中签率低达3.8% “房荒”之下南京多房企顶风违规调控近两年

继5月底南京河西4盘同开引爆南京楼市之后，日前，河西迎来了第二波开盘潮，佳兆业城市广场、绿地华侨城海珀滨江、江心洲升龙桃花园著同时开放报名验资。这意味着，在沉寂半年多后，南京楼市再一次迎来了“河西时间”。

与此前4盘齐开、万人陪跑的状况类似，本次3家楼盘共推出了1475套房源，虽要求首付八成，验资240万～450万元不等，仍吸引了21049组买房人报名摇号，近2万人陪跑。

根据6月13日公布的最终中签结果，绿地华侨城海珀滨江6575组买房人摇810套房，中签率约12.3%；升龙桃花园著1950组买房人摇180套房，中签率约9.2%；佳兆业城市广场12524组买房人摇475套房（去除10套人才房，不参与摇号），中签率仅约3.8%。

6月14日上午，佳兆业城市广场举行开盘仪式，《中国经营报》记者赶到开盘现场时，购房者已经排成了长队。记者看到，虽然有过万人参与报名登记，但实际来到现场的购房者大约千余人，很多排到1000名以后的购房者并未前来。据介绍，该楼盘开盘均价35000元/平方米，而周边二手房均价已高达50000元/平方米。

“这都是限价惹的祸!”在南京工业大学天诚不动产研究所执行所长、南京市房地产学会会长吴翔华看来，调控近两年，南京楼市不但未冷却，反倒造成热门片区一二手房价严重倒挂。“这些都是限价房，在没有限价的板块根本卖不动。”数据显示，此前的“金三银四”南京新房成交量仅为9119套，创下三年来新低。

限价之殇：一房难求热门盘中签率低于10%

自南京楼市调控升级以来，热门板块河西区域一直是购房者眼中的“香饽饽”，不过自去年11月份10盘同开之后，一直未再有动静。今年5月底和6月初，在沉寂了半年之后，南京市网上房地产终于陆续公布了河西7家楼盘的销售许可证。

根据要求，这7家楼盘最低首付标准都是八成，验资金额从230万元至450万元不等，报名登记时间统一只有24小时，且均为网络报名。

报名登记期间，记者先后走访了江心洲恒仁绿洲新岛、河西保利天悦、佳兆业城市广场、绿地华侨城海珀滨江、江心洲升龙桃花园著等楼盘的售楼处。由于统一线上报名，报名当日并未出现“排长龙”现象，但也有不少意向购房者陆陆续续前来咨询。

在绿地华侨城海珀滨江的售楼处，记者看到，一位身穿制服的置业顾问被前来咨询的客户团团围住，大家所关心的问题基本为资金冻结额度多少、是否需要指定银行办理、能否多盘同时报名、中签率大概为多少等。

据了解，绿地华侨城海珀滨江此次验资需要340万元，现场一位购房者表示自己可以拿出680万元，询问“能否夫妻二人分开两份存款证明，登记报名两次”，以增加中签几率。而在江心洲升龙桃花园著售楼处的一位大叔则告诉记者：“我都摇号摇了不知道多少次了……”

值得注意的是，保利天悦上一次新盘的中签率高达91.8%，升龙天汇和仁恒绿洲新岛上一次托盘的中签率分别是56%和32%。而此次保利天悦的中签率为10.3%、升龙天汇为6.8%、仁恒绿洲新岛为7.9%。

6月14日，佳兆业城市广场开盘仪式现场，记者采访了几位成功选到房的“幸运儿”，他们自称都是南京人，准备自住，其中一位购房者是准备置换新房。到上午10点半，10层以上的房源已基本被抢完。有一位幸运的购房者既摇到了绿地海珀，也摇到了佳兆业城市广场，而每位购房者平均选房的时间仅有2～3分钟。

这两次开盘潮同样牵动着南京各家银行的神经，仅以推出房源套数最多的绿地华侨城海珀滨江为例，810 套房源每套需提供340万元的存款证明。根据计算，全部新推房源至少需要开具27.54亿元的存款证明。

“因为限价，很多购房者已经看这个板块一两年了，所以河西这几家楼盘才会这么火，但并不代表南京楼市整体乐观。”吴翔华认为，目前河西板块的新房、二手房价格出现严重倒挂现象，这与限价政策脱不了干系，杭州、成都等限价严重的城市均存在类似情况。

记者查询发现，受限价影响，海玥名都、保利天悦、升龙天汇和仁恒绿洲新岛的销许价格分别为45000元/平方米、44998元/平方米、35000元/平方米、36000元/平方米。而根据房天下信息，海玥名都二手房的价格已达到53000元/平方米左右，升龙天汇的二手房价格也已达到43000元/平方米左右。

