统计局说房价下跌了，你信吗？ "

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9月18日，国家统计局发布：2017年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，新建住宅价格指数同比增速创一年新低，一线城市当前房价29个月以来首次出现环比下跌。 1 一线房价29个月来首现环比负增长

70个城市中，8月房价环比上涨的城市数量达到今年以来的最低值，最高涨幅城市桂林上涨幅度仅为1.1%。

70个大中城市中，一二线城市房价同比涨幅继续回落，三线城市涨幅出现回落。

据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续11个月回落，8月份比7月份分别回落3.8和3.7个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续9个月回落，8月份比7月份回落1.6个百分点；二手住宅价格同比涨幅连续7个月回落，8月份比7月份回落1.0个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅出现回落，分别比上月回落0.3和0.1个百分点。

热点城市方面，8月一线城市新房价格整体环比下降约0.3%，时隔29个月首次出现整体的环比下跌，即2015年3月份以来首次出现的房价环比下跌。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读8月70个大中城市住宅销售价格统计数据称：8月份，在因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续作用下，15个一线和热点二线城市房地产市场延续稳定态势。从环比看，新建商品住宅价格下降或持平；从同比看，新建商品住宅价格涨幅均继续比上月回落，回落幅度在1.3至6.6个百分点之间。

热点城市中，新房价格降幅最大的是广州，约为0.7%，北京、上海和厦门与上月持平。

2 二手房：北京跌幅居全国第一，无锡涨幅最强

不仅是新房，在已经进入存量交易时代的一线城市，更加具有市场风向意义的二手房市场，价格波动更为明显。

二手房同样价格下调，北京二手房价格跌幅连续4个月位居全国第一,而无锡二手房涨幅最强。

而据中原地产研究中心统计数据显示，北京二手房价格跌幅连续4个月位居全国第一，累计跌幅高达4.3%。

反映市场心理的挂牌价跌幅更加明显。链家研究院9月18日发布报告称，8月，北京链家二手房挂牌均价环比下跌0.58%，较4月的高峰值下跌了9.7个百分点。

北京的二手房“退烧”趋势引领全国。

3 楼市遭遇“量价齐跌”

调控之下，房地产销售呈现“量价齐跌”之势。

价格方面，统计局数据显示，8月70个大中城市新建商品住宅价格中，46座城市环比上涨，7月为56座上涨。

销量方面，Wind资讯援引30大中城市统计数据显示，8月份一线城市商品房成交面积224.78万平方米，创今年3月份以来单月成交新低，同比去年下行53.2%。

中原地产数据反映同样的趋势。“金九银十”首周，一线城市整体成交量依然低迷，平均环比下调20%。其中，北京环比下调28%，同比跌幅达60%；广州平均环比下调32%，同比跌幅72%；上海环比下调22%，同比下跌27%。

新建商品房同比涨幅前五及后五城市：

城市同比涨幅

蚌埠 15.2%

北海 14.9%

西安 14.7%

扬州 14.5%

九江 13.6%

广州 13.3%

深圳 -2%

成都 -0.3%

锦州 1.2%

丹东 1.9%

乌鲁木齐 2.2%

4 三四线城市涨幅最高

在楼市板块轮动效应下，三四线城市仍延续着此前的火热态势。

全国范围来看，70个城市中，三四线城市依然“接管”涨幅榜。涨幅最高的十个城市是桂林、呼和浩特、南昌、牡丹江、北海、岳阳、遵义、贵阳、乌鲁木齐、吉林。

总体来看，8月份三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。根据易居研究院统计，这已是三线城市新房价格环比涨幅连续第十个月高于一、二线城市。

目前房地产市场分化依然持续，三四线城市相对集中的中部西部区域，销售相对乐观，而东部区域受到调控政策影响，市场表现较差。

5 政策方面：8月租赁政策密集发布

截至目前，一线城市住房租赁政策已全部下发。据不完全统计，未来五年，北上广深等一线城市将提供超过250万套租赁住房。业内人士认为，推进房屋租赁将成为重点城市楼市调控政策主要方向，在此背景下，市场供应格局将被重构，房地产行业将从重购轻租到租售并举转变，从而促使房地产真正回归居住属性。

