首批2000套限价房即将入市，北京迎来最后的改善机会！ 6月8日

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6月8日，北京市建委预告了五个项目的预售证情况，其中有三个属于北京市第一批限价房项目，分别是房山的旭辉城、金樾和著以及大兴瀛海的瀛海府。

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这三个项目均属于北京2016年930新政之后的第一批限房价、竞地价的项目，其上市之后的销售情况将直接影响市场对限价房的预期，因此这三个项目对北京市场的意义重大。

目前很多人都担心自己是不是能够买到限价房。其实这些年整个市场都被北京房价给闹怕了，尤其是2010年限购之后，本来以为北京房价不行了，结果反而连续上涨8年，2018年北京普宅房价均价达到5万/平米。

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因此，一说到限价房，就担心自己买不到。这里面其实是对限价房的理解有误差导致的。

其实所谓的限价房，并非廉价房，只不过是限价商品房而已，主要表现在两个方面，第一是由政府限定价格销售，具体限价多少看区域市场而定。第二，限售五年，就是拿到房本之后，五年之内不能转让销售。

而且2018年下半年到2019年上半年，预计北京将有38个限价房陆续上市，供应套数将会达到4万套左右。

因此对于北京限价房来说，不要担心买不上，而是要买准，在未来供应越来越多的背景下，如何选择性价比最好的项目才是关键。

【1】

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房山限价房首亮相

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限价38000，直接推高区域二手房价格

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房山的这两个限价房应该是最早一批拿地的，这两个项目的位置均不太理想。

第一，距离良乡城市中心区都比较偏远，配套上还是要差得多，未来的生活环境可能需要较长的时间来培育。

第二，距离地铁口均比较远，距离良乡南光站至少7公里以上的距离，称之为地铁盘相对勉强。

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那么限价38000的市场价格，是不是具有优势呢？

首先，如果从新房市场来看，由于这两年房山的供应量也相对有限，房山新房市场价格也是连续上涨，房山目前最高售价已经突破5万均价。

因此作为首批限价房，均价38000不算贵。但由于位置偏远，远离地铁，目前来看38000的市场均价并不具有较高的性价比优势。

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尤其是从二手房房价看来，长阳二手新房的价格也只有35000-40000之间，良乡核心区最高也就是35000左右，窦店更是仅有30000。

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这样一来，房山这两个限价房的入市，要么会直接带动区域二手房房价的上涨，要么就是销售难度偏大。

从总价上看，旭辉城是75平米的两居，89平和105平的三居，按照限价38000估算，总价最低300万起，首付按照首套房的40%估算，至少需要120万。

金樾和著的户型略显偏大，89㎡三居和127㎡四居，总价350万起，首付至少需要150万。

这两个项目平均月供至少需要2-3万/月，限价房真的不是廉价房，购房成本居高不下。相比较来看，旭辉城明显要更加经济，户型更小。

总体来看，房山区域作为二手房市场供应相对充足的区域，限价房以38000的均价入市并不讨巧，性价比优势不明显。

未来可能房山的二手房房价不降反升！

【2】

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大兴瀛海限价房

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小规模洋房，性价比极高

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瀛海府项目则明显不同，项目总规模14万平米，紧邻南海子公园及8号线地铁线瀛海站，距离仅仅只有不到500米！

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该项目的建筑形态是一梯两户的5-9层洋房类产品，户型为三个朝南面宽的通透88平米三居室，产品品质可以说是比较高的，甚至户型上可以说是北京独一无二。

项目限价52000，总价500万左右，首付大概需要200万以上，目前房源已经基本被抢光了，未来区域内还有另外两个项目万和斐丽和首开熙悦林语，都是限价52000.

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目前瀛海周边新房价格基本均在6万以上，应该说瀛海地区限价房的52000，性价比是超级高。

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而从区域二手房来看，亦庄地区从来都是二手房市场的热点区域。高品质楼盘的二手房均价基本都在5.5万以上。

而部分相对老破小型二手房均价在4-5万之间。

因此如果从价格比较上看，亦庄地区的限价房性价比还是比较高的。

【3】

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70%的户型均为中小户型

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北京刚需逐渐回流，改善迎来最后的机会

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北京限价房，大部分均为9070的项目，也就是说超过70%的面积都是小于90平米的户型，未来将会承担起刚需首套房的主要购房选择。

这样一来，北京二手房市场将会面临重大分流。自从2018年春节之后刚刚复苏的北京二手房市场成交量恐将难以持续下去了。

一旦二手房市场流动性开始陷入困局，北京改善将会变得愈加困难，因为在目前的高房价，加上二套房首付8成的政策背景下，北京大部分的改善，都是置换型改善。

也就是必须要在二手房市场卖掉一套房子，才能凑够改善的首付。一旦二手房市场不行，改善需求立马下降。

因此，随着限价房的排队大量入市，北京二手房市场也即将迎来最后的一轮火爆行情，北京改善市场最后机会已经到来。

一旦错过了6月份最后的置换型改善机会，后面随着限价房大量集中入市，二手房市场随之陷入困境，再想改善，恐怕将变得更加困难了！

【文章来自微信公众号：大山房产俱乐部】

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