深圳再启\＂房改\＂就住房供应与保障体系新政征求意见 6月5日

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6月5日，深圳“再启房改”消息一经爆出即刻引起关注。在当日召开的深圳市深化住房制度改革新闻通报会上，现场发布的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)，正式打响了深圳此轮“房改”的“第一枪”。据悉，未来，深圳还将相继出台《深圳市人才安居办法》、《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》、《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》等相关政策，推进“房改新政”落地。

依据《意见》制订的面向未来18年的住房发展目标，深圳将在2035年统筹解决各类居民的住房问题，构建相对完备的住房供应与保障体系，确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保，各类人才和中等偏下收入居民以及为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体的住房困难得到有效解决，有能力通过市场解决住房的需求得到较好满足。到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，占住房供应总量的60%。

划分八大类住房供给主体

依据《意见》内容，本次改革在总体设计上将坚持以住房供给侧结构性改革为主线，突出多层次、差异化、全覆盖，针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。充分发挥政府、企业、社会组织等各类主体作用，优化调整增量住房结构，盘活规范存量住房市场。

在多主体供给方面，《意见》划分了包括以房地产开发企业为主，提供市场商品住房、安居型商品房;以住房租赁经营机构为主，提供各类长租公寓;以市、区政府为主，提供人才住房、安居型商品房和公共租赁住房;以人才住房专营机构为主，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房等供给主体在内八大类。

其中，支持企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房，和支持各类金融机构和社会组织参与建设保障性住房等条款格外引人关注。深圳大学副教授、房地产研究中心常务副主任宋博通表示，以往企事业单位利用自有用地或用房筹建公共住房时，往往遇到用地性质、建设规模指标等制约。依据《意见》指引，此类情况有望得到政策支持，促进存量用地资源释放。中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则认为，此举意味着住房用地政策的重大变化，“将来许多企事业单位将利用自有土地发展保障性住房，有效压缩市场对社会性商品住房的需求，可能会改变市场供需关系”。

拟定三类住房供应比例

根据《意见》总体设计的划分，深圳计划将全市住房实物供应分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三类。其中，市场商品住房将占住房供应总量的40%左右，坚持以中小户型商品房为主，继续严格实施房地产市场调控政策。

此外，《意见》明确了政策性支持住房将占住房供应总量的40%左右。其中，包括人才住房和安居型商品房，占比均为20%。《意见》规定，人才住房重点面向符合条件的各类人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租售价为市场价的60%左右;而安居型商品房则重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租售价为市场价的50%左右。清华大学房地产研究所所长、教授，中央政治局集体学习住房专题讲座专家刘洪玉表示，《意见》的一个重要创新是将人才住房和安居型商品房，这两种具有政府和市场合作供给特征的政策性支持住房纳入到供给体系中来，在公租房保障和商品住房市场之间架起来一个桥梁，将各类租赁住房供给的占比显著提高，适应了非户籍常住人口和年轻人占比高、人口流动性大等特点;

依据《意见》内容，占住房供应总量其余的20%左右的是公共租赁住房。其重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30-60平方米为主，租金为市场价的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。值得一提的是，《意见》在过去保障的基础上，进一步扩大了保障的覆盖面，将公交司机、地铁司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的从业人员和先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。

对于以上三类住房在住房供应量上制定的比重，厦门大学教授、雄安新区规划专家组成员赵燕菁直言“这是此次深圳‘住房新政’最引人注目的”，赵燕菁表示，深圳此举率先实现了住房供给中保障性住房(政策支持性住房和公共租赁房)和商品房比例的大逆转，这在全国也是独一无二的。尽管没有达到新加坡大约80:20这样高的比例，但已经超过香港大约50:50的比例。考虑到现在存量巨大以租为主的“城中村”，深圳“以住为主”住房结构将会在全国各城市继续领先，从而为深圳经济转型提供强大的支撑。

