租房子的这些迷之陷阱，你遇到过几个？
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在出租房里住得好好的，可没想到却出了那样的事……
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被扫地出门的那一刻，我追悔莫及
文/曼春
#律法档案-第104辑#
时间进入六月，又有一批小鲜肉即将走上社会，踏上他们人生道路上的新征程。在这个毕业的季节，除了离别之外，其实还有一个课题同样不容忽视，那就是租房
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。据统计，每年的毕业季都是租房市场的旺季，对于那些选择留在外地打拼的小伙伴们来说，在当地找到一个合适、心仪的住处是必须的，而相对于价格高昂的买房，一般来说租房会是一个比较理想的选择。
可是，你是否知道：租房的道路上其实也是会有不少坑的
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。今天，小编就想借着这个机会为大家盘点一下那些在租房过程中可能遇到的坑，以及如何有效地躲过这些坑。
1号坑：大房东、二房东、三四五六房东间的那些纠葛
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作为租房过程中最重要的一个环节，我们先来聊聊房东的问题，而在房东这个问题上，最有可能踩到的坑就是转租
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。下面我们先来看这样一个故事：房屋A为张三所有，后张三将房屋A出租给李四，李四又将房屋A出租给王五。
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从示意图中，我们可以清楚地看到：房屋A被出租了两次，那么我们就来分别分析一下这两次出租行为：
（1） 张三将房屋A出租给李四
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张三作为房主（也就是房产证上记载的权利人）将自己所有的房屋A出租给李四，在不违反其他规定的情况下，一般来说张三的出租行为是完全没有问题的。
因为房主张三对于自己所拥有的房屋A拥有完全的权利，房屋A是出租还是出售全凭张三的意愿。
（2）李四将房屋A出租给王五
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李四作为房屋A的承租人，他的再次出租行为就存在比较多的不确定性了。因此，我们下面重点来分析李四的转租行为在哪些情况下是合法有效的。
法条链接：
1.《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：
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承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：
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承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。从这两个法律规定，我们可以发现，一个转租行为要合法有效的话，除了满足一般房屋租赁的条件之外，还应当符合以下两个条件：
（1）出租人同意；
（2）转租的期限没有超出原租赁期限，如果超出的，则超期部分无效。
而具体到以这个例子来看的话，想要李四的转租行为有效，首先李四转租给王五的行为要取得张三的同意；其次李四转租的期限不能超出原租赁期限。
也就是假如张三和李四约定的租赁期限是2018.1.1-2018.12.31的话，那么李四和王五约定的期限则最多到2018.12.31，才是合法有效的；而超过2018.12.31的转租期是无效的。
那么，有的读者看到这里会有疑问了：只有上面提到的转租行为是合法有效的吗，又是否存在其他转租行为有效的情况呢？
法条链接：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：
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出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。也许大家听说过这样一句话：法律不保护躺在权利上睡觉的人，具体到转租这个行为中也是如此。
假如说出租人张三知道或者应当是知道李四的转租行为的（比如说张三来收租的时候看到实际居住在房屋A中的是王五，并且王五还说了自己居住在这里的原因），那么从张三知道或者应当知道的时候起算，在6个月内张三一直没有提出反对意见的话，我们就认为张三事实上同意了李四的转租行为，即李四的转租行为有效。
说了这么多，那么各位租房的小伙伴要怎么做才能最大限度地保护自己的权益、降低自身承担的风险呢？
TIPS：
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? 租房前确认出租人的身份是房主还是二房东甚至是三房东（可以通过查看房产证来确定这一点）
? 如果出租人是二房东，那么需要确认房主是否同意转租（可以要求房主出具书面说明，当然如果可以和房主见面确认甚至签一个房主、二房东和租客的三方协议会更好）
? 如果房主同意转租的话，还需要确认二房东和房东间约定的租赁期限（这一点可以要求二房东出示他和房东签的租赁合同或者直接向房东求证）
2号坑：房东突然要卖房子，房客该何去何从？
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想象一下，你好不容易租下了一套心仪的房子，正当自己已经打扫入住，准备在工作岗位上大展拳脚的时候，突然一个晴空霹雳：房东说自己要把房子卖了！
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面临这样的情况，我们租客又该何去何从呢？
法条链接：
1.《中华人民共和国合同法》第二百三十条：
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出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条：
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具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
……
这个规定说明了什么？说明了出租人在出卖租赁房屋之前应当通知承租人，而接到通知的承租人享有同等条件下的有限购买权啊！（所以土豪的小伙伴要不要考虑把租下来的房子干脆变成自己的房子呢～）
我给大家举个例子，比如房屋A的权利人张三准备把房屋A出售，这时候有两个人，一个是承租人李四，一个是第三人王五（假设这个王五不是张三的近亲属或者房屋的共有人）。
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在这种情况下，只要李四和王五能够接受同等的条件（比如李四和王五都愿意以500万、全款购买房屋A），那么此时李四就可以以这一条法律为依据，要求张三优先选择与自己交易。
看到这里，也许有细心的读者已经发现了：《合同法》的这一条规定的是出租人应当在合理期限内通知承租人，“应当”一词说明这个通知的工作是出租人必须要做的。
那么也许有人会想：假如张三直接把房子卖给了王五，根本没有通知李四卖房子的事情，李四是不是可以要求认定张三和王五之间的交易无效呢？
这个嘛……当然是不可以的！
