郑州楼市当前主战场，我们如何看待各区域房价、趋势和楼盘取舍? 【一】主战场:三环到四环!想清晰看待

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【一】主战场:三环到四环!

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想清晰看待当下郑州的房地产格局，我们一定要有一个认知:

当下，郑州楼市的主战场在三环四环之间。

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如下图:

当然，我们要先界定一个标准。那就是三环和四环之间的范围。

三环，基本上很清晰了。

只是，四环，有些争议。

当西四环、南四环、东四环无争议时，我始终认为:

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郑州的北四环就是大河路。这样，才科学。

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这样，看待上图，你就清晰的了解了郑州的城市格局和楼市格局。

如果非要测量一下距离，郑州东四环到西四环之间的距离是:27公里。

郑州北四环到郑州南四环之间的直线距离是:24公里。

基本成长方形摆布。东西长，南北短。

我没有具体的面积测算，目测三环--四环之间的城市建设面积，至少是三环内面积的2倍+。

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来，我们再看一下我们的大四环:

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【二】三环到四环的组团

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继续看上图，郑州的三环到四环之间，包含了11个组团。

分别是:

1、大北区组团:

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范围:

西起:京广铁路;

北到:大河路;

东至:中州大道;

南到:北三环。

2、杨金科教园区组团:

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范围:

西起:中州大道;

北到:北四环;

东至:东四环;

南到:连霍高速。

3、北龙湖组团(北部):

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范围:

西起:中州大道;

北到:连霍高速;

东至:东三环;

南到:北三环。

4、龙子湖组团:

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范围:

西起:东三环;

北到:连霍高速;

东至:东四环;

南到:金水东路。

5、高铁东广场组团:

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范围:

西起:东三环;

北到:金水东路;

东至:东四环;

南到:陇海快速路。

6、老经开区组团(东部和南部):

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范围:

西起:东三环、机场高速;

北到:陇海快速路、南三环;

东至:东四环;

南到:南四环。

7、管南新区组团(北部):

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范围:

西起:连云路;

北到:南三环;

东至:机场高速;

南到:南四环。

8、二七新区组团:

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范围:

西起:郑少洛高速;

北到:南三环;

东至:连云路;

南到:南四环。

9、常西湖新区组团:

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范围:

西起:西四环;

北到:西三环;

东至:陇海铁路;

南到:陇海西路。

10、高新区组团(东部):

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范围:

西起:西四环;

北到:连霍高速;

东至:西三环;

南到:陇海铁路。

11、古荥南组团:

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范围:

西起:西四环;

北到:北四环

东至:京广铁路;

南到:连霍高速。

【三】房价地图

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我们都在关心房价。都在关心郑州房价。那么郑州当前房价到底是多少呢?

谈论房价，不是一两句话能说清的。这是一个庞大的逻辑工程。参考我之前发布的文章洞察【房价】的秘密与逻辑!房产投资“龙抬头”基本功必读。(上篇)

如果非要一个数字作为参考值，我觉得郑州目前五环内的平均房价为14500--15000元/平米之间。

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我们看这个房价地图。

这个房价地图的统计原则为:

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除了北龙湖，其他均以小高层、高层房价为统计原则，包含毛坯和精装。

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1、大北区组团:

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本组团南北跨越较大，比如北三环沿线、花园路沿线明显比其他区域要贵很多。整体房价区间在1.45-1.9万/平米。

目前区域高层产品跨越2万/平米还是有难度。

除非有超强的独特资源和产品力，否则，谁跨谁死。

2、杨金科教园区组团:

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这个组团东西跨度较大。

因历史原因，区域内楼盘品质差异较大。以高层小高层为统计原则，区域内房价区间在1.6-2.1万/平米之间。

除非有超强的独特资源和产品力，否则，当下谁跨2.1万谁日子不好过。

3、北龙湖组团(北部):

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这个区域都不说了。目前在售楼盘几乎没有。未来的区域房价肯定是4-8万/平米。高层产品房价另说。

4、龙子湖组团:

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龙子湖组团房价普遍靠近2万了。部分位置好的已经高达2.4万，而且还是毛坯。

不得不服。区域的资源占有，东三环的修建，与北龙湖的距离关系，使得区域新房价格越来越高。

未来，肯定是2万+。

5、高铁东广场组团:

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这个区域就不说了。楼盘太少，没有参考意义。

仅有的已经是2.1万+了。

至于那个天琴湾和民生银行家属院，太特殊。非市场价。

瀚海晴宇是豪宅，没参考意义。基本售罄。

6、老经开区组团(东部和南部):

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这个区域没啥住宅楼盘。仅有的金沙湖高尔夫价格是1.55W+.

区域未来住宅供应量也很少。以工厂、仓储、物流、安置用地为主。

7、管南新区组团(北部):

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这个区域的房价在1.35-1.42万之间。1.42W基本是目前的极限值。

8、二七新区组团:

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这个区域房价上涨较快。目前主体价格在1.25-1.4w之间。这是参考值。

超过1.4W的难受日子只有开发商自己知道。

9、常西湖新区组团:

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这个区域南北跨度较大。目前没有更多新盘供应。所以，房价没有更多参考值。

基本是1.35W起步吧。至于未来高点能到多少?看陇海西路以南那几个大牌开发商的作为了。

我觉得整体是，1.8w是2018年的极限值了。

10、高新区组团(东部):

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高新区组团整体房地产进入大牌开发商时代，强者越强。所以，从数字来看，区域房价在1.3-1.65W之间。

目前，区域房价极限值是1.7W。

谁碰谁难受。谁碰谁死。

11、古荥南组团:

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这个区域没有样本，暂时。

据说，康桥已经在此拿地了。

【四】可买住宅楼盘一览表

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【东哥探盘】下辖部门【东哥地产研究院】对本区域内在售楼盘及未来将要面世楼盘做了统计汇总，供各位购房参考:

本汇总表里的73个楼盘，鱼龙混杂，各位擦亮双眼，谨慎选购!!!

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备注:绿色楼盘为待推的楼盘，目前产品规划价格未出。

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【五】趋势和未来

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1、当你环顾三环四环之间时，你会发现:目前郑州土地较多的区域，主体集中在这个范围。如果说再细化一点，那就是大北区组团、杨金组团、管南新区组团、二七新区组团、常西湖新区组团、古荥南组团以及北龙湖组团。

而龙子湖组团、高铁东广场组团、老经开组团、高新区组团，几乎无更多的住宅用地供应。

2、我的预判:整体上，未来6--8年，这些区域将整体开发的七七八八了。也就是2025年。届时，大四环，完全成型。

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3、但你千万不要觉得，南到四环外从2025年才开始发展?错。如果你有这样的认识，就别看本文了，就取关得了。

同步进行。同步发展。

4、你仔细看房价地图的时候，你会发现:中州大道--机场高速是一条分界线。这条分界线以东，房价普遍高于分界线以西。

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但分界线以西纷纷不敢跨越2万时，以东的楼盘分分钟跨越2万不是事儿。

不服不行。

当然，常西湖新区的房价能够跨越多高?需要看天时了。

5、从目前来看，就算在不发生暴涨情况下，未来3年郑州房价均价会在1.6-1.8W之间。这是一个可以预见的事实。

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6、当郑州土地、楼盘被全国TOP30开发商和本土TOP5开发商所垄断时，当楼盘品质、用材、精装、成本越来越高时，一方面是竞争，一方面是整体上涨。

因为:当下郑州楼市总体态势是供求平衡，部分区域供不应求。未来，也不会出现供大于求的情况出现。

这，是我判断的基础。

因为:供求关系决定价格

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。而不是政策。

本文完。