资深地产评论人，微信公众号《朱罗纪》创办人朱文策则表示，《意见》中的住房供应比例真正回应了深圳住房问题的主要矛盾。“深圳住房问题的主要矛盾是什么?夹心层越来越买不起房。所以，深圳真正需要的住宅是:可负担住宅。但现有条件下，以纯市场化的方式，已经没有办法生产可负担住宅了，人才房+安居房要着手解决的就是这个问题”，朱文策说。

到2035年再添170万套房

同时，《意见》明确制定了2018年至2035年，深圳住房发展的主要目标---统筹解决各类居民的住房问题，构建相对完备的住房供应与保障体系，确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保，各类人才和中等偏下收入居民以及为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体的住房困难得到有效解决，有能力通过市场解决住房问题的需求得到较好满足。

《意见》规定，计划到2035年，分近期、中期、远期三个阶段，筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三类公共住房总量不少于100万套。

对于170万套的住房供应量，刘洪玉表示，虽然在今后18年计划供应170万套是一个非常巨大的新增供应规模，但与深圳市2035年住房需求约180万套的预测结果相比，仍是一个偏紧的规划。刘洪玉提出，深圳市在今后的实施过程中，应努力挖掘市域范围内的空间供应潜力，争取能够做到供需平衡。

此外，深圳面向本轮“房改”，已结合新一轮城市总体规划编制调整，合理规划布局了住房空间，进一步加大住房土地供应力度，计划新增盘活35平方公里土地用于建设各类住房。《意见》显示，从2018年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。

此外，为了更好地盘活存量、优化服务、加强监管，规范和培育发展住房租赁市场，深圳去年开始构建真实、透明、便捷、安全的住房租赁交易服务监管平台，目前正在扩容运营中。

安居房将设财产限额门槛

伴随《意见》公布，有关安居型商品房的相关创新制度让人尤为关注。《意见》显示，户籍家庭租购安居型商品房将合理划定收入财产限额，并首次提出以轮候、抽签、摇号等公开透明的方式确定租售对象。

有关“门槛”的讨论在《意见》公布后迅速展开。厦门大学教授、雄安新区规划专家组成员赵燕菁表示，下一步对“住房新政”的考验将会来自于准入标准的设置。如果按照户籍设置准入，在深圳这样的人口结构下，将很难实现“新政”提出的“广覆盖”的目标，用学历和收入作为准入标准，则很难兼顾公平与效率。作为一个与香港、新加坡都不同的开放劳动力市场，深圳必须另辟新路。办法就是通过就业(个人所得税和“五险一金”)间接与税收贡献挂钩。

此外，《意见》还首次提出对出售的人才住房和安居型商品房，实行一定年限内的封闭流转，购房人自购房之日起累计在深缴交社保15年，或者年满60周岁且购房满十年，符合深圳人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，可以进入市场流转，但要向政府缴纳一定比例的增值收益。根据《意见》内容，与其配套的《深圳市人才安居办法》、《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》正在加快修订，《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》也正在制定中。

五大焦点

《意见》落地会否对深圳房价造成影响?新政策出台后还限购限贷吗?

当前深圳房价高企，住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题日益突出，现有住房供应与保障体系已难以满足广大市民对改善住房条件的新需求，难以满足深圳实施人才强市战略的新需要，难以满足深圳建设创新引领型全球城市的新要求，急需出台新的住房供应与保障政策，破解发展中的难题，而《意见》的制订正是为了缓解这一问题。

深圳市住建局表示，希望通过建立健全系统的住房供应和保障体系，在严格落实各项调控措施的基础上，增加市场经济手段，加大政府保障力度，合理调控好房价，减少高房价对吸引人才和发展产业的影响，不断提高城市人才吸引力和创新力，更好地促进实体经济发展，努力为构建现代化经济体系提供支撑，为国家新一轮住房制度改革进行探索和实践。

同时，深圳市住建局也表示，新政策出台后，现有的房地产调控政策不变，要通过严格落实各项调控措施，确保房地产市场持续健康稳定发展。

对于深圳10万在册轮候的安居型商品房申请家庭来说，新老政策该如何衔接?

