住房市场更需理清政府与市场的边界近期

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近期，全国楼市调控的温度似乎不降反升，包括天津、宜昌、徐州和香港都已经或即将出台新的调控措施。不过，也出现像深圳、武汉这样出台楼市改革长效机制的城市，通过大幅增加保障或租赁房，来改善城市住房问题。

就在6月5日，一则"商品房未来仅占4成保障性住房占比高达6成"的标题吸引了我的眼球。接着往下看，还真是有点看头:6月5日，深圳市住房和建设局正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》，向社会各界征求意见表示，将大幅增加其他类型的保障住房，包括长租公寓、安居型商品房、人才住房等。到2035年，市场商住房的比例将只占到房屋供应量的40%，60%的房源将是保障性住房或公共租赁房。

但是，像深圳这样的开放城市把住房市场搞成以保障房为主值得商榷。住房不能回到计划经济时代，权力不能过度渗透到住房分配领域。目前的住房体制仍要坚持市场化机制，这是根本。

" 房子是用来住的，而不是炒的"并不是要回到计划供给与计划分配时代，而是要求在挤出投机投资需求之后来保障自住房需求。这种保障仍然要以市场化供给的供给侧结构性改革为主导，更应该是市场化需求。

在挤出投机投资后，需求仍然得不到满足的话，千万记住不是抑制需求而是大幅度增加供给。否则，就会出现一边拿着钱买不到房，另一边还在喊着去库存。

如果把住房市场搞成60%都是政府支配的保障性住房的话，那么住房就不能称为市场，也就没有市场了。随之而来的一系列问题都会发生。最少有两大考验，一是保障房60%，公权力介入分配的公平性，防止权力在高达60%的保障房分配中寻租，是一大考验啊，弄不好又会出现"一批"房姐、房叔、房爷"。二是商品房占比降到40%后，市场供给减少，房价上涨更快，也是一大考验!保障房即使达到60%，在分配中也会出现短缺的情况，同时，保障房的质量品质等决定了与商品房按照高品质设计是截然不同的。因此保障房基本对商品房市场价格没有影响。在这种情况下，商品房供给大幅度下降必将导致房价上涨。同时，类似深圳这样的城市，市民追求高品质住房的特性决定了或可能出现60%部分的保障房过剩闲置，而商品房市场需求远远大于供给，供需矛盾突出，价格快速走高的情况。

在住房市场目前最应该处理好政府与市场的关系。"市场的归市场，政府的归政府"，大多数中产阶层以上收入依靠市场解决，低收入以下阶层住房收入依靠政府提供的保障房解决。

市场房价过高问题，通过加大土地供应，住房开发，加快市场住房投放来平抑房价。政府通过加大税收来调节住房需求，比如对投机性需求课以重税，对投资投机性需求在信贷政策上收紧等。甚至对于非自住型商品房需求停止贷款等都不为过。包括限制交易年限等没有问题。

总之，把住房市场搞成以保障性住房为主的改革政策值得商榷!

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