蔡金强与观点对话：内房裂变( 十 ) “我并没有觉得整个市场出现很大的裂变

蔡金强：现在港商唯一就是商场有很大优势，写字楼有若干优势，住宅是劣势。

说港商比较容易做，因为做商业整体负债的借贷成本一定要够低。从拿下来盖三四年到稳定期三年，这个项目基本上要扛七八年，只要有息负债总成本高过回报率，七年之内都是输钱。

为什么港资可以？因为他们全部借贷成本是4以下，像恒隆、新鸿基是2%，从这个生意来讲它是微赚，从你的角度是连输7-8年。

观点地产新媒体：国内开发商基本都是4-5%？

蔡金强：对，4%已经是最高水平的，没有办法，因为账算不过来。所以全持有中资都不拍的，港资是全持有就想拍。

比如龙湖、华润，可能大概3-5年以后就可以参与这游戏，它们的投资评级是3个B以上，把商场的租金做大，大概三年以后的整个借代成本可以到3-4%。

观点地产新媒体：刚刚说现在是大整合期，之后会经历混沌期，然后投资物业进入跃升的阶段。按照这样的逻辑，2020年之后投资物业会很好？