稳住房价，是非热点三四线城市必须做好的一项工作土地出让金大涨111%

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土地出让金大涨111%，总感觉哪里有点不对劲

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中原地产研究中心数据显示，5月份单月，部分城市土地出让金额刷新年内最高纪录，受监测的50大热点城市合计出让金额累计达到3130亿元，同比上涨幅度高达111.5%。其中土地出让金较多的城市分别是杭州、重庆、嘉兴等7个城市。

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值得注意的是，5月份的土地出让金大涨，至少有这样几个方面值得关注。一是成交金额刷新了历史同期纪录。1-5月，50大城市合计土地出让金高达1.5万亿元，较2017年同期的9503亿元上涨57.6%。实际上，去年同期的成交金额也不算低，今年能够在去年的基础上再出现大涨，只能说明今年的土地出让太疯狂了；二是在楼市调控政策持续下，大部分城市土地成交溢价率明显下行。土地成交溢价率下行，还能出现土地出让金收入大幅上涨的现象。可见，成交量有多大；三是大规模的土地成交是在开发商普遍负债率较高，境内融资难度越来越大，境外融资规模不断扩大的情况下发生的。如果市场持续低迷，土地开发难度加大，开发企业会不会出现资金链断裂问题呢？

无论怎么想，无论怎么分析，总觉得土地出让收入大幅上涨，有点不对劲的感觉。要知道，自推行“因城施策，分类调控”以来，各地按照“房子是用来住的，不是用来炒的”要求，都在楼市调控方面加大了自我约束、自我规范、自我严格，一旦出现房价上涨的现象，立马就会出台更为严厉的调控政策，防止房价出现反弹。那么，为什么还会出现土地成交金额大幅上涨的现象呢？土地成交的基础和条件在哪里呢？难道这是开发商在炒底吗？

我们说，能够令开发商疯狂拿地的，只有两种状态：一是市场十分火爆，房价上涨动力很强，就象前些年一样，开发商不可能不疯狂拿地；二是市场筑底成功，开发商认为炒底时机已到。很显然，目前的市场怎么看也不象是火爆的样子，那就只有一种可能，就是开发商认为抄的时机已经成熟，需要通过疯狂拿地来进行抄底。那么，现在的市场真的已经到了可以抄底的时候了吗？

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必须注意，尽管5月份的土地成交金额创下历史同期纪录，但是，从各地楼市的实际情况来看，似乎并没有出现明显改变。能够给开发企业带来幻想的，可能是一些地方出现的“抢人大战”。因为，“抢人大战”的背后，确实存在着“抢房大战”阴影，有以引进人才为借口，抬热房地产的感觉。如果是这样，开发企业的算盘就打错了。就算引进人才能够给市场带来一时的刺激，毕竟人才有限。如果各地都以此举来抬热房地产，估计作用也就到顶了。更何况，“房住不炒”的要求，不会因为地方“抢人大战”就放宽，就会容忍地方对房地产市场放松调控。

所以，对此次出现的“抢地潮”，可能需要从更深层次去与考量。能够看到的一种情形是，开发企业开始大举转战三四线城市，甚至是县城了。要知道，只有大型开发企业的投资目标转移，才能真正体现房地产市场的变化。如果大型开发企业仍然紧盯一二线城市，房地产市场的格局就没有什么变化。三四线城市的土地成交也出现大幅上涨，只有一个结果，就是大型开发企业的战场转移。所以，这是房地产市场变化的新动向。

而大型开发企业转战三四线城市，还不是最该引起重视和关注的问题。相关资料显示，在5月份的土地成交中，受到重点监测的京津冀、长三角、珠三角三四线城市来看，这些高地价三四线城市的成交量仅占全部监测三四线城市的不足10%。也就是说，土地成交的重点还在非热点三四线城市。这可是一个更值得关注的问题，也是一种更应当引起重视的新动向。为什么开发商会转战到这些地区，转战到这些地区的目的到底是什么，会不会带动炒房者一并进入，都是很严峻的课题。

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也就是说，开发企业在观察了三四线热点城市的情况后可能发现，这些热点城市的房价已经到了天花板，不可能再有太大作为。所以，把目标转向了非热点的三四线城市。如此一来，这些被开发商，也可能包括炒房客“相中”的城市，在接下来的时间里，极有可能掀起一场房价上涨的腥风血雨。面对利益的诱惑，地方政府能够不为之所动，不让房价上涨吗？毕竟，非热点城市的居民收入、购买力等也是弱的。一旦房价出现较大幅度上涨，会让这些地区的居民很受伤。稳住房价，是非热点三四线城市必须做好的一项工作，也可以说是留房地产市场一片价格净土吧。

谭浩俊【原创】

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