三分钟明白小产权最难懂的过户和拆迁等问题深圳的小产权房

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深圳的小产权房，有两种带绿本的，有一种是村委发放的，另外有一种绿本是国土局颁发的，整栋一个绿本这种是不允许买卖的，买了肯定是个大坑，买了这种房，原业主分分钟可以要回来！！

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1问：如何查到要买的小产权有没有绿本？

1答：农民房的手续分红本、绿本、两证一书、历史遗留、猪肝本、无证，除了绿本外，其他都可以买。

老红本（猪肝本）和红本不一样，红本农民房和红本商品房的性质是一样的，需要房票。

农民房的手续都是排他的，有绿本就没猪肝本、有猪肝本就没两证一书、有两证一书历史遗留就没绿本猪肝本。

2问：合作建房协议、整个小区一个本的这种属于什么鬼？

2答：合作建房协议属于没本，整个小区一本证就比较复杂了，各种用地性质都有。

3.问：1、如何确认卖家身份就是当前业主；2、私人房屋，不是整栋买的话，水电费等是交给谁？

3.答:①、可以看合同，如果一房多卖或诈骗是要坐牢

的；

②、农民房都会有一个人管理员或管理处。

4.问：如?果是租客，伪造了买卖合同，让其假装成了“业主”，岂不是难防范？

4.答：单套农民房出租时绝大部分业主不会给租客出示合同，租客怎么山寨合同？

就算山寨了，去管理处问一下登记是谁的名字在交水电，去律师楼查下有没有备份的合同，看合同的来源和签名……

5问：为什么深圳人都爱城中村？各大地产商都把手伸进来了，我们还能玩多久？

5.答：深圳几乎无地可供，开发商们如同狗咬刺猬无从下嘴。最近2年，八仙过海各显神通，把魔爪伸进城中村，改公寓、抢旧改，城中村环境改善、租金提升。农民房房东们越来越意识到农民房是金饽饽，一遇风云变化龙，底气越来越足，不到万不得已不会放卖。

开发商们项庄舞剑意在沛公，先把坑占住，和村里打好关系，今后有农民房放卖时第一时间收入囊中，能旧改时凭借和村里的良好关系捷足先登。

留给小投资客的机会，就像王小二过年，一年不如一年。

6.问：农民房有没有存在一房多卖的情况？如何防患？

6.答：小产权理论上存在巨大的一房多卖风险，但实际上发生的概率几乎可以忽略不计，可能低于万分之一。原因：

①、小产权都是现房交易，一手交钱一手交房，如果卖房人不是业主，怎么交钥匙给买家？买家付完钱就要收房换钥匙，业主怎么忽悠下一家？

②、小产权分2种，一种是大社区，一种是独栋，大社区的小产权房管理处一般有过户、备案、过水电的功能，如果业主已经把房卖了，带着买家去过户时，名字都不是他的，怎么过户？独栋农民房没有过户这一说，但有合同律师见证，合同上注明房子每一手是怎么交易的，签完合同，买家会拿走业主的合同原件，律师楼还有个备份，如果业主一房多卖，律师会立即阻止，要不然会吃不了兜着走。

现在是信息时代，如果业主一房多卖，这属于经济诈骗，起诉下，业主就列入老赖黑名单，就不能坐飞机、坐高铁、住星级酒店、高消费。

好事不出门，坏事传千里，如果小产权真有那么容易一房多卖，大家会整天从各个渠道看到这样的新闻，你们仔细想想，你们看到过这样的新闻吗？大家可以去百度搜搜，都搜不到几例真正的一房多卖，深圳有40万栋、650万套小产权房，这概率有多低？

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7.问：我朋友妈妈八十年代在布吉街投了很多商铺，好像也是律师信，今年卖的时候也是律师楼见证，好多钱，看着都觉得有点流程好简单。

7答：小产权的交易非常简单，买卖双方签个合同按个手印，律师咔嚓盖个章就OK了，第一次人买小产权的人心里会犯嘀咕，心想这会不会简单的有点过分啊，但是，深圳一二十年来都是这么操作的，也没出现过几例纠纷啊，民间和拆迁时的开发商政府都认可，所以没必要担心。

8.问：除了绿本，什么样的小产权不能卖？

8.答：千万别用买商品房的思维来看农民房，比如看山啦（可能靠近生态控制线）、看湖啦（可能靠近水源保护区），这些风景对小产权是毒药。

再答 :在深圳，最安全的农民房是一大堆农民房包围的其中一栋，不要买靠山（生态控制线）、靠水库（水源保护区）的农民房，政府要强拆这种带景观的农民房时谁也保护不了你，你只能拿到建房、买房的成本装修费。

深圳小产权房买房主要注意这三点便可以

深圳买农民房三原则：

1、已封顶已住人；

2、没绿本；

3、没占用水源地、公共用地。

做到这3点，就基本可以高枕无忧了。

9.问：小产的学位怎么解决了？东莞或是深圳？名校的学位房今年涨的好厉害！

9.答：学位，说的其实是积分。小产学位20分，商品房40分。

在光明新区，小产权和商品房积分是一样的。

每个区的积分不一样，不能一概而论，一般来说，小产权的积分是商品房的一半。

南山区，16年大产40分，小产30分，17年小产降到20分。

在名校区域，差10分可能导致上不了学。非名校区域是没问题的。

所以说小产不带学位和小产带学位都有道理。买小产权只花了同片区商品房1/3～1/4的价钱，想获得同等的福利，不现实。

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