库存见底！楼市会有新情况？截至3月底

上海易居房地产研究院发布的《100城住宅库存报告》显示，截至3月底，100个城市新建商品住宅库存总量不足5亿平方米，其规模相当于2013年3月份的水平，即库存规模回到了4年前。也就是说统计在内的100座城市，库存的整体情况正在持续下降！

早在今年一月份的时候我们已经指出，三四线楼市的情况是冰火两重天，有的需要继续去库存，有的需要补库存。在2017年12月份，徐州、泉州、温州等城市市场反馈的信息看，当时已经不是去库存的问题，是急需补库存,这些地区的房价上涨压力很大。

这一切都源于2015年轰轰烈烈的楼市去库存运动!而库存的主力是三四线城市，回看实际效果显然,去库存影响的范围涉及了几乎所有的城市。（一二三四城市都有波及）

而去库存最让人惊叹的是它的方式——涨房价大法

,效果出奇得好。

《100城住宅库存报告》具体内容：

75个城市库存低于去年同期水平，具体来看，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2088、22977和18647万平方米，环比增幅分别为-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分别为-7.7%、-8.5%和-9.0%。当前三类城市均呈现了环比和同比的下滑态势，未来部分房价上涨过快、库存偏少的城市，补库存的空间依然较大。100个城市中，有75个城市的库存出现了同比下滑态势，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅较大，跌幅分别为49%、48%和45%。75%比例的城市出现了库存同比下跌现象，进而促使百城库存规模出现下跌。同时，100个城市中，有25个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、珠海和惠州3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到139%、82%和49%。

数据反应出，样本中接近于八成的城市，库存在减少。也是目前市场主流状态的表现。

从供求关系来看，100个城市新建商品住宅3月份供应量为3643万平方米，而成交量为4090万平方米。对比供应数据，

3月楼市呈现出供小于求的态势。实际上今年一季度此类供求不平衡的特征就很明显。

这可以解释部分城市近期存在的"抢房"现象，以及各地出台或升级摇号政策的现象。从存销比方面来看，3月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.5个月，这也意味着市场仅需10.5个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比2月份10.6个月有所下滑。

其中，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为12.2、10.3和10.6个月。相比2月份12.6、10.3和10.9个月的数值，二线城市持平、一线和三四线城市有所下跌。

经历了本轮去库存政策消化期，可以看出，各个城市的存销比数值差异较大。100个城市中，有24个城市的存销比大于16个月，此类城市去库存压力依然较大；有23个城市的存销比位于12-16个月之间，此类城市的去库存周期相对适中；有53个城市的存销比小于12个月，此类城市的去库存周期相对偏小。

在库存较大的名单中，环京的北三县榜上有名。而

库存很低的“著名城市”像杭州只有短短的2.9个月,南京也只有4.3个月。

为了更好的观察去化周期的情况，我们找到了另一个机构统计的数据，观察去年底需要补库存的徐州、泉州、温州的变化情况，数据显示，徐州的去化周期为5.1个月，而泉州是13.3个月，温州只有8.6个月。除了泉州接近正常了，徐州和温州的补库存的压力依旧很大。

以上数据给我们以下启示：

去化周期数据会发生变化，它的统计的只是一个确定的存量，如待售的面积，它不是固定的量，数据在年内是有可能变化的。假设六月份将集中上市一部分楼盘，待售面积便会增加。这属于供应端，而市场这个销售端也可能因为政策的原因画风突变，影响整体上市楼盘的去化率,最终导致去化周期发生变化。因此，在楼市正常年份非调控期间，去化周期指标相对更稳定，同时非要看去化周期指标，应每隔一段时间，复查去化周期的变化，从而来判断具体城市处于怎样的趋势中。不是看一次就可以一劳永逸地下结论！

楼市的去库存政策，针对主要对象是三四线有库存积压的城市，一旦部分城市库存去化到了尾声，实际库存告急了，接下来会发生什么，房价怎么变化？

这类城市往往会迎来调控，或者调控升级。调控会抑制一部分需求，当市面上购买力少了，自然可以解决库存变少的问题。买的人少了市面上的房子消耗速度变慢，等于变相地增加了库存。假设调控政策已经出台，并未抑制库存的急剧变少，政府可能会适当增加合理的供应来解决问题。肯定不会继续增加大量的库存，因为好不容易去掉的库存，怎么能重蹈覆辙！那如果适当的合理增加供应，仍然远水解不了近渴怎么办？因为楼市的供应并不简单，从土地上一无所有，到盖上商品房上市开盘，都需要时间。还有一个解决的办法，两个字：降价。我们知道减少库存是涨价去库存。可以推出，增加库存的方法就是降价加库存。当然这个降价幅度是在政府的预期范围内，价格大落肯定是不允许的。这种价格的调整，是为了夯实楼市价值，为下一轮楼市的上涨和健康发展做蓄能准备。

这轮房价行情与以往有所不同，出现了部分城市大幅上涨和个别城市楼市上涨周期过长以及人们对楼市调控的这方“良药”产生了耐药性等问题。

库存的减少并不等于楼市会有新的行情，以及部分城市的上涨拥有持续性。

经历过大涨目前还不消停的城市，价格调整的风险陡然升高，切不可继续盲目追高，部分城市价格已经处于阶段性高位。而在资金四处乱窜的当下，也不要被这些资金误导（比如之前分析的丹东）,稳健型楼市产品才是最佳选择。

更

多

咨

询

请添加分析师个人微信

微信号ID

mksh886

精选文章

15座热门城市房价走势

2018年，哪些城市房价会跌？

2018年是房地产最难的一年吗？

各地出台“限售”政策，究竟对房价有何影响？

重磅，国土部又一次发声，明确指出房地产未来！

责编｜伯林

校对｜甘雨

部分图片来源网络