中国房企综合实力百强单出炉！有7强已经深耕东莞！近日

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近日，中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第11年发布中国房地产上市公司测评研究报告。根据2018中国房地产上市公司测评研究报告，中国恒大首次荣膺上市房企综合实力榜桂冠，万科、碧桂园分列二三名。

值得关注的是，除中国海外发展、龙湖地产、富力地产以外，其余7强房企均已深耕东莞，抢滩市场。

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来源：《2018中国房地产上市公司测评研究报告》

上市房企的港股表现亮眼 9房企亮相

报告显示，2017年上市房企总资产均值为873.43亿元，同比上升21.74%；房地产业务收入均值150.02亿元，同比增长1.92%；净利润均值为22.51亿元，同比增长31.21%；资产负债率均值同比下降0.29个百分点至65.05%；净负债率均值同比下降1.45个百分点至89.87%。

从资本市场来看，2017年，A股市场呈现分化格局，房地产板块表现明显弱于大盘，但白马龙头股领涨大盘。而从股价可见，2017年全年股价累计涨幅前十名，在港上市房企占据前九个席位，中国恒大、融创中国、天誉置业、碧桂园、雅居乐集团、龙光地产、众安房产、佳兆业集团、中国奥园分列涨幅榜一到九名，A股新城控股以154.91%的涨幅居于第十名。

而从运营规模上看，上市房企经营规模增速持续下滑，总资产集中度继续攀升。从上市房企总资产规模来看，截至2017年末，总资产超过千亿的企业有45家，约占上市房企总量的21%。超过3000亿的企业有12家；超过万亿的企业有3家，依次是中国恒大、万科和碧桂园。从总资产累计值占比来看，榜单前15名企业的总资产累计值占比已超过50%，排行榜前53名企业总资产累计值占比超过80%。这两项指标2016年的数值分别为前18名和前59名。可见2017年房地产行业进一步洗牌重整，资源持续向龙头靠拢，行业集中度继续提升。

房企仍处在盈利上升空间

在偿债能力上，上市房企债务指标均值保持平稳，行业整体财务风险可控。2017年，一方面受行业销售再创新高影响，大型房企自有资金充沛，另一方面，融资环境显著收紧，房企公司债发行规模严重“缩水”，客观上也限定了整个行业杠杆率的天花板。据不完全统计，2017年公司债融资总规模为437亿元，较2016年全年大幅下降90% 。叠加两方面的影响因素，2017年上市房企的偿债能力指标均值保持平稳运行，债务风险整体可控。

从企业资产负债率的分布来看，2017年约43%的企业资产负债率低于65.05%的行业均值；约32%的企业资产负债率处于行业均值和80%之间；另外25%的企业资产负债率高于80%，这一区间的典型企业有绿地、碧桂园、恒大、万科、华夏幸福和泰禾等持续扩张型企业。

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从盈利能力方面看，上市房企盈利效率处于上升通道，利润水平保持增长态势。2017年，上市房企净资产收益率均值为9.29%，较2016年提升3.58个百分点；总资产净利率均值为2.79%，较2016年提升0.79个百分点；总资产报酬率均值为5.64%，较2016年提升1.13个百分点，标准差为4.25%。三大盈利效率指标均处于上升修复通道中，可见上市房企增收不增利的情况已得到持续改善。此外，从盈利能力的绝对值指标看，其上升势头得以延续。上市房企营业利润均值为33.46亿元，同比增长45.14%；净利润均值为21.29亿元，同比增长13.57%。

在成长能力上，上市房企增长率指标现回调趋势，典型房企拿地策略各异。2017年，上市房企平均房地产业务收入、净利润和净资产规模同比均实现增长，且尽管某些增长率指标出现回调，但大体维持了平稳发展态势。同时，百强房企在土地市场上的竞争愈加激烈，从招拍挂市场到收并购再到城市旧改，竞争蔓延到各个拿地领域。大房企的规模优势也在土地市场上有所显现，其获取能力高于一般的中小房企，“强者恒强”的规律也开始适用于土地市场。

另外，在经营效率方面，在行业积极去库存的背景下，上市房企平均存货周转率和流动资产周转率小幅提升。2017年末，上市房企存货周转率均值微涨0.02至0.39，流动资产周转率均值小幅上升0.01至0.31，而总资产周转率均值略降0.02至0.21。同时，截至2017年底，上市房企存货总计8.96万亿元。报告显示，当土地和资金资源越来越有限，获取难度和成本不断提升的情况下，大型房企的品牌优势和资源优势不断凸显，因此出现了房企存货出现向大型房企集中的趋势。

房企转型在莞开辟新项目

值得关注的是，伴随大环境大趋势的概念，大型上市房企开始从模式突破、产业导入寻求赋能，并从存量运营、轻资产化寻找增长点。长租公寓、特色小镇、城市更新、物流地产、联合办公、产城融合仍是企业创新热点领域。在创新能力上，房企创新思路逐渐从单纯的粗放式业务拓展向内容、运营、模式等多维度创新深化，从存量再造、轻资产运营进行切入创新。

引人关注的是，这些寻求转型的房企，纷纷将市场瞄准东莞。以万科、碧桂园为例，其都在东莞布局长租公寓、特色小镇，同时涉足城市更新领域。其中，万科已在东莞布局了产业园、长租公寓、商业综合体等多类型产品，还深入参与城市更新，帮助东莞寮步、万江进行镇街形象的改造升级。而碧桂园集团莞深区域长租管理部已签约8个项目，将落点在深圳福永、东莞厚街、寮步、东坑、东城万达、长安、虎门等地，预计持房量超2000间。而在特色小镇领域，碧桂园“快人一步”，与厚街、大岭山、谢岗等多个镇达成框架协议，将助力当地产业升级发展。

业内人士分析，2017年，受我国房地产市场趋紧、国家环保政策压力的影响，产业链下游行业净利润增速有所下滑，但整体保持稳健增长。首先，绿色健康家居、智能化发展已成大势，大部分上市供应商企业通过技术研发，积极寻求环保升级，推动智能升级，同时抓住精装修发展机遇，提升精装服务整合能力，拓展增长空间，并契合房地产市场新常态对中高端产品需求，推进产品的多元化高品质发展。

采访人员：史晓然