全国房价持续走高的当下,为什么重庆房价均价始终保持在一万?
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房价一直是大众最关心的话题,那么为何从21世纪初到2018年,房价经历了一轮又一轮的上涨呢?有一个地方,那就是——重庆!重庆目前的房价均价只有一万左右,这在新一线城市中是偏低的。
中国经济存在着结构性失衡的问题,主要表现在产业结构上供需失衡;实体经济和金融业失衡;房地产和实体经济之间存在严重的失衡。
怎么解决这种失衡,并建立长效机制?要从土地、金融、财税、投资、法制几个方面采取长效的机制,形成制度化的安排,系统地做好房地产的调控。
这里聊一下关于房地产调控的几个方面要求的一些思考,引自重庆前市长黄奇帆的部分讲话,如何调节房价。
长效机制之一:税收
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税制从来都是重要的调控手段。
第一条,高端有遏制,中端有鼓励,终端有保障。
比如,你如果想买一个5000万元的高端别墅,交易契税,可能要交5%,普通住宅交1%,保障房0.2%,还可以抵扣,这样的话,就叫差别化税率。
别墅买了以后,两年或者五年就要炒掉,我就把交易税从5%,递增到8%,香港就这么干的,不断在印花税上递增,加到没人敢炒。
中端有鼓励,老百姓买的是自己住,总的有各种抵扣,我甚至认为,住房首套房,按揭贷款的钱,可以抵扣个人所得税,我相信中国政府搞税制改革,分类税改成综合税的时候,是可以按揭贷款抵扣所得税的。
低端的有保障,不仅不收税,政府出钱帮你解决住房问题。这是三端调控的体系。
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第二个是要把物业税、房产税或者以后总体上叫房地产税搞上去。
什么叫房地产税?一是对这个社会存在的各种存量、增量都要收税,不是说只收增量,试点的时候可以;
二是如果物业价值上升了,根据升值的额度来收税;
三是越高档的房子持有的成本越高;
四是低端、中端和合理的住房需求,房地产税里是有许多可以抵扣的,最后这个社会百分之七八十的老百姓,尽管房地产税是普遍实施的,但是最后的结果是压力不大,一定是对高端的炒房持有者会有巨大的压力;
长效机制之二:租赁市场
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每个城市特别是大城市,总有20%人买不起房子,政府要造公租房配置给他们。
如果一个社会有1000万人,200万人租了公租房。另外有200万人住了房产商造的住宅持有出租的房子,商业性的租赁房,还有10%的人住了小业主出租的房子,如果我们能有50%的租赁市场,那住房系统就比较平衡了。
公租房,这几年政府都造了一批,我觉得政府的公租房有五个要点:
一是,大体上不能造太多,一个城市覆盖20%的人口,如果100万人的城市,公租房的投放对象是农民工、学生和城市的住房困难户。我们以前帮困呢,总是看人家的家庭收入两千块三千块,其实只要看人均住房面积,三口之家,十年来人均住房在30平方米以下,他也许年收入有10万元,也许小孩在美国读书,或者老人生病,住房困难户造不了假,收入困难户很容易造假。学生不会造假,农民工造不了假。这个不要靠收入证明,现在的收入证明搞不清。
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第二,要三配套,房子造好了,公共设施学校医院的配套,公共基础设施的配套,户籍管理的派出所、居委会的配套。
第三,管理上,公租房是国家的,不能有二房东赚外快。
第四,不能造成贫民窟,应该和商品房集聚区行成1/4,3/4的比例,地区的公共设施配套是给所有人的。
第五,租金应该是商品房租金的百分之五十到六十,符合低收入公租房对象家庭收入六分之一的房租。
实际上,公租房,60%的左右的贷款,收到的租金利息足够平衡贷款利息,五年以后,老百姓可以把房子买过去,共有产权房。
共有产权房可以按市场价卖,卖的时候,政府回购。美国、新加坡都是这样。对租房者,要从法律上保护产权房的居民同等的公共服务地位。另外像58同城
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等二手房租赁平台,正在不断优化和规范,利用市场上的闲置房和国家持有的公租房共同解决住房问题。长效机制之三:地票
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最后一点我特别要说的是,整个房地产的调控还有一个措施就是地票。
地票是在讲什么呢?
我就说中国土地制度有两件事。
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一件事,我们这么多人,耕地总的不充分。要做两件事,第一是集约节约使用土地指标,不要造成每10年少1亿亩的需求,应该每10年,少5000万亩,4000万亩。
还有20年就用到18亿亩土地红线了,如果这2亿亩,可以变成40年,50年用到,这样可以把时间拉长,可持续发展势头更猛。
最重要的是工业用地要节约,同时农村的建筑性用地要集约节约,商品房的住房用地不能太苛刻,要多给。
第二个要讲个更深入的问题,一百年、两百年,城市化大规模推进过程中出现的现象,城市化进程没有减少耕地,耕地有所增加,人在在农村居住的时候比较分散,人均建筑用地,要用到250平方米到300平方米,城市比较节约和集约,人均是100平方米,所以当1亿人进城,真要在城市中生活,城里边肯定要给他1万平方公里的土地,那么农村里面可以退出2.5万平方公里土地,但是中国的农民呢,两头占,所以我们才会出现10年少1亿亩,30年少3亿亩,否则的话,应该是大体平衡,平衡还有余。
总的来说,如果通过制度的安排,按照中央的要求,不仅是行政化的安排,不仅是供给侧改革基本面的安排,比如中国最终应该有房地产税法,应该有住房法,老百姓租赁房的法律,其实我刚刚说的所有的事情,都应该在这三个法律的框架下。相信在不久,房产问题会得到很好的解决。
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