仅8月，就有累计有超过14个城市或部门发布了17次有关鼓励房地产租赁的政策。最近1年多时间里，有超过8个省份及超过25个城市出台了相关政策内容。

中原地产首席分析师张大伟认为，这代表了楼市调控政策新特点。建立租购并举住房制度，发展住房租赁市场，是房地产调控长效机制的政策之一；鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多权利，也是科学住房观念的重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

6 调控带动库存下行

楼市持续调控，热点区域成交降温明显。

从成交面积来看，8月份30大中城市商品房成交面积1454.47万平方米，同比去年降幅40.7%，今年累计成交面积1.19亿平方米，同比去年降幅35.3%。

其中，一线城市8月份商品房成交面积224.78万平方米，创3月份以来的单月成交新低，同比去年降幅53.2%，今年累计成交面积2093.36万平方米，同比去年降幅37.6%。

但在成交下滑同时，商品房库存也在连续下行。

截至2017年7月底，易居研究院监测的80个城市新建商品住宅库存总量为40211万平方米，环比减少0.5%，同比减少11.1%。观察历史数据，当前库存规模相当于2013年9月的水平，即库存规模跌回到了四年前的水平。从其动力上看，一些大城市预售证管控较为严厉，市场供应相对偏弱。而对于一些中小城市来说，楼市相对火爆，进而也增强了去库存的动力。

80城新建商品住宅库存量 ▼

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

?城市库存低于去年同期水平

2017年7月，80个城市中，有19个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、惠州和珠海3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到47%、33%和25%。

同时，80个城市中，有61个城市的库存出现了同比下滑态势，其中九江、杭州和滁州的同比跌幅较大，跌幅分别为53%、51%和45%。

对于此类同比下跌的城市来说，本轮去库存的效果较为明显，部分城市则需要积极补库存。

?一线城市库存略有上升

截至2017年7月底，一、二、三四线80个城市新建商品住宅库存总量分别为2190、24484和13537万平方米，环比增幅分别为1.9%、-0.5%和-0.8%，同比增幅分别为-24.2%、-9.8%和-11.1%。

从三类城市的库存走势来看，一线城市有所抬头，而二线、三四线城市则依然有小幅下滑的态势。

究其原因，对于一线城市来说，库存规模已降低到历史底部，基本上接近2010年上半年的历史最低水平，所以当前继续下跌的空间不大。

而对于非限购二线城市、热点三四线城市来说，当前市场交易总体是活跃的，去库存的动力较为强劲。因此，在库存持续下滑的背景下，能否及时“补库存”，成为热点三四线城市房价是否会持续上涨的关键。

?存销比方面：至少有30个三四线城市存销比偏小

去库存周期即存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅销售面积平均值，其合理区间为12-16个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。

2017年7月份，80个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.5个月，这也意味着市场仅需10.5个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比6月份10.8个月减少了0.3个月的水平。

经历了本轮去库存政策消化期，可以看出，有很多三四线城市的去库存周期已经明显收窄，即存销比较小。

从80个城市的具体数值看，2017年7月滁州、九江、清远等城市的去库存周期较小，且明显低于12-16个月的合理区间。

统计显示，如果以12个月作为分界线，那么至少有30个三四线城市存销比是低于或等于12个月的。这30个城市也是亟需供地和补库存的城市。

7 地产销售仍火爆，房企加速拿地

而在严格调控下，今年以来，除了库存降至近四年以来低位，房地产多项数据却没有明显收缩。

统计局上周公布的房地产数据显示，前8个月，全国房地产开发投资近6.95万亿，同比增长7.9%，增速与1-7月份持平；住宅投资4.74万亿，增长10.1%，增速提高0.1%；1-8月商品房销售面积98539万平方米，同比增长12.7%，增速比1-7月份回落1.3个百分点。

销售增长的同时，房企在加速拿地。1-8月份，房地产开发企业房屋施工面积721781万平方米，同比增长3.1%，增速比1-7月份回落0.1个百分点；1-8月份，房地产开发企业土地购置面积14229万平方米，同比增长10.1%，增速比1-7月份回落1个百分点。

中原地产研究中心发布的统计数据显示，截至8月31日，前八个月拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到14910亿元。与2016年同期50大房企拿地金额10093亿元对比，涨幅达49%。

房企拿地投入资金大幅上升，反应了开发商对未来的预期。

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