对于众多已经递申请的轮候家庭和个人来说，如何在《意见》出台后，能尽快如期入住成为了他们最为关心的问题。对此，深圳市住建局表示，《意见》将同步修订《深圳市人才安居办法》《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，制订《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》，届时各类住房的申请分配规则按新出台的规定执行。在上述三个办法出台之前已经取得轮候备案回执的合格申请家庭，按照“老人老办法”的原则，继续适用原来的政策。

对于符合安居型商品住房的条件的申请人来说，什么时候可以买到房子?

《意见》中有关安居型商品房的创新规定在引起业界讨论的同时，也成为众多有意申请安居房的市民密切关注的内容。对他们说，何时能够成功购房成为了当前最关注的热点。

深圳市住建局表示，对于此类申请人，首先需要核实条件，符合条件的将通过轮候等方式来解决。其次，需要依据个人实际情况来具体分类:对于已经取得轮候申请备案资格或者是已在册轮候的家庭来说，其分配规则适用现行《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》。政府会继续面向这些家庭提供安居型商品房，而且还会基本保持原有供应规模。而对于《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》修订颁布后提出申请的家庭，张学凡表示其将适用新的规则。

据了解，《意见》初步确定的分配规则改革方向为:一是合理划定户籍家庭租购安居型商品房收入财产限额;二是实行批次集中配租配售，根据每批房源的供应情况，综合考虑申请人在深缴纳社保时间等因素设定入围条件，以轮候、抽签、摇号等公开透明的方式确定租售对象。

深圳市住建局表示，具体规则将按照立法程序，通过修订《安居型商品房建设管理暂行办法》加以明确，“我们将加大建设筹集安居型商品房的力度，提供尽可能多的房源，尽快解决大家的住房需求”。

什么是“人才”?以在深执业医生为例，如果一直买不起商品房，可以申请人才房吗?怎样申请?

依据《意见》内容，全面实施人才安居工程将成为本轮“房改”的一项重要措施。而在普通老百姓的印象中，对于此类住房的申请门槛往往存在着“过于高大上”的“误区”。深圳市住建局表示，根据《关于完善人才住房制度的若干措施》(深发〔2016〕13号，以下简称13号文)，具有全日制本科及以上学历(含教育部认可的境外高等院校毕业的归国留学人员)，或属于符合我市产业发展需要的技师(国家职业资格二级及以上)，或列入市人力资源保障部门发布的紧缺专业人才目录，且与本市用人单位签订聘用合同或服务协议的各类人才，都属于人才的范畴，都可纳入深圳人才住房政策适用范围。

换句话说，无论是高层次人才，还是量多面广的基础性人才，凡符合上述条件的，都可称作人才，都能按规定租购人才住房。

以深圳工作的执业医生为例，如果其属于13号文规定的人才范围，就可以申请租住人才住房;如果其在深圳工作满一定年限、取得本市户籍且符合相关规定，就可申请购买人才住房。执业医生若经认定为高层次人才，还可以享受更加优惠的政策。同时，深圳市住建局也表示，后续还将另行制定关于人才住房的具体申请办法的实施细则。

买到的人才住房和安居型商品房在市场流通有什么限制吗?

对于《意见》首次提出对出售的人才住房和安居型商品房实行一定年限内的封闭流转的讨论，也是时下让人关注的焦点之一。满足条件即可“转红”，让不少人对人才住房和安居型商品房抱有很高的期待。对于这两类住房在市场流通应采取怎样的限制，《意见》也进行了明确。

依据《意见》内容，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。封闭流转期间，因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的，可面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。

《意见》同时提出，购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，可以进入市场进行流转，但要向政府缴纳一定比例增值收益。

深圳再启\＂房改\＂ 就住房供应与保障体系新政征求意见

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