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楼面价6878元/平！第一次！黄岩地王在椒江诞生

9月21日，黄岩区二环南路南侧、二环西路西侧在台州市公共资源交易中心进行出让，吸引了荣安、朗成、德信、保利、碧桂园、祥生、中梁和国强等房企参与，起拍价为68964万，起始楼面价为4627元/平（未考虑回购安置代建等因素）。最终，保利以102500万元的价格竞得该地块，楼面价为6878元/平（未考虑回购安置代建等因素）溢价率为48.62%。

这也是黄岩首宗在台州市公共资源交易中心出让的含住宅地块。根据《关于完善市区土地管理体制的若干意见（试行）》，市区范围内土地由将市土地储备中心统一收储。将撤销椒江区、黄岩区、路桥区、集聚区和开发区土地储备中心，设立台州市土地储备中心椒江、黄岩、路桥、集聚区和开发区分中心。同时，市区范围内所有招拍挂出让用地全部进入市国土资源交易管理中心统一出让。

准确的说，该宗地块的竞拍地点是位于台州高新技术产业园区（原台州经济开发区）的台州市公共资源交易中心，并改变了以往黄岩地块只在黄岩出让的状态。之于椒江和原开发区错综复杂的关系，就不再赘述。

同时，这宗地块也是年初东城街道方山路北侧（原利民公司）地块后，黄岩又一宗极具关注度的优质（含）住宅地块。

人们更好奇的是，在椒江（含原开发区）地价稳步上升，路桥土地市场一把爆红的大背景下，黄岩地块会有怎么样的表现及突破。

拍卖出让地块的基本情况和规划指标要求：

表格中可以看到，该宗地分为A、B两个区域，其中A地块相对复杂，需要配建安置用房住宅建筑面积不少于25000平方米（配建安置用房部分按3500元/平方米结算，土地使用权性质为行政划拨，分摊土地面积为0.8929公顷），还要在A地块以10000元/平方米回购商业建筑面积不少于3300平方米（不含物业经营用房面积）。

此外，两个地块区域都有设置商业的面积区间。B地块的建筑高度最低不能超过40米，加上最大容积率都超过了2，多半为小高层到高层的业态。

地块位于二环南路南侧、二环西路西侧，更简单来说，就是永宁公馆的西面，隔着一条二环西路。永宁公馆、耀达天玺以及曙光馨园等项目的打造，已让许多黄岩人了解城南以及委羽山片区的位置和变化。

沿着二环西路一直往南，就能到达地块附近。由于已经交付的永宁公馆以及正在进行西拓施工的二环南路，都可以为找到本宗地块提供指引。

从地块形状看，从二环西路和二环南路交叉口一直往西的一个长条形地块为A区，包含一大半的安置房源。A区往南隔一条小路为B区，地上总建面是A区的一倍以上。

今年上半年，本宗地块所在的路边村基本完成腾房交地及拆除工作。在此之前，自2003年启动城中村改造以来，拆建工作断断续续。至去年年底，该村仍有几十户未签订拆迁协议。2017年，黄岩区全面启动45个城中村改造工作，路边村改造列为区领导领衔破难攻坚项目之一。

图为2013年路边村拆除前的状态

地块四至情况为，北侧为正在施工西拓的二环南路，对面为黄岩最大的安置小区之一锦都家园；西面与在建的京都悦府工地相邻；南面与委羽街相邻，对面为城中经济联合社住宅办公用房，再往南便是在建的耀达天玺；东面与二环西路隔了一块区域，分布着4S店、加油站以及庙宇等。一条河道（西江支流）穿本宗地块而过。

在现场还可以看到，地块上的房屋基本拆除，但未平整，到处多杂草石堆，以及铲车作业使用的建筑材料。中间还能看到一处遗留下来的小块苗圃。

总体来说，地块区位还是相当优越。黄岩曾长期执着于老城的改造，但未对老城区进行有效拓展。2006年，黄岩确定城市发展方向，明确指出“近期，以西江生态廊道为发展轴，建设委羽山居住组团，启动永宁江北居住组团开发，疏解老城区人口。”，并对委羽山整个片区进行了多次规划调整。

