2018，楼市将迎来巨大转折，中国楼市进入第三阶段经常有人会说

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经常有人会说，十几年前自己买的房子现在涨了十几倍，所以，现在投资房子还能涨十几倍。

也有人说，我的房子一直不涨，而别人的房子涨了很多，是不是我应该卖掉换成涨的多的房子。

这些问题的本质就是

什么样的房子有投资收益，投资房产的核心在哪里。

房地产是什么？我反复强调房地产就是国家财富的民间体现，

老百姓购买房产就是参与国家建设并分享国家发展带来红利的机会。

房产的价值就是房子周边的各种国家提供的公共配套设施的财富之总和，房价的高与低根本不是房子本身决定的，而是由房子周边的国家提供的各种公共配套设施的数量决定的。商品房当然是商品，但不是消费品，商品房的本质就是有居住功能的投资品。消费品跟投资品的区别就是消费品是越降价销量越大，而投资品是越涨价越有人买。

可惜的是，一直有一股非理性的民粹情绪伴随着部分领导和媒体，认为“应消除住房的投资属性”“让住房回归居住本质”“限制住房投资，打击住房投机”，甚至在政府工作报告中悍然写道“坚决抑制投资投机性住房需求”这样的千古奇谈，仿佛让政府看得见的手摸过一道，房子就神奇的失去了投资属性。市面上一种“自住型商品房”，仿佛加上“自住”，房子就没有投资属性了。于是，善良的人们听信了这种观点失去了最好的投资机会，那些看不到房产投资机会的人当看到房价越来越高的时候，不是去反思自己的失误，而是期望政府一次次用有形之手去打压房价，最终失去了和国家快速发展带来的同步财富性收入的机会。

其实，不管买房是用来自住，还是用来投资投机，都不能改变买的

房子具有投资品的属性。

你在一个城市买房，买的就是这个城市提供给你的良好的就业机会与商业机会，便利的获得这个城市及房子周边教育、医疗、生活、娱乐与交通等等公共服务的机会，这才是真正买房的目的，而这些城市提供的公共服务的不断增加的增量就是房子的投资价值。如果房子只是用来居住的话，你会说“租房也能做到”，因为租房只是消费了房子的居住属性，而买房就是为了收获房子的投资属性，所以租售并举的本质就是使用权和所有权的分离。
房产就是一个城市的股票，你买了房子其实就是投资了这个城市及房子周边的看涨期权，表明你看好这个城市与房子周边的未来发展，房价中高于未来房租流折现值的部分就是这个期权的价值。

也正是看到期权的价值，所以我们设计了房价看涨期权的全新产品，那些租金不断上涨的房产成为了期权设计的目标。

而看涨期权就是提前看到租金上涨给房价带来向上推动作用的表现。

现在，高租金房产看涨期权报名者众多，而看跌期权却无人报名。我本人有幸成为中国第一房产类期权交易的参与者。

期权就是用现在约定的价格在未来约定的时间内做交易。而买房的本质就是对未来预期的看涨，卖房就是看跌。哪怕就是刚需也从来不会在认为房价下跌的时候买进。所以，我才说租房才是真正的刚需，买房就是投资，

买房就是提前判断未来会有人愿意用更高的价格从自己手里买或者租。

所以，房产投资就是提前判断未来人口流动方向的工具，也就是说

人口流动方向就是房产投资的核心

，而房价上涨的过程就是人口流入引发房租上涨，刺激房价上涨。

我们来看看二十年来中国的楼市让人捉摸不透中的捉摸得透的规律。这其中，每次巨大的机会都孕育在巨大转折之中。

回顾中国楼市的历史，已经出现过两次巨大的转折点。一次是在1998年，一次是在2008年。

第一阶段：房地产的黄金十年（1998-2007）

1998年7月，国务院颁布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，史称房改元年，停止了楼市旧时代的福利分房制度，开启了中国商品房的全新时代。

这十年，是中国经济腾飞的十年，也是中国房地产高速增长的黄金时代，改革开放诞生了先富起来的一代人，这些人携带大量财富又成为了第一批房产投资者。这种财富效应广泛传播，刺激了中国人几千年投资房产的梦想。

