西安楼市新政：先让刚需买上房！公司买住宅漏洞被堵！各个城市的抢人争夺战还在如火如荼地进

西安抢人大战占得先机！

各个城市的抢人争夺战还在如火如荼地进行，根据先前的报道，截止今年4月份西安落户人数高达30万人。其实西安对于人才的渴望时来已久，早在2017年5月，西安就推出了《关于深化人才发展体制机制改革，打造“一带一路”人才高地若干政策措施》所以2018年的人才引进，只是西安的再次发力！

西安楼市持续火热！

根据安居客的数据，

五月份的二手房均价环比四月份上涨了9.9%，而同比去年的五月份上涨了57%。

下图是2017年数据

西安的房价启动时间是2017年的3月，3月之后房价一路走高。巧合的是，2017年的5月，西安开始了人才引进。其实对于房价的影响存在众多因素，人才落户对于房价上涨肯定有带动作用，人才落户的政策直接增加了大量的户籍人口，他们的购房需求一定会释放，那对于楼市的推波助澜不言而喻,毕竟30万人口背后的住房需求可不是小数字。

楼市持续升温，因此要保障刚需先买房！

楼市处于上涨期，一般情况是各种需求会纷纷释放；刚需、改善、投资、投机都来了。房价上涨，人们恐慌入市，然后出现抢购。所有需求中刚需处于相对弱势的一方，政府要优先保障他们能买上房。于是，西安的楼市新政来了。对于新政中重要的部分,我们来做一个解读，仅供大家参考：

一、强化商品房预售许可及交易管理

（一）房地产开发企业申请商品房预售许可或现房销售备案时，住宅总建筑面积3万平方米以上的，每次申请不得低于3万平方米；3万平方米以下的，须一次性申报。严禁以多次分批、分幢开盘等方式拖延上市销售时间。

（二）由物价部门牵头，进一步强化商品住房销售价格申报指导联席会议制度。对报价明显高于周边同品质在售项目成交价格，且不接受联席会议价格指导的商品住房项目，不予办理商品房预售许可或现房销售备案。

（三）住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。

（四）在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手住房）。

解读：

对开发商的捂盘惜售，每次开盘都涨价的行为进行了针对性的措施，一般开发商的套路是每一次开盘都要比上一次要贵，同时每次上市销售采用“挤牙膏”的方式，这样做可以把利润最大化。设置3万平米的门槛并且一次性申报很大程度上杜绝了以上问题。同时对新房的销售价格也进行了限制，不能随意涨价，价格要与周边同品质的在售项目相近。

限售政策有所调整。2017年，西安在重启限购政策的时候，也实施了限售。其中规定：2017年4月18日以前，在西安各市区购买商品住房，自购房之日起满5年方可上市交易；购买二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。现在二手房限售不变，新房限售调整为：“住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易”。这样可以缓解由于人才引进政策造成的新房紧缺情况。

在住房限购区域，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手住房）。也就是在限购区域暂停向“企事业单位及其他机构”销售新建住房和二手住房。通过注册企业来突破住宅限购，是一些投资者的手段，目前这个漏洞也被堵上了。这有利于稳定房价,同时让刚需购房者受到更多保护。

二、规范商品住房开盘销售行为

（五）取得商品房预售许可或现房销售备案之日起10日内，房地产开发企业须一次性将所有房源面向社会公开销售，严禁采取分幢、分单元或分层等方式进行销售，严禁内部预留房源。开盘及销售时间应在8：00-18：00之间。

解读：

对于开放商销售环节严厉的管控，杜绝惜售行为的发生。

（六）房地产开发企业销售商品住房前，应在房管部门网站、销售现场、企业网站发布销售公告，明确购房意向登记起止时间（不少于3日）、现场接受认购资料和信息核验起止时间（不少于3日）、全部可售房源（含数量、户型、价格）等内容，不得设置全款优先、拒绝公积金贷款等限制性条件。

用于销售展示的样板间（每个户型不超过1套）需要暂缓销售的，应在销售公告中注明，并将样板间房源纳入本项目后续销售楼幢统一公开销售。项目最后一期公开销售时，所有房源不得暂缓销售。

（七）房管部门应建立统一的商品住房意向登记平台，由意向购房人通过该平台按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记，系统同步向意向购房人、房地产开发企业反馈意向登记信息。意向购房人须以家庭（夫妻双方及未成年子女）为单位进行意向登记，每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记，在该项目选房结束后，方可参与下一个商品住房项目的意向登记。

意向购房人在商品住房意向登记平台登记信息后，应在房地产开发企业公布的现场接受认购资料和信息核验时间期限内，凭意向登记信息及相关资料前往销售现场进行信息核验。

房地产开发企业应根据商品住房意向登记平台登记的意向购房人信息，要求客户提供购房人及家庭成员的身份证明、婚姻证明、户籍证明、住房信息核查证明、满足首付款条件的存款证明（不高于意向房源购房款的30%，不得指定银行出具）及贷款购房人的个人征信报告，对意向购房人是否符合限购政策及贷款条件等情况进行核验。

房地产开发企业核验登记购房人相关材料后，应将所有核验材料保存备查，并将全部核验明细（含已通过核验人员名单、未参加核验人员名单、未通过核验人员名单及未通过原因）报房管部门备案。

商品住房购房意向登记规则指引（试行）（见附件1）。

（八）商品住房意向登记平台应向意向登记人提供查询渠道，方便意向购房人查询登记信息。

（九）历史街区改造等没有条件进行实物安置的项目，需通过采购商品住房用于安置被拆迁人的，由所在区政府统一组织优先采购。

（十）意向购房人少于可销售房源时，由房地产开发企业自行组织售房。

（十一）意向购房人多于可销售房源时，应按刚需家庭、普通家庭为先后次序，采取公证摇号方式分别产生选房顺序号和选房家庭，并按顺序进行选房。刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。登记的意向购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致。因放弃选房或者选房后放弃签约产生的空置房源，按照房源类别按序递补选房，房屋价格不得高于开盘销售时公示的价格。

商品房买卖合同网签备案后不得擅自更改购房人姓名，不予办理网签备案撤销手续。因家庭变故等特殊原因，双方协商一致解除合同，需撤销网签备案的，应递交申请并说明理由，所退房源通过公证摇号方式公开销售。

三、加强公证摇号售房管理

（十二）公证摇号售房时，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭。刚需家庭选房结束后如有剩余房源，纳入普通家庭选房范围。

解读：

西安这次楼市的新政就是尽量保障满足刚需族的购房需求。政府建立一个意向登记的平台，统计出两种需求，一是刚需族，二是普通的购房者。有购房需求的可以先登记，登记信息会同步到购房者和开发商处，然后在规定的时间内到开发商处进行购房资格以及其他相关资料的核对。当购房者多于房源时，进行摇号选房，刚需家庭排在前面优先选房，如果没选到，可以继续到普通购房家庭范围参与摇号。

这里保障的方式是先选模式，摇不中的话还给一次机会,针对性地考虑到了城市内刚需的购房者。

总结： 此外西安的新政还对房地产市场在新房和二手房中出现的营销炒作的乱象加以规范和整治，西安对刚需族的政策上的保护值得称赞，尽管还不能完全保证刚需族一定能买上房，但就楼市的政策本身来说，是不小的进步，值得其它的城市借鉴。另外暂停向企事业单位销售住宅的举措很可能会在各大一二线城市得到效仿,更多城市跟进,进一步堵住投机需求,确保全国范围的房住不炒政策持久贯彻执行！

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责编｜伯林

校对｜甘雨

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