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其实想想也很容易明白，没有通知承租人这个事情和房屋买卖相比毕竟是一个比较小的瑕疵，当然不可能以一个比较小的瑕疵为依据来确认人家的房屋买卖行为无效啦！如果这样的话，对于购房人而言是非常不公平的，毕竟人家也不知道售房人有没有和自己的租客说过这个事情啊。
不过，为了更好地实现承租人的优先购买权，我们的法律对此还是给予了一定程度的保障：比如说承租人可以要求侵害了自己优先购买权的出租人赔偿自己因此遭受的损失（具体赔多少法律并没有一个明确的规定，一般由法官自由裁量）。
法条链接：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：
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出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
针对如何保护自己的优先购买权这个问题，小编并没有特别好的建议，不过还是希望遇到了此类情形的承租人可以勇于发声，保护自己被侵害的权利！
3号坑：什么？！我的情况不适用“买卖不破租赁”！
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在这一part中，故事是这样的：房屋A的权利人张三准备把房屋A出售，承租人李四明确表示放弃购买，第三人王五最终和张三成功达成交易、并办理了相关的手续成为了房屋A的新房主。
那么新房主王五到位，是不是就可以把承租人李四扫地出门了呢？
这个当然是不可以的！针对这个问题，小站在之前的推送中（戳标题回顾：《那天，那个单亲妈妈在幼儿园门口拦住了我》）曾经介绍过“买卖不破租赁”这个原则
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。概括来说就是一般情况下，房屋A的新主人应当继续履行已经存在的租赁合同，不能随便把租客李四扫地出门。
那么，各位读者又是否知道，其实“买卖不破租赁”这个原则也是存在例外情形的啊！一旦符合了例外情形，租客李四能不能继续在房屋A中住下去也就成了一个未知数。
下面，就让我们一起来看一看那些例外情形。
情形一：
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张三2016年的时候因为向王五借钱，把房屋A抵押给了王五并且办理了抵押登记；2017年的时候李四向张三租赁了房屋A居住,租期10年；2018年的时候张三到期还不上借王五的钱，王五实现了抵押权（比如王五决定自己来住房屋A或者把房屋A出售给小P变现）。在这种情况下，因为抵押权在先，李四租赁在后，新房主王五完全有理由要求租客李四走人，且王五无须因此承担任何赔偿责任。
情形二：
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张三因为欠债不还导致房屋A已经被法院依法查封了，但是因为某些原因法院还没有拍卖房屋A，见此情形的张三决定把房屋A出租给李四换点钱，双方约定租期10年。然而不巧李四刚租了半年，房屋A就被法院拍卖并且迎来了新的房主王五。
针对这种情况，由于法院查封在先，李四租赁在后，新房主王五同样完全有理由要求租客李四走人，且无须因此承担任何赔偿责任。
情形三：
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张三把房子租给李四的时候双方就约定了：一旦房屋所有权发生变动，李四应当配合腾空房屋。那么，一般来说房子过完户，李四就要按照约定搬离该房屋了。法条链接：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：
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租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
总结一下“买卖不破租赁”的例外情况就是：
（1）办理了登记的抵押权在先，租赁在后；
（2）法院依法查封在先，租赁在后。
针对这类情况，小编建议各位读者在租房的时候可以通过以下几点来避免这个问题。
TIPS：
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? 通过查看房产证来确认拟租赁的房屋上不存在权利负担（即没有设立抵押登记）；
? 通过法院官网、法院公告网等途径确认拟租赁的房屋没有被法院依法查封；
? 签署租赁合同的时候确认不存在房屋出售后自己应当配合搬离的条款，或者虽然存在此类条款但同时约定了出租人应当予以补偿。
4号坑：房东家在火星的话，莫非还得去火星起诉TA？
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有读者也许知道：如果想要起诉一个人的话，一般的原则是“原告就被告”，意思是说原告要去被告住所地或者经常居住地的人民法院起诉（比如被告经常住在A县，那么不论原告住在哪里，都应该去A县起诉被告）。
但是，你是否注意到，我们今天讨论的每个例子中的争议焦点都涉及到了房屋A，而一旦一个诉讼涉及到了不动产，那么这种情况下的管辖法院也就随之发生了一些变化。
法条链接：
《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款：
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因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。所以说，假如你因为房屋租赁纠纷想要起诉房东的话，那么不需要研究房东的住所地或经常居住地在哪里，只要去争议涉及房屋所在地的人民法院起诉就可以了！
说了这么多在租房过程中可能遇到的坑，不知道大家（尤其是有租房需求的各位读者）是不是理解了呢？
小编希望大家在租房前一定要多思、多问、多调查，尽量避免跳进这些可能的坑，伤财又伤神。
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最后祝愿各位都可以租到自己心仪的房子，和房东也可以相处愉快，?( ′???` )比心！
最后来个小问题：#你在租房子的时候，遇到过什么样的坑？#
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本期资料来源
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[1]《中华人民共和国合同法》第224条、第230条
[2] 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条、第16条、第20条、第21条、第24条
[3]《中华人民共和国民事诉讼法》第33条
[4]文中插图若无特殊说明，均为主稿人制作
[5]题图来源:
本期编辑团
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主稿
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：曼春；审稿：租房子的这些迷之陷阱，你遇到过几个？。租房子|张三|王五|转租|陷阱|李四---
小缘缘；校对租房子的这些迷之陷阱，你遇到过几个？。租房子|张三|王五|转租|陷阱|李四---
：笑言；题图租房子的这些迷之陷阱，你遇到过几个？。租房子|张三|王五|转租|陷阱|李四---
：林远方；租房子|张三|王五|转租|陷阱|李四---傻大方小编总结的关键词
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