一二手房价格倒挂，真的与你无关吗？
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房地产市场一二手房价格倒挂由来已久，很多人一直没搞明白，为嘛新的还不如个旧地。有些老城区的二三十年的破旧老房子依然价格高昂，而郊区的房子明明是环境优美，价格却远不及老破旧的二手房。
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此外，更加离奇的是明明是同一个小区，前期开发的住宅房价就是高于后期开发的房子，而且一直如此！我都知道房子是家庭第一资产，汽车是家庭第二资产。汽车我们只要一提出来，基本上市值下降10个点左右，没得商量。但房子恰恰是反其道而行之，基本上是买了就涨价。
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那么，这里面的道理在哪里？且听在下为君析之：
一是新房受到政府管制，无法正常入市，二手房价格是放开的，买卖双方自由商定。
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我国对于商品房买卖实行网签备案制度。开发商拟定价格体系方案后，必须到政府相关部门网签备案。也就是说新房价格必须接受政府的管控监督，而不是开发商自己说了算。
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在当前以限购限贷的高压政策之下，为了确保整个城市的房价维持在政府预期之内，新房价格的低开是必然之选。反观二手房，政府对买卖资格有限制，但对于价格却并无明确说法，市场自由交易。这样二手房的市场灵活度就远高于一手房，价格的升降幅度自由了很多。
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二是二手房是现房交易，无租金成本。新房是期房交易，自带2-5年租金成本。
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既然是二手房，买入后即可启动装修，无需等待。甚至有些精装修二手房，若无特殊需求，你可以直接入住。而新房则必须等待2-3年，才能收房，收房后如果自己装修，至少又得等半年。这个3年左右的等待时间带来的租金成本都需要购房者承担。不要小看这个租金成本，一线城市三年租金大概就是20多万，二线城市大概也得10多万。
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还有笔帐未算的是，新房收房后，两年其实非常不适宜居住。一是装修后的两年左右正好有害物质的高度挥发期；二是收房后两年内整个楼栋和小区正好处于装修高峰期，小区管理混乱，楼栋噪音嘈杂，半夜施工很多，你烦不胜烦。很多业主如果有条件，其实是不愿意进驻新房。
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如此算下来，对于这部分业主来说，买新房需要支付大约5年左右的租金成本，这笔帐的代价就越发地大了。一线城市五年租金大概就是40多万，二线城市大概也得20多万。这些买新房的代价都是要通过银子来体现的，所以新房价格低一些是可以理解的。
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三是二手房配套齐全、生活方便。新房配套需要多年陆续落实，业主生活体验感差。
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这个无需多言！新房交房后，商业配套陆续出租出售，等到这些配套真正能够派上用场得好几年之后了。很多业主买了新房之后，到商超和菜市场距离遥远，十分不便。而二手房经历多年，商业配套早已齐全，业主生活起来比较方便。
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买二手房不仅仅买房子本身，当然也就享有了它完善的配套，这些都是需要计入成本的。这样看来，二手房价格高于一手房就不难理解。
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四是房子早已附加金融投资属性，一二手房联动早已形成不动产投资链条。
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不动产不仅仅是老百姓最大的家庭财产，也是分量最重的金融理财产品。经过20多年的长期牛市，投资房地产已经成为老百姓根深蒂固的理财观念。这么多年来，历经股市、债市、保险、黄金、白银、期货、石油等等这些所谓的理财产品，老百姓是切身体会到，只有房地产最为保险、最为可靠、最易操作、最能看得见的投资产品。
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低价投资新房市场，高价二手房市场卖出，这是不动产变现的投资链条。如果二手房与新房市场持平，或者低于新房市场预期，基本上房地产投资属性丧失了。
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但目前为止，甚至将来相当长一段时间内，房地产的金融投资属性是不会丧失的。金融投资属性不丧失，一二手房的价格差必然存在。这是一二手房内在的必然逻辑关系。既想去掉去化一二手房价格差，又想保留房地产金融投资属性，那就是痴心妄想。
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五是学区房、地铁房概念加速了一二手房的价格倒挂。
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在整个房地产市场，学区房与地铁房是最为火爆的不动产投资。孩子上学与出行方便是一二线城市市民最为美好的期待，这一期待必须附加于家庭不动产投资产品上方可实现，但这里面的问题也出现的最多。
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对于二手房来说，学区房与地铁房尘埃落定，无悬念，买房就可以享受这些现场的资源。但对于新房来说，问题多多，出现了很多业主后期投诉开发商的案例。
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学区房不兑现，地铁房遥遥无期。所以，对于业主来说，买新房风险较大。有学校的房子不等于学区房，只有优质教育配套的房子才是学区房。
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而开发商许诺你的5年内通地铁，也许是8年，也许是10年后，这种政府工程，没谁说的准。
不要以为一二手房价格倒挂与你无关，这必将影响的你的安居、投资、理财、子女教育、户口安置一系列问题需要算个家庭帐！
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