调查｜万科改造富士康旁城中村，房租翻倍？记者走访，结果是…… 近来

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调查｜万科改造富士康旁城中村，房租翻倍？记者走访，结果是……。万科|房租|翻倍|富士康|城中村|清湖---

近来，原关外城中村住房涨租的事，引起了广泛关注。这次的焦点，是深圳龙华清湖社区新村，这里住的较多的是富士康员工。

日前，深圳富士康工厂区出现公开信，称万科进驻富士康龙华工厂北门的清湖社区新村进行改造，员工预计城中村房租将翻2-3倍。而一篇引起官方关注的微信公号文声称，在清湖社区新村等地的城中村房租因为万科等开发商进入后，出现普遍上涨的情形。

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南方+采访人员实地走访了富士康、金地、万科，以及采访了相关人士。了解到，目前，因深圳存量土地有限，长租公寓又是未来发展蓝海，城中村农民房成为争夺对象，社会资本、开发商、村民自身纷纷进行改造开发。

“我们并不希望租户离开，他们走了，我们改造还有什么意义？”针对涨租的事，万科旗下专注于城中村改造的公司深圳市万村发展有限公司（简称万村）总经理蔡学金表示，万科和社区股份公司一直“控制进度”，保证租户平稳过渡。

至于，未来租金如何变化，还有待于进一步观察。

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网帖：清湖城中村改造致涨租停租

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采访人员了解，深圳富士康员工在厂区张贴了《致富士康员工的公开信》，称在近年来，房租飞涨，目前单间达700-800元/月，已占底薪三分之一。如今，万科进驻富士康龙华工厂北门的清湖社区新村进行改造，改造后预计城中村房租将翻2-3倍。

公开信介绍，很多最近进厂的富士康员工，没有分配宿舍，而外面的房源也很紧张，在租房危机的此刻，员工要求富士康提供足够的宿舍，为广大的工友保障住宿。

而采访人员从日前传播较广的一个微信公众号“龙华广场东”文章《打工人大撤退！！！清湖、伍屋、宝湖都住不起了！》中了解，离清湖地铁站不远的清湖社区新村，因为金地、万科进村改建长租公寓，金地长租公寓品牌是草莓公寓，万科长租公寓品牌是泊寓，导致租金不同程度上涨。

此文介绍，另有一些附近清湖西村农民房发给租客的通知，称房东近期也将整栋楼进行升级装修，要求所有租户于6月某日前全部搬离。附近伍屋村、宝湖新碑村也开始改造。

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此文评论介绍，涨租或者停租导致租客不得不搬迁，除了引起家庭开销增多，更会影响就近上学的孩子。

采访人员联系到微信公众号“龙华广场东”的一名运营者“淡季”（网名），其向采访人员介绍，前述网文“万科数据是推测的，肯定不准确。”“图片基本真实的”。

事情原由，是龙华区清湖社区新村位于富士康北门旁边的城中村，租客多是富士康工人。房租快速上涨这几年一直有，近期的事件是万科万村计划进驻，整个村都面临改造。因为金地集团在村里改好的公寓1800多元一间起租，大家担心万科的公寓将来也会涨很多。

富士康：正在走访调研和协调沟通

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采访人员目前了解到，这次富士康员工普遍反映的对象是万科的清湖社区新村综合改造。

实际上，去年4月开始，万科已经在离富士康、华为较近的新围仔村，也开始了综合改造，并推出了万科旗下长租公寓产品泊寓，对于这里的改造影响倒是反响不大。（此前报道>>>曾经的“IT第一村”实现大变脸！万科新围仔村公寓样板房亮相）

而针对富士康员工在厂区贴公开信的行为，6月12日晚，富士康科技集团工会向南方+提供声明称，针对员工透过集团内诉求渠道反映的园区周边城中村改造导致租房难的情况，集团相关单位已经知悉并进行走访调研；后续集团工会将积极协助员工，做好同政府、社区及第三方开发商的沟通工作。

目前，富士康在龙华、观澜两个厂区有员工共计30万，而整个龙华区约有产业工人210万。

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金地：考虑客户居住体验消费能力

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这次舆论关注的清湖社区新村城中村改造开发商，其一是金地。

据介绍，目前清湖社区新村的单间不过10-20平，单间价格450-920元之间，普遍在七八百左右，电梯房最高920元。金地草莓社区折后价单间1880元，房租增长200%-400%。文章认为，按照单间1880元计算，金地给房东920元，每间能赚960元。

采访人员看到图片显示，金地草莓社区清湖店1800元一个月起租，毕业生免押，豪华装修、精装全配。分舒适单间、LOFT复式、一房一厅，分别原价为2380元/月，2350元/月、2980元/月。

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金地通过南方+回复称，其确实在当地有公寓项目。清湖社区新村拥有300余栋物业，而其草莓社区改造项目为3栋，项目是“在严格遵照政府规划导向及规范要求的基础上，平衡目标租赁群体的需求，考虑客户居住体验、消费能力等，进行产品定位和定价。”

万科：改造前后租价处于同等区间

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清湖社区新村改造涉及到另一个开发商是万科。

南方+采访人员看到，2018年5月27日万村给清湖社区新村居民的一封信中表示，为了配合政府综合整治工程，提升清湖新村综合形象，改善村内安全、环境、卫生、基础设施等建设问题，现在拟对整村整治运营工作，对该村业主自持物业进行装修改造、租赁运营，并进行后期统一管理。

