PSL收紧，货币化盛宴散场， A股何去何从？哀莫大于心死

日，市场传来重磅消息：全国棚改一刀切，一律暂停。随后，传来多个版本，有的承认，有的否认。惊惧之下，

股和港股的地产股纷纷下挫，连带着钢铁、水泥、建材等也都是泥沙俱下。后虽有国开行“辟谣”称“工作有序推进”，

股并未买账，

日，房地产、钢铁、水泥等延续跌势，上证综指也在担忧中创下

2803

的两年低点，进入技术性熊市。

鉴于目前去杠杆进程，

PSL

（抵押补充贷款）收紧后，支撑三四线城市房价上涨，房地产企业投资动力的资金来源进一步压缩。高压之下，货币化的盛宴或已到了散场的时候。

答非所问，国开行收紧

PSL

月

日，市场传闻称国开行棚改项目合同签订审批权回收总行，全国一刀切。当日晚间，国家开发银行新闻办公室回应澎湃新闻称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。

就说这么多，没有进行任何声明和辟谣，只是陈述一下历史，典型的答非所问。按中国传统，这就等于是默认了，如果压根没这事的话，官方的说法会是“此事属于谣言”。

据国开行提供的数据，截至

月末，开行今年发放棚改贷款

4369

亿。而社科院徐奇渊测算：

2018

年

季度，

PSL

余额的增量是

3038

亿，比

2017

年同期的

1632

亿几乎增长了一倍。

结合国开行给出的数据，可以估算出

2018

年

季度

PSL

增量与去年同期相比，增速几乎为

，与一季度翻一番的数据形成鲜明对比。

而据了解，从今年年初开始，地方棚改办和国开行的合同审批权就已经上移，执行口径为：新增项目谨慎受理，存量项目仍旧执行，但也要视具体情况来区分，国开行

日给出的数据也大致可以对应了从年初开始的这一调整。

PSL

助力：房价一路拆一路涨

从本质上而言，

PSL

就是作为基础货币的创新投放机制而出现的，是结构性去杠杆的重要举措，是棚改货币化资金的主要来源。

那么，什么是棚改货币化？

所谓棚改货币化就是区别实物化棚改，以前对城中村进行改造，都是拆迁之后，以房换房，补偿少量货币。而货币化棚改，则是直接补偿你一个天量的货币，然后你自己去市场上去买房。

货币化安置的比例，在一二线城市中大约只有

20%

，但在三四线城市已高达

80%

。

可以发现，

2017

年以来，三线城市的新建商品房价格和二手房价格与一二线城市同比增长变动趋势出现了背离，同比增长大幅提升，尤其是

2017

年，三线城市同比增长上升至高位。三四线城市作为主要人口流出地，其住房需求一大部分是由棚改货币化安置释放的改善型需求，支撑了

2017

年其城市房价。而棚改货币化安置资金的源头为

PSL

，因此，抵押补充贷款的溢出效应间接拉动了三四线城市房价上升。

换句话说，一边拆一边买一路涨，这构成了大部分三四线城市的楼市主旋律。

当然，一拆一建，地方的

GDP

就会起来，政绩突出，唯一的后果就是当前阶段大量的货币随着棚改户冲击了现有房地产市场，造成房价飞涨，也透支了三四线城市住房需求。

压力叠加，哀莫大于心死

事实上，在本轮降准之后，

PSL

作为基础投放货币的作用下降，收紧

PSL

亦是大势所趋。这对三四线城市销售、房地产开发投资会形成压力。

按照目前的政策，原先签署的合同，资金会正常发放，但是后面的新合同，一律拿到总行去审批，没有一刀切的收回贷款不会带来雪崩式的房价下跌，但是按这种程度的资金紧缩进行预计，目前因为货币化棚改上涨的房价会立刻停止，因为新增资金突然减少了，国开行贷款收紧了。

根据申万宏源数据，

2018

年以来，房地产到位资金呈现下行趋势。

2018

年

1-5

月份，房地产开发企业累计到位资金

62003

亿，同比增长为

5.1%

，虽然增速比

1-4

月份回升

个百分点，但是仍明显低于

2016

年同期增速

16.8%

和

2017

年同期增速

9.9%

。再加上，

PSL

的收紧，开发商的现金流会持续紧张。对此，房地产企业显然已有所察觉。

万科最新要求“

5946

”，拿地后

个月开工、

个月开盘、首推货量

40%

、开盘后当月去化率

60%

。而碧桂园现在更是要求“

456

”模式，要求原则上所有三四五线城市新获取项目，均需

个月开盘、

5.5

个月资金回正、

个月资金再周转。

如果，一二线楼市调控继续高压紧缩，甚至持续收紧（杭州、长沙、西安调控加码），三四线受

PSL

收紧影响，房地产投资拐头向下，叠加中美贸易战影响，中国经济下半年下滑的压力可想而知，哀莫大于心死，

股也将继续在泥潭中挣扎。