而对应的中国人口也迅速增长，多生孩子多致富，每个城市都在扩大城市建设，人口流动方向对应的就是普遍增长。

这个时期，无论你在哪个城市买房，到现在，个人财富都有几倍到几十倍的增长。而这个时代涨幅最大的房产就是商铺，写字楼，和涉外公寓。一铺养三代就是那个时期最好的房产投资产品，而

商业办公用房的涨幅远远超过住宅

就是那个时代最明显的特点。

第二阶段：房地产的白银十年（2008-2017）

受2008年全球金融危机的影响，中国楼市也陷入低谜期房价出现明显回调，经济出现停滞，最终引发4万亿大投资，松绑了货币政策，而且取消了对商业银行的信贷规模限制，房地产触底反弹开启了白银时代的十年。

这个时代，伴随着个人财富的增长，房地产进入金融化时代，

房子兼具居住和金融属性，投资价值被彻底释放。

虽然白银时代的房价也出现了全面上涨，但是具有明显的区域差异性，对应的就是一线城市继续高歌猛进，而二三线城市涨幅不大，四五线城市停滞不前。

对应的人口流入方向就是大量的年轻人从小城市涌进大城市，大城市容纳了太多的年轻人创业的梦想，并最终造就了大批创业者的精英。

大城市房价上涨的过程就是见证这些精英群体的成功轨迹。

这些精英群体在大城市创业成功，用买房标志着自己成为了大城市的主人，同时也告别了老家彻底颠覆了树高千尺落叶归根的中国传统。绝大多数成功者把自己的父母孩子从老家接到大城市，这种人口流动方向就是

大城市跟小城市之间出现房价差的根本原因。

也正是因为大量外来新市民的涌进，让大城市的住宅成为了最有价值的房产，很多先富起来的家庭认识到学历的重要性，尤其优生优育的家长追求，让学区房成为孩子不能输在起跑线上的产物。在这个时期住宅尤其是

学区房

成为了领涨房产，涨幅远远高于其它房产。

同时，这个时期中国总人口基数处于顶点，出生率开始了下降，人口老龄化逐步严重，房价支撑从增量转化为存量人口的流动。

这个阶段的末尾，就是大量人口流失的中小城市反而出现房价大涨，这就是行情尾期的标志，给了那些离开中小城市的家庭卖出房产的最好机会。

第三阶段：房地产的下一个十年？结构性的分化（2018-20XX）

2018年，中国全面进入新的转折点，最明显的变化就是中央提出抑制房地产泡沫的同时，提出房住不炒的提法，新的调控令全部重点都是限售，也就是

限制住宅的流动性。

目的就是住宅失去了流通性，防止出现抛售带来的大幅下跌的可能。

同时，中央建立租购并举的住房新制度，最明显的特点就是租购同权的立法，让租房者也能享受到落户上学的权利。所以，

住宅的泡沫化正在被挤掉。

这个时期，

房产投资就是捕捉存量人口的流动方向的工具。

而中国家庭结构的变化就是大家庭分裂成若干小家庭，年轻人全面离开父母单独居住。

这种家庭分裂带来的结构性变化就是大户型滞销而小户型畅销，三代同堂被一代一堂彻底颠覆。

越来越多的年轻人开始租房住，带来了租金的全面提升，而年轻人更是少做饭让开放式厨房全面取代独立厨房。

而老年人更多是住进养老院，身体健康的过上了候鸟式生活，每位老人都有若干套房产，这些房产必然通过出租进入到租房领域，更多家庭拿出多余的房产通过共享收获租金收益。

所以，这个阶段房产的投资价值

就跟租金收益成正比

，租售比从过去被抛弃转化为现在被重视，投资房产的核心更多是长期持有获得稳定高收益的回报。

美房网首席特约分析师

康辉（meikang989），毕业于北京理工大学应用数学系，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。

美房网康老师助理

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责编｜秀鑫

校对｜甘雨

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