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万村还称，已在深圳市各区与30余条村以装修改造+内容运营为主题进行合作，并在坂田新围仔、龙华景乐新村、福田玉田村等树立样本。方案包括租期为12年起；租金递增方式：每年上浮3%，其中楼梯房约为42元/㎡，电梯46元/㎡。

据了解，清湖社区新村大部分租客是富士康员工，而80%的富士康员工月工资在3000~4000元范围内，万科改造后一半以上的工资都交给了房东。

万村总经理蔡学金在清湖社区新村接受南方+采访时承认，万村刚在5月进入清湖社区新村改造，只拿下10栋楼约600套的租约，并非整村拿下。改造后会交付给泊寓运营。

“我们也需要租客的，更希望租客成为客户，哪儿敢随便涨租？”蔡学金表示，首先，与万村开展合作的深圳城中村到现在只有21条，并非30余条村。推进工作有一定难度。其次，城中村改造前后的租金价格处于同等区间。

目前清湖万科项目改造后的租金价格，不妨参考已建成项目。新围仔村改造后泊寓的价格区间为798-1398元间/月 (含家私家电)，玉田村改造后的泊寓价格为1398-2498元/间/月(含家私家电)。

万科泊寓在龙华景乐也有3栋100套的公寓项目即将月底向市场开放。

走访：各路资本进军城中村存量房市场

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据村里知情人士介绍，金地在进入清湖社区新村后，公寓项目开展并不顺利，这才让万科乘虚而入。

目前来看，清湖社区新村约有300余栋物业，涉及关注焦点的金地草莓公寓才3栋，万科临改造的是10栋，余下物业租金价格虽然让租客担心会上涨，但真实变化情况还有待长期观察。

采访人员现场看到，清湖社区新村与清湖地铁站相隔不远，加上围合安全管理，这里农民房颇受附近打工、上班员工的欢迎。而公共场所因为有市政投入做过整修，看上去整洁有序。小公园有不少人驻足。

一名在村里理发师介绍，城中村改造消息出现后，对房东和租客都带来较大影响。虽然他的租约签了两年，但房东并没有透露是否与万科合作，今后续租会更短，以方便房东随时停租，对于铺面经营店铺的人来说，其实影响较大。

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一些当地人介绍，因为位置优越，不少资本也对清湖社区新村的农民房颇为青睐。一些农民房在收到万村邀请后，并不急于与万村签约托付改造，而是持观望态度，就是希望看各路改造资本开的价格多少再做权衡定夺，甚至有一些自持农民房物业的业主迎合时代潮流，自己稍作整修，来提高租金和出租率。

“谁改造都没关系，但我只想知道我下个月还可不可以租这里，租金多少？”这名要求匿名的理发师称，租金如果有变化，他甚至考虑不理发改做早餐生意来维持盈利。

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金地回复全文

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就草莓社区清湖社区新村租赁物业改造情况，金地向南方+介绍，金地草莓社区是金地旗下长租公寓品牌，致力于打造全生命周期租赁人群的公寓产品。2017年起，深圳市政府陆续发布发展住房租赁市场及引导城中村改造意见，金地草莓社区积极响应政府政策，并顺应城市更新升级趋势，改善城市面貌，提升人居环境，满足不同奋斗阶段人群适居生活的需求。

清湖社区新村是深圳最早的古村落之一，历史悠久规模庞大，拥有300余栋物业，金地草莓社区改造项目共3栋。在前期产品定位及设计过程中，项目已根据当地居住人群的需求调研打造了相应产品，包括关内及周边写字楼办公白领、周边办公蓝领、家庭型原住民等。项目在严格遵照政府规划导向及规范要求的基础上，平衡目标租赁群体的需求，考虑客户居住体验、消费能力等，进行产品定位和定价。

金地草莓社区清湖项目致力为改善清湖社区新村街道面貌、居住空间、市政功能配套优化做出努力，未来也将持续不断进行产品及服务升级，为不同阶段租赁人群提供更好的居住环境和服务。在此也以开放的心态欢迎社会各界交流宝贵意见，共筑美好城市发展。

万科回复全文

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就清湖社区新村改造，万科回复，在国家政策的大力倡导下，以及城中村安全、配套等矛盾日益凸显的严峻形势下，深圳市发布了一系列关于城中村综合整治的整改文件。万科积极配合深圳政府对城中村环境进行改造，积极履行企业社会责任，打造更安全宜居、体现城市包容性的居住空间，使村内环境、消防、安全、管理等各方面得到全面提升，为城中村居民带来更美好的生活环境。

有租户担心全面改造后的城中村公寓价格会大幅上涨带来经济压力。事实上，改造前后的租金价格是处于同等区间，例如在坂田新围仔项目中，新围仔城中村未改造的单房均价在 800 元/间/月，一房一卫价格区间在1100-1200元/间/月，两房一卫均价在1250元/间/月，改造后泊寓的价格区间为798-1398元 (含家私家电)；在福田玉田村，未改造的单房价格区间在 1250-2600元/间/月，一房一厅或两房价格区间在2600-4000元/间/月，改造后的泊寓价格为1398-2498元/间/月(含家私家电)。（除泊寓租金数据，其他均为截至2018年6月第三方数据）。

诚然，万科在房屋的消防、管线、室内装修、运营维护等方面的投入力度很大，付出的改造成本较高，但万科将利用30多年房地产开发经验，在更集约的户型面积内集合完整的功能空间并努力维持单间公寓的月租金稳定，为租户提供更加安全和舒适的居住环境。

【采访人员】李荣华

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【作者】李荣华

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