委羽山区域东临南官河，西接甬台温高速公路，南起黄长复线，北至二环南路。新区约有3.86平方公里的规划用地，东官河与西江河自南向北蜿蜒而过，将打造一个集居住休闲、商业服务、文化教育等多功能为一体的现代化新城。

08年以后，多宗地块成功出让，并逐步呈现了多个成熟住宅项目，如朗成永宁公馆、耀达天玺、曙光馨园、西江苑等等。住宅的集聚程度如同椒江的四号路板块以及路桥的双水路板块。

即将开建的实验小学西城校区（计划2019年秋季开学）

周边配套有学区（规划实验小学西城分校、机关幼儿园、西江小学、城关中学等）、商业（在建耀达购物中心、规划商业中心、天元广场、永宁公馆和曙光馨园的底商等，稍远一点有大润发超市、华润万家等）、医疗（在建台州人民医院、妇幼保健院）、文化娱乐（黄岩博物馆、在建图书馆、规划委羽山公园）、交通（客运西站、待定的有轨电车等）。

位置更具象点来描述，该宗地块距离世纪大道和华润超市有2公里，距离大润发超市1.2公里，距离黄岩区政府2公里，距离高铁站4-5公里，距离沈海高速公里2公里。

从地价来看，黄岩此前一波土地热潮尚未超越楼面价格的天花板。仅从城南片区来看，永宁公馆的楼面价显然是一个门槛，即使是去年下半年竞拍激烈的京都地块也未打破。从当前台州各区域的火热市场来判断，加上黄岩本身价格的一个高位（尽管前几年曾回落），创造楼面价格的新纪录已然无法避免。

从房价来看，地块周边，永宁公馆此前收尾的房源均价在一万五左右，耀达天玺刚推出的房源价格在一万四，而中梁永宁首府的一期成交价格也超过了一万五，京都悦府的开盘价格以及全装修标准尚未对外明确。单纯从简单的数据对比来看，本宗地块未来仅毛坯价格必然也是1.5万+的追求标准。

由此来推，本宗地块楼面价破7000元/平几乎没有悬念，而存在一定破8的可能。但从风险角度来看，该宗地块的上限楼面价应为7500元/平。

总结来看，本宗地块的优势在于地段以及周边规划，包括永宁公馆等项目已经为区域刷足了存在感，此外，黄岩不断推进的旧城改造，为市场潜在提供了一定的购房诉求；可从其他新项目，尤其是全装修项目中获取房价走势、市场反馈以及其他经验。

劣势在于A区域的安置比例较大（南面对望的也不是常规的普通住宅），东面毗邻4S店、加油站以及庙宇，环境较为复杂；市场竞争激烈，外来房企势头较猛，易竞拍出一个高价，为后期营销带来压力；住宅部分划了最低高度的标准，限制了低楼层的溢价产品开发。

从市场端来看，黄岩和椒江类似，正处于一个新老盘的交接期。差异在于，椒江此前诸多热盘纷纷收尾，而黄岩的库存则相对集中在几个项目。因此，部分楼盘还将继续与后许纯新盘展开竞争。

受到透售数据缺失的影响，黄岩八月份成交下滑，在后续纯新盘尚未有大量房源入市的情况下，绿城·宁江明月持续有突出贡献。黄岩此前在售的库存房源不大，且过度集中在少数项目（翠屏春晓、耀达天玺等），局部板块仍存在房源缺失。此前有少量房源入市的中梁永宁首府、京都悦府、中梁香缇公馆以及江山一号，包括吾悦广场的C地块剩余住宅部分，将成为下一阶段黄岩的成交主力。

从潜在供应来看，在售项目当中，新城吾悦广场C地块、宁江明月、耀达天玺、翠屏春晓等都有房源待入市。此前成交的地块中，中梁城西地块（永宁首府）、德信北城地块（江山一号）、中梁九峰公园地块（香缇公馆）、京都城南地块（京都悦府）等都在2017年入市。

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