有赠送面积! 还要分清是否合法、实不实用在深圳

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在深圳，部分赠送面积是楼盘的一个特色，光知道两套房的产证面积，根本不知道屋内套内面积哪个大，有的还会让你惊艳。

按深圳89平如果算公摊做3房居多，但是有的是4房2卫，还有的是5-6房都有，套内面积都有100多平，究竟是怎么回事?

举个例子，红山赠送高的楼盘金亨利一期，户型采光都做的不错，89平有3房户型，总价700多万;但是还有89平4房，包括汇龙湾也有89平4房，都是平层户型，成交价800多万，算单价要9万，而且此户型还稀缺放盘少。

这种在二手交易的时候，银行评估价基本能评估到成交价，买家首套3成贷款基本没问题。

金亨利还有89平的珍藏复式户型，双层复式，可以做5房，楼上超大主卧都有34平，目前总价1000万。

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(金亨利一期89平复式5房户型)

还见过一些顶层复式，面积更是夸张，业主自己加建，搭板外拓阳台都有，这种就是非法加建，存在质量安全的风险。

龙岗中心城的全盛紫云庭78平的顶层4层复式，使用面积远远不止78平，可以做7个房间，还有一个私家的天台。这种户型自住相当于一个空中别墅，景观和私密性都有了。

这种私自非法加建的户型，其实属于违规，在二手交易的时候，通常银行评估价评不到成交价，不能贷款这么多，这样接手的买家首付就要5成甚至更高。

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(此户型图来源链家)

赠送面积通常分成2类:

一类是开发商通过钻政策漏洞"偷面积"，常见的比如飘窗、入户花园等，这种有合法的产权，只是有的算一半面积或者不算面积。如果这些部位出现了质量问题，开发商理所当然的应履行保修义务。

另一类是验收后通过搭板非法加建，没有算入房产证，常见的比如搭板，顶层加建，还有更甚的是地下室非法开挖。

高赠送的注意事项:

赠送面积除了看合不合法，还要看赠送面积的实用性，赠送面积必然是增加了楼盘的容积率，房间的对视感也比较强，看了不是很舒服;还有一些高赠送多的楼盘，部分房间采光不太好，格局不好装修成本也要提高。

所以不能光看开发商的样板房和户型图，有赠送的要求写进合同避免以后的风险，二手房就比较好办，亲自看房体验感受。

之前确实有好多开发商通过赠送面积，走政策的漏洞，这样消费者能得到更多的使用面积，当然羊毛出在羊身上，这部分溢价也加在房价当中来，而开发商也可以多卖钱。

而且部分赠送面积不算在产证面积里，在遇到拆迁时，赠送的这部分面积，很可能得不到合理的补偿。

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新版《建筑工程建筑面积计算规范》，哪些面积不再送 ?

1.大飘窗不再赠送，要算一半面积。

旧规:只要"建筑飘窗突出外墙结构边线不大于0.6米、高度(含上下结构厚度)小于2.2米且窗台面抬高0.3米以上的"就可以不计算建筑面积。

新规:凸(飘)窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水平计算1/2面积。

2.凸阳台算一半面积，凹阳台和入户花园算全面积。

旧规:凡房屋结构范围内标注阳台、空中花园、入户花园等建筑空间，均按投影面积计算1/2面积。

新规:凸阳台和入户按水平投影面积计算1/2面积，凹阳计算全面积。

3.地下室至少计算一半面积。

旧规没有限定地下室的高度。

新规:地下室(半地下室)结构层高大于等于2.2米的计算全面积，小于等于2.2米的计算1/2面积。低于2.2米的地下室虽然只算一般面积，但是如何利用起来，也是一个鸡肋。

4.复式面积也要计算。

复式户型也有了更严格的规范，对于局部楼层二层及以上楼层，结构层高大于等于2.2米的计算全面积，小于等于2.2米的计算1/2面积。

总结:

随着2014年7月1日，新版《建筑工程建筑面积计算规范》出台，监管的越来越规范，未来高赠送的新楼盘会越来越少，这样购房者的产证权属更清晰，二手交易也不用担心被执法拆加建，容积率和居住密度也更加透明。