6折买房背后的野心勃勃深圳二次房改的消息传遍全网。未来18

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6折买房背后的野心勃勃。背后|买房|车牌|安居房|居住权---

背后|买房|车牌|安居房|居住权---

深圳二次房改的消息传遍全网。

未来18年，深圳新增住房里的4成是商品房，2成人才房，2成安居房，2成公租房，卖出的白菜价更是惊人：

人才房——租售价6折

安居房——租售价5折

公租房——出租价3折

看这个新闻之后，观观拿鼠标的手抖了一下，赶紧给刚落户深圳买好房的朋友发去消息：

恭喜恭喜，这把赚到了。记得请吃石斑鱼哈。

嗯，安居房打折，是商品房的大利好。

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车牌

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观观最近迷上了上海车牌的故事，因为讲车牌不会被请去喝咖啡。

上海是全国最早实行车牌市场化的城市。早在1994年上海就开始拍卖车牌了，当时很多领域还是计划经济管制价格，上海敢拍卖车牌还是非常牛逼的。上世纪末上海车牌价格就已经破万元，那个年代买套房子也就几万块，一辆桑塔纳挂沪牌就是一套两房一厅啊，脑补下这壕的程度。

就这么车牌拍卖相安无事将近二十年。

从2013年开始，政府开始管制个人车牌拍卖价格，要求每月价格不得高于最近一次的拍卖均价，一次只能涨个几百。而单位车牌的拍卖价格仍然自由竞价。相当于政府拿出90%（个人车牌额度）的份额，打折出售，10%（单位车牌额度）的份额，自由竞价。

接下来的事情，十分戏剧化，个人车牌名义价格被控制住，但是开始一牌难求，各种拍牌公司也就是就是黄牛党涌入，用更好的软件、光纤帮助个人竞价，收取差价。而单位车牌一路走高。

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找数据不容易

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上个月，管制价格的个人车牌是8.9万，自由竞价的单位车牌是14万。普通人要想很快拿到车牌，只能找厉害的黄牛，包中的价格是5万元。黄牛这个收费的数字很微妙，正好是管制价格和自由价格的价差。

市场从来不傻，政府管制价格后的好处，个人是很难拿到的。自由竞价的单位车牌，还有黄牛费用一直在涨涨涨，这说明：

配额制+打折出售，对真实需求和实际价格上涨的抑制是无效的。

价格只是需求供给决定后的最终指标，它是市场机制的信使，是结果，不是原因。通过管制一部分商品的价格，是挡不住涨价的。就好像房间里太热，在几个温度计里做文章，是没用的。

顺便说下，上海管制个人车牌价格，政府亏的吐血，每年13万张车牌，每张让掉5万，损失至少65亿，少造好几个中环线。唉。

稀缺

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深圳是真的缺房子。

二手房平常年度每年大概成交7万套左右，高峰期14万套。可是深圳的一手房供应一直起不来，最近几年，每年新供应商品房只有5万套左右，2017年4.7万套。

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深圳一手商品住宅供应套数

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按照二次房改的说法，2018年至2020年，每年一手商品住宅供应平均在3.3万套。人才房、安居房和公租房进一步挤压商品房的供应。一线城市买房的优势就在于，总有那么一个神队友，不停给你送出神助攻。

住宅的权利分割开看：

住宅=居住权+资产权。

以前房子多，不紧张的时候，人们买房子只是实现居住权。最近十年住房紧张，房子变成房产，房子的资产权价值被发现，人们越来越唏嘘房产增值效果。那些早年刚需买房上车，后知后觉发财的人，都属于用居住权的价格拿下房子，坐享资产权发现的价值。

深圳这一把，开始把房子切割成两个市场。

一个是面向保障的有管制的居住权房市场，另一个是面向市场竞争的完全产权房市场。只要有资源，就有稀缺。稀缺之后就是竞争。竞争永远存在，只不过不停变换方式而已。

居住权房市场，开启竞争新模式：人才房比智商和才华；安居房比穷和好运；公租房只能比惨了。完整产权房市场就比钞票，有钱你就买，当然还有不是很难解决的限购。

双轨制

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上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。

