房时的订金是房价的10% （需要和开放商确认）。
贷款申请费	一次性付款		一些金融机构在为客户提供贷款服务时会收取一笔贷款申请费。具体费用需要和相应的机构咨询确认。
贷款保险	一次性付款		如果所交的定金小于房价的20%，贷款方可能会要求投资者购买贷款保险。投资者需要和相应的贷款机构咨询并且确认保险费用。
印花税	一次性付款		印花税的多少会根据所在的州和所购买的房价而略有不同。投资房产的印花税通常会比自住房产要高一些。可以根据下面这个网站计算印花税：www.stampdutycalculator.com
律师费	一次性付款		这个费用包括了法律上的房屋所有权登记或转让，费用大约在$800到$1,200之间。登记或转让通常是由初级律师或承办产权转让事务的律师所办理。

投资房产的持续成本

要估计投资房产的维持成本是不容易，因为它们可能会每月或每年变化。因此，重要的是，投资者需要考虑以下可能出现的成本。可以通过完成下面的表格估算出成本。

支出	频率/次数	金额	备注
房屋保险	每年		房屋保险不仅保护房屋免受不可预见的建筑损坏（如火灾或洪水），而且还可以免除一些租务问题（如房屋破坏、租客拒绝支付租金、提早结束合约等）
贷款账户费用	每年		贷款者每年需偿还一笔贷款账户费用。具体费用需要和相应的贷款机构咨询确认。
市政污水处理费	每年		多数情况下，市政污水处理费用需要由房主承担。每个州的费用都有所不同。请联系当地的市政当局以获得更多信息。
物业费	每季度		如果你的房产位于一个共用的地块上（如联排别墅、公寓），该房产很有可能会产生物业费。这一费用包括了公共区域的维护和建筑保险。
贷款还款	每月		尽管租金收入可以抵掉贷款利息的大部分,投资者仍可能需要支付租金和利息之间的差额。
公共事业费	每月		投资者仍需承担一些没有像水表一样有独立计量仪表的服务费用，以及每年的污水处理费用
房产管理费用	每月		如果投资者想要寻找专业人士管理自己的房产，那么投资者就要考虑这些管理费用。这些费用会根据情况不同而有所不同，具体费用请咨询相应的管理公司。
维修费用	持续变化		投资者作为房屋的所有人，需要花费一定的费用保持和维护房产的使用状况。

良好房产投资的因素

房产投资的回报不仅仅是以增值的方式产生，还会通过租金的形式表现出来。为了使投资回报最大化，以下一些因素是投资者需要考虑的：

房产市场周期的最好时机

房地产市场呈周期性变化。房屋价值会随着强劲的市场增长而上升，也会在某些阶段保持平稳甚至下降。因此，作为一个投资者，为了确保自己的房产有一个好的价值，了解市场处在整个周期中的位置是很重要的一件事。

正确的地理位置

地理位置是拥有一个良好的投资房产的基本。如果能够正确地选择地理位置，投资者可以从投资中获得更高回报的机会。考虑的因素如下：

临近生活设施会增加房产的吸引力和价值；这些设施包括：学校、公共交通、公共设施（邮局、图书馆、公园、医疗中心等）、超市、咖啡馆、餐馆。
选择购房区域的时候，试着去避免经济结构单一的区域，如只依靠生产业发展。这种类型的区域，在繁荣的时候，房价也会上升；而当该区域萧条时，房价也会因此下跌。
好的投资区域通常是那些人口增长的区域。随着人口的增长，该区域的设施也会完善，这个区域的受欢迎程度也会上升。
生活临近大城市（如距离十公里以内）的区域也是一个好的选择。当一些住宅区价格升高时，试着去寻找一些正在形成并有发展潜力的居住区域。

合适的房产

在寻找投资房产时，投资者最好选择一个会有持续出租需求和未来购买需求的房屋。投资者需要考虑一个区域里不同年龄的居民对房屋的接受程度。因此，做一些研究来发现该区域人口的选择和重视的事物是很重要的。

良好的回报

许多房产投资者在购买房产时会犯一个严重的错误，他们基于自己的主观感受做决定，而不是依靠理性思考和良好的投资理念。草率买房可能会导致房屋的增幅低于市场平均水平，或者导致租金回报过低。因此在购买房产前，做好充分的研究和思考自己的投资策略是很重要的。

研究房产市场

近几年来，出现了很多为投资者提供市场资讯的网站，使得投资者能够接触到最近的房屋出售结果和历史记录。这些。其中包括：

PropertyData.com.au

该网站包含了房产机构收集的数据，并且确保投资者可以获得和房产中介、澳洲大型银行同样全面、准确和最新的房产销售信息。该网站还提供免费的和付费的房产研究报告、中位价信息、增值数据和区域简介。

Residex

该网站为投资者提供所有地区房地产市场的购买信息，比如市场动向的分析、价格估计、历史数据等等。

了解房产市场的周期

房产市场的周期

本质上，房地产市场呈周期性变动。房产的价值会因市场的火热而上升，又会在某些阶段保持平稳或者甚至下跌。因此，作为投资者需要了解当前房地产市场所处的阶段，从而保证自己的房屋价值。

根据上面的图表，在不同的阶段，房价可能会上升、平稳或下跌。然而最终，房产价值还是会随着时间而上涨。

房产周期的不同阶段

在房产周期的不同阶段，房屋价值可能会超过均衡价格（如在繁荣时期），而在一些阶段房屋价值会低于均衡价格（如市场衰弱）。这是因为房产周期会经历以下四个阶段：

繁荣阶段

繁荣阶段通常是整个周期中最短暂的一个阶段，在这个阶段里房屋价格快速上升。通常这个阶段会随着投资者认可房产的回报（租金和房价的上涨）而缓慢开始。

由于市场繁荣，许多房产会以高于询问价格出售。这一现象的原因是购房者之间不断竞价，同时卖主不断抬高要价。

随着市场繁荣的持续，许多人也想从中分得一杯羹，新的投资者、建筑商、开发商和现有的房主都涌入进了繁荣的房地产市场。这进而导致了供给大于需求，最终把繁荣市场带向末路，并将其带到下一阶段。

衰落阶段

建造商、开发商和卖方在繁荣阶段的种种行为导致了房屋的供过于求，从而造成了衰落阶段的出现。随着房产市场中越来越多大投资房产，空置率上升而房屋租金回报逐渐减少。

在衰落阶段，房屋价格停止上涨，在一些情况下甚至下跌。在这个阶段中，许多新房购买者会发现自己遇到了还款问题。这是因为许多的购买者在繁荣时期期望过高，购买了一些本不是他们所能负担的房产，加上利率的上升使得还款更加困难。因此，唯一解决这一困境的方法便是出售房产，并且在多数情况下低价出售。

稳定阶段

在下一个上升趋势到来之前，房地产市场一般不会陷入到消极负面的阶段。通常在这时，一个短暂的、受多种经济因素影响的时期会出现，市场会变得稳定。

好转阶段

好转阶段中，空置率会逐渐下降，租金开始回升，房价也开始上涨，进而提供了投资机会。

房价的逐渐上涨最先从市中心及周边、或是靠近海滩的区域开始，上涨趋势随后扩展到中城区和最终涉及到到外城区。

在好转阶段的中期，房屋渐渐变得可以负担，投资的回报也变得有利。房价在这个阶段中缓缓上升，并在繁荣阶段达到峰值。房地产市场又重新变得有吸引力，从而推动房地产市场迈向繁荣阶段，一个新的周期再一次发生。