“南京市场太热了，估计离再出补刀动作不远了。”上海中原地产市场分析师卢文曦说道。

地王之殇：入市艰难被深套

对于某些地王来说，限价政策下，入市非常艰难。

据了解，目前南京市仅河西区域就有多个地王项目因限价迟迟未能入市。比如2016年1月，上海建工四建集团与南京奥和房地产开发有限公司联合拿下的河西G68地块，楼板价高达4.26万元/平方米;还有2016年5月，电建地产和泰茂地产以34亿元拿下的河西南G12宅地，楼面价为3.7万元/平方米。

近日，电建地产南京营销部经理王仁杰回应称，河西南G12宅地项目由于政府因素一直没有办法上市，后续进展还要看政府安排，上市时间尚未确定。此前上海建工南京公司邰姓负责人曾对记者表示，G68地块项目在正常施工建设当中，预计2019年入市，具体时间暂未确定。

另外，江宁区麒麟“地王”项目京奥港·未来墅也是各界一直关注的地王项目之一，由于地价成本太高，利润空间太小，在业界看来就是一个“烫手山芋”。该项目自今年1月份被曝出寻找“接盘侠”以来，各种消息不断，日前终于迎来定论：蓝光地产确定接手。

根据相关消息，蓝光地产江苏区域将携手中融信托，合作开发京奥港项目。蓝光接手后，项目的案名产品和售楼处都会有所调整，可能将采用蓝光产品体系中备受市场追捧的“雍锦系”产品。

对此，记者致电蓝光发展方面核实消息，其相关负责人表示近期一直在出差，相关消息也是通过媒体得知，目前公司内部尚未下发正式的文件通知。

公开资料显示，2016年4月，北京京奥港集团以47.6亿元拿下了江宁区麒麟G09地块，楼面价2.24万元/平方米，一举成为麒麟“地王”。彼时麒麟在售商品房最高价不过2.5万元/平方米左右，而京奥港·未来墅给出的放风价一度高达4万元/平方米。然而2017年9月首开154套毛坯房源时，均价仅比楼面价高出3000多元/平方米。

当年12月，京奥港·未来墅被曝出因拖欠工程款项目已停工的消息，施工现场被贴封条。此前，记者在实探过程中看到，该项目工地已经彻底停工，无一施工人员。现场杂草丛生，垃圾遍地，售楼处也已经处于关闭状态。今年6月6日，当记者再次来到该项目所在地时，发现除了原本项目大门顶部的“京奥港·未来墅”大字招牌已被拆除之外，施工现场还是维持原样，未有任何动工迹象。

内控之殇：房企违规何时休

5月19日住建部下发通知，表示要严肃查处捂盘惜售等房地产企业违法违规行为。但在限价背景下，南京仍有部分楼盘被反映存在捂盘惜售的情况。

其中，位于南京江北高新区的亚泰山语湖屡被媒体“点名”。该项目最近一次加推为去年9月8日，共计加推了72套户型建筑面积为85平方米、120平方米的房源，均价为16500元/平方米。然而该项目竣工至今已半年之久，剩余3栋房源始终未领取销许。

日前，记者实地探访发现，亚泰山语湖的售楼处早已不知所踪，小区保安人员表示，售楼处已撤掉许久，如想咨询必须前往12公里之外的亚泰梧桐世家售楼处。连日来，无论是亚泰山语湖销售电话还是开发商南京金泰房地产开发有限公司的电话，都始终无人接听。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，一般从房企心态来说，项目没竣工其实都会积极领取预售许可证，所谓竣工后还不领证销售，多半是有捂盘的嫌疑。极少的情况是，部分项目可能在抵押方面有问题，所以难以销售，但类似情况很少。考虑南京当前的限价政策，要警惕今年南京部分项目捂盘等做法。

记者同时就该项目是否存在违规行为致电南京市浦口区房产局房产市场科，相关负责人并未给出明确答案，仅表示竣工半年未领销售许可的，需要看具体该项目是否符合销售条件，如果符合条件，领取了销售许可后应公开出售。而该项目属于江北新区建设与交通局管辖范围内，具体需咨询江北新区建交局。遗憾的是，据114电话查询平台提供的信息，江北新区建交局所有电话均已注销。

除了捂盘惜售之外，记者注意到，日前南京市行政许可和行政处罚等信用信息公示专栏更新了一批行政处罚公示，涉及多个建设单位及项目。5月2日，南京常发投资有限公司因常发广场01#楼未组织竣工验收便擅自交付使用，违反了《建设工程质量管理条例》第五十八条，被处以罚款318.97万元。

对此，记者致电南京常发投资有限公司了解详细情况，其工作人员表示自己并不清楚，随后记下记者姓名和电话，称与相关负责人沟通后回电。但截至发稿，未收到对方回复。

张骏懿对本文亦有贡献