深圳房价进入双轨制。居住权房和完整产权房市场各自一派。

按照规定，人才房和安居房实行一定年限内封闭流转制度。买了人才房和安居房，要社保15年或者满60岁且购房满10年，补缴收益后才能取得产权出售给市场。这样苛刻条件下，人才房和安居房基本只能是让政府回购或者卖给其他人才和安居者。类似于小产权房产品，你只有居住使用的福利，无法享受到增值收益。

另一边是完全产权房既有居住，又有增值。有了政府托底的居住体系，商品房会更放开手脚，允许自由竞价，价高者得。这对未来深圳商品房是利好，更少的供应，更少的管制，一切会变得越来越好。这是个不错的方案。

春运火车票是双轨制下的一个好故事。

春运期间的总运能是有限稀缺的。政府为了保障民生，管制火车票价格，导致火车票实际上是一票难求。即便实行了实名登记制，但到了春运，还是可以看到各种刷票软件，代购渠道，甚至于黄牛买好票带你上车，只不过费用更高而已。屌丝要低价，只能比好运，比技术。竞争依然存在，只不过换了种方式而已。

而飞机票更快，竞价更自由，当然价格是令人咋舌的。春运期间经济舱基本全价，是火车票的2到3倍。到了大年三十前，飞机票只有头等舱，大概是火车票的7到8倍左右。

很多人没意识到的是，火车票的低价供给，其实是刺激了不那么刚的需求，有效稀释春运期间的总运能供给，导致了飞机票更是一票难求。到大年三十那一天，头等舱都是买不到的。

等待着飞机票的只能是暴涨。

现在有些城市的保障房策略，就像是春运卖火车票。那么，如果知道自己是买不到火车票的，是不是应该先订好飞机票呢。当然，还得做好提前准备工作。

我早在去年，就提示了提前落户了。

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野心勃勃

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土地是中国财政之源。

土地的使用权是最值钱的。土地分成住宅、商办、工业用地、其他用地等等。其中商办、工业用地，拍地的价格很低，因为政府可以通过他们导入产业，吃到税收。这是长线生意，后续源源不断的cash flow。也就是销售里说的引流品，低价请你来，套住慢慢收割。

住宅不一样。一次性卖掉70年的产权，以后永远收不到钱了。别看一个个地王卖的欢，其实都是寅吃卯粮，拉长线看不赚什么钱。曾经和政府的朋友聊过，区领导们内部比拼时，都是看不起卖住宅地王的暴发户行为，真正的高手是卖商办招商引资吃长线的。

那这么看来，本来宅地不多，赚的就少的深圳，这次又拿出宅地，低价出给人才房和安居房，是个更大的损失。如果整个深圳土地市场是一整块七巧板，七七八八分出去之后，估计能卖的完整产权宅地就剩下一块正方形那么大了。

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宅地分流，造成的损失收入，总要有人承担的。这部分社会总支出，最终是由商品房买房人用更高的房价来承担的。为人才和穷人的福利房买单的，是政府和买房人，买房人出的是大头。更妙的是，至于哪些人才和穷人能享受到福利，依然是由政府决定的。

滴滴平台推出来的时候，宣传口径是面向老百姓省钱的打车软件。烧钱，烧出了口碑。

但是吃了我的还是要吐出来。那些新用户、低端用户的优惠券福利，隐性成本的转嫁，它来自于老用户、忠实的高端用户。滴滴大势已成后，老用户不知不觉中被杀熟，支付了更多的打车价格。没关系，有钱人也不介意多支付10%和20%。羊毛出在猪身上，屌丝福利成本的隐性转嫁，平台显性的声望。这才是绝对的妙招，高，实在是高。

深圳这么搞，至少抓住了人才。用他山之石，攻下了玉。同样是一线的上海和北京，还停留在公租房和共有产权住房的玩法，只扶持了低端，在和深圳人才竞争中再逊一筹。而且其他二线城市预计也会很快学习跟进。

一、二线城市新一轮的抢人军备竞赛已经开始。送户口、送租房、送路费、送创业基金，已经不能满足人才们日益增长的物质文化需要。竞赛既然开始，那一定是会自我循环，分出胜负，争夺出头部的。深圳，无疑会是这里面的佼佼者，一线的资质，宽松的户口，自由的市场，再加上6折买房，无敌了。

我们看到了深圳的野心勃勃，却看不到魔都的忧心忡忡。