近10年供地减少50%但地价却翻了近4倍 5月全国地价大涨华夏时报(chinatimes.net.cn)记者杨仕

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华夏时报(chinatimes.net.cn)采访人员杨仕省北京报道

地价是房价最好的影子，至少近10年是这样的。

近日，多家机构发布的土地数据均显示，5月全国的地价大涨。就此，《华夏时报》采访人员查阅官方公布的土地数据则显示，地价领涨了近10年，即从2008年至2016年间的全国供地面积减少50%，但地价翻了近4倍。

中原地产研究中心数据显示，5月份，部分城市土地出让金额刷新年内最高纪录，受监测的50个热点城市合计出让金额累计达到3130亿元，同比上涨111.5%。其中，土地出让金较多的城市有7个城市，包括杭州、重庆、嘉兴等。

相比去年同期，今年1-5月也出现大涨。1-5月，50个大城市合计土地出让金高达1.5万亿元，较2017年同期的9503亿元上涨57.6%。

那么，为什么还会出现土地成交金额大幅上涨呢?据业内人士分析，能够令开发商疯狂拿地的原因，主要源于房价上涨动力很强，市场火爆。

不过，《华夏时报》采访人员了解到，尽管5月份土地成交金额创下历史同期纪录，但各地楼市的改变并不明显。对此次出现的“抢地潮”，有专家认为可能需要从更深层次去考量:一二线城市土地成交冷淡，三四线城市土地成交出现大幅上涨，就是企业还在积极转移战场。中原地产总监张大伟称，在5月份的土地成交中，土地成交的重点的确是三四线城市。

5月土地成交上行

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《华夏时报》采访人员注意到，5月各地进入土地政策发布密集期，一二线城市土地成交量一再萎缩，三四线城市土地成交持续上行。从整体来看，土地市场成交规模出现上升，土地成交的溢价率也随之回到高点。

6月9日，克而瑞地产研究院公布数据显示，5月土地市场供应小幅回升，全国330城市经营性土地供应建筑面积回升至18661万平方米，环比上涨19%。5月供应地块2980宗，环比上升14%，同比下降11%。“从5月土地市场表现来看，整体进入‘量涨价跌’的运行状态，主要原因在于一二线城市土地成交频繁遇冷，无地可卖”。克而瑞地产研究院发布的报告称。

不过，综合4月、5月数据来看，4月份土地市场走低后，5月成交规模同环比均表现为上涨。对此，克而瑞地产研究院给《华夏时报》采访人员提供的报告分析称，一二线城市地块遇冷的主要原因包括:出让土地性质多为商办地块，且出让位置相对偏远等。此外，厦门、成都、天津均有地块因无人报价而流拍。好在，三四线城市的土地成交量持续走高，支撑起整个土地出让金的持续大涨。

与此对应的是，5月各地方政府发布政策频率显著提高。南京、深圳等城市均在5月发布了土地供应计划，进一步加强住宅用地供应，深圳更是明确提出保障房不得低于年度住宅建设总量的60%。5月25日，大连出台“土地拍卖”新规，要求扩大租赁住房配建比例最高至30%，主要方向仍在提高土地的供应量，抑制土地成本，确保土地市场平稳运行。

对于下半年的土地市场走势，克而瑞的报告指出，热点城市将在控制地价的前提下，进一步加强住宅用地和租赁住房用地的供应，一二线城市成交量会因此回升。三四线城市方面，在企业规模竞争不断激化的行业背景下，土地市场热度会继续保持高位。

对此，中国城市房地产研究院院长谢逸枫接受《华夏时报》采访人员采访时表示:“中国房价涨跌的秘密，都是遵循着供求关系的市场规律，即供给多价格跌，供给少价格涨。”

谢逸枫说，过去16年中国房价上涨的根源，归根结底在于“两权一制”的土地制度，控制着土地供应与土地价格。“土地招拍挂制度是控制土地与价格的武器，分税制成为地方政府依赖土地财收入的关键。也就是说，房价上涨在于政府对土地供应与地价控制，直接决定着供需关系，信贷与利率则成影响供需关系的间接关系。当房价跌时，停止土地供应地价上涨，激需求;房价上涨时抑制需求，供应则保持不变，地价上涨。”

10年地价翻了近4倍

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供地多了,就能盖更多的房子。

《华夏时报》采访人员调查获悉，最近多个城市房价暴涨，不是开发商捂盘惜售导致的“万人抢房”，而是土地供给太少。

为什么要减少土地供应呢? 6月13日，中国土地学会的一位专家告诉《华夏时报》采访人员，这几年，地方土地供应量锐减，土地收入却有增无减，只说明土地单价被提高了，而近十年来国家统计局发布的数据便是最好的例证。

《华夏时报》采访人员细查了国家统计局发布的中国房地产企业土地开发的三项指标(待开发土地面积、购置土地面积和土地购置费用)10年间的变化，的确足以佐证10年(见下图表)地价翻了近4倍。

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近10年房地产企业土地开发情况，数据来源国家统计局

不过，官方公布的地价数据显示，到2017年土地购置费用开始出现下降，从2016年的18778亿元降为13644亿元。

据国家统计局公布的数据显示，2008年待开发土地面积在近10年是最高的，达到48161.07万平方米，随后2009年开始下降，随后也有上升，但未高过2008年。而购置土地面积最高点则出现在2011年(44327.44万平方米)，之后一直呈下降趋势，直到2016年(22025.25万平方米)不到最高峰时期的50%。接着2017年又开始回升至25508万平方米，但仍处于低位。

与以上两个数据年年下降形成鲜明对比的是，土地购置费用近10年却一直在增长，2007年为4873.25亿元，2016年上涨到18778.68亿元，整整翻了3.85倍。不过2017年的土地购置费用下降了，达到13644亿元。

地价涨了，房价肯定要涨。

据采访人员了解，现在，政府为了防止房价大涨，用“限价”的方式降房价，结果导致“万人抢房、摇号买房”屡屡发生。“多地的‘人才战略’创造了更多的需求，但土地供应量缺没有增加，导致房子的有效供给不足，致使万人抢房屡见不鲜”。谢意枫说。

事实上，最近几年，各地都在积极落实“房主不炒”的房地产调控总要求，不管是一线城市还是二线城市，甚至很多四线城市都出台了严厉的房地产调控政策。然而，从现实情况来看，地方政府减少土地供应，通过各种手段去库存，包括棚户区改造、人才计划等，房价上涨促使以更高的价格卖地。“这是一个死循环，弊病很大”。上述土地学会的专家说。

《华夏时报》采访人员调查还发现一个事实，那就是房企购置土地面积从2011年大幅下降的这几年，房屋竣工面积却一直上涨。房屋竣工面积上涨,就是因为很多城市楼盘越盖越高，密度越来越大，目的是卖更多的房子。”以前靠多卖地增加财政收入，但现在卖的地少了，收入居然翻了好几倍，房价不涨都难。现在，为了防止房价大涨，多地用‘限价’的方式降房价，结果万人抢房、摇号买房屡屡发生，其根本的原因就是土地供应量减少导致房子有效供给不足，土地供应与地价上涨表现出来的数据，便可说明一切”